Každý pätnásty byt v ponuke je už rezervovaný. V Nových Zámkoch každý siedmy

Prezeráte si ponuku bytov, nájdete zaujímavý inzerát, zavoláte — a dozviete sa, že byt je už rezervovaný. Nie je to náhoda ani smola. Z 16 898 aktívnych inzerátov bytov na predaj je k 4. augustu 2026 1 123 označených ako rezervované. To je 6,6 %, teda zhruba každý pätnásty byt, ktorý vidíte v ponuke.

Rezervácie podľa typu nehnuteľnosti

• Byty na predaj: 6,6 % (1 123 z 16 898)
• Domy na predaj: 5,0 % (814 zo 16 254)
• Pozemky na predaj: 4,1 % (468 z 11 313)
• Byty na prenájom: 2,6 % (221 z 8 389)

Poradie dáva zmysel. Byt je najlikvidnejší tovar na trhu — najviac záujemcov, najrýchlejšie rozhodovanie, najčastejšia rezervačná zmluva. Prenájom sa rezervuje najmenej, lebo tam sa zmluva podpisuje spravidla do niekoľkých dní od obhliadky a rezervačný medzikrok jednoducho nie je potrebný.

Menšie byty sa rezervujú častejšie

• 1-izbové: 7,3 % (178 z 2 438)
• 2-izbové: 7,2 % (374 z 5 203)
• 3-izbové: 6,9 % (447 zo 6 505)
• 4-izbové: 4,9 % (103 z 2 088)

Rozdiel medzi jednoizbovým a štvorizbovým bytom je takmer polovica. Malé byty majú dve skupiny kupujúcich naraz — ľudí, ktorí v nich chcú bývať, aj investorov. Štvorizbový byt kupuje takmer výlučne rodina, ktorá zároveň spravidla predáva svoj doterajší byt, takže celý reťazec trvá dlhšie.

Regionálne rozdiely sú desaťnásobné

Podiel rezervovaných bytov v ponuke jedného inzertného portálu, aby boli mestá navzájom porovnateľné:

• Nové Zámky: 14,7 % — zhruba každý siedmy byt
• Martin 9,5 %, Trnava 9,1 %
• Nitra 7,8 %, Poprad 7,4 %
• Dunajská Streda 6,0 %, Košice 4,6 %
• Trenčín 3,5 %, Komárno 3,3 %, Levice 3,1 %
• Prešov 2,5 %, Prievidza 1,8 %
• Michalovce a Lučenec: 1,4 %

Medzi Novými Zámkami a Michalovcami je desaťnásobný rozdiel. Krajské poradie potvrdzuje ten istý obraz: Trnavský kraj 9,2 %, Nitriansky 8,7 % a Bratislavský 7,6 % na jednej strane, Košický 4,6 % a Prešovský 4,7 % na druhej. Západ a juhozápad rezervuje, východ nie.

Rezervovaný inzerát z ponuky nezmizne

Toto je pre kupujúceho najpraktickejšia časť. Rezervácia neznamená, že inzerát okamžite skončí. Na realitnom portáli má rezervovaný byt medián 59 dní v inzercii oproti 49 dňom pri nerezervovaných — teda o desať dní viac, nie menej. Inzerát beží ďalej, kým rezervácia platí, a v štatistikách ponuky sa tvári ako dostupný.

Podiel rezervovaných sa navyše výrazne líši podľa toho, kde inzerát hľadáte: na realitnom portáli je označených 9,7 % bytov, na inzertnom 5,3 %. Nie je to nutne rozdiel v tempe predaja — realitné kancelárie stav rezervácie označujú dôslednejšie než súkromní inzerenti.

Rezervujú sa lacnejšie byty

V rámci tej istej ponuky majú rezervované byty medián 3 370 €/m², nerezervované 3 694 €/m². Rezervovaný byt je teda za meter zhruba o 9 % lacnejší než priemer ponuky, v ktorej sa nachádza. To je najpriamejšia odpoveď na otázku, prečo niektoré inzeráty visia mesiace: trh si vyberá tie, ktoré sú cenovo nastavené realisticky.

Čo z toho plynie pre kupujúcich a predávajúcich

• Pri hľadaní počítajte s tým, že časť ponuky je fiktívna. Ak si zostavíte zoznam dvadsiatich inzerátov, jeden až dva z nich sú už rezervované — a v Nových Zámkoch takmer tri.
• Pýtajte sa hneď v prvom telefonáte. Otázka „je nehnuteľnosť aktuálne rezervovaná?“ ušetrí obhliadku aj cestu.
• Rezervácia nie je predaj. Rezervačné zmluvy sa uzatvárajú bežne na 30 dní a nezanedbateľná časť z nich padne — najčastejšie preto, že kupujúcemu nevyjde hypotéka alebo odhad banky vyjde nižšie než kúpna cena. Nechajte si kontakt a ozvite sa o mesiac.
• Ak predávate, cena rozhoduje viac než čokoľvek iné. Rezervujú sa byty pod mediánom segmentu. Prvé dva týždne inzerátu sú tie, keď máte najviac záujemcov — nesprávne nastavená cena ich premárni.
• Vysoký podiel rezervácií v meste je signál dopytu. Ak predávate v regióne s podielom pod 2 %, počítajte s dlhším časom na trhu a s tým, že kupujúci bude vyjednávať.

Údaje vychádzajú z aktívnych inzerátov k 4. augustu 2026 a označenia rezervácie, ktoré uvádza inzerent. Skutočný podiel rezervovaných nehnuteľností je pravdepodobne vyšší — časť predávajúcich stav rezervácie do inzerátu jednoducho nedoplní.