Každý desiaty inzerát na predaj neuvádza cenu. Pri bytoch je to len 2,5 %

„Cena dohodou.“ Dve slová, ktoré kupujúcemu neprezradia nič a predávajúcemu spravidla neprinesú nič. Prešli sme 56 259 aktívnych ponúk nehnuteľností na predaj a zistili sme, koľko z nich cenu vôbec neuvádza: 5 579 inzerátov, teda 9,9 %. Presne každý desiaty.

Číslo je pritom takmer identické na oboch veľkých portáloch — na inzertnom 10,2 % (4 809 zo 47 268) a na realitnom 8,6 % (770 z 8 991). Nejde teda o zvyk jednej platformy, ale o správanie predávajúcich.

Podiel sa dramaticky líši podľa typu nehnuteľnosti

Rozdelenie na inzertnom portáli, kde je vzorka najväčšia:

• komerčné priestory — 35,2 % (1 373 z 3 900)
• ostatné nehnuteľnosti — 19,9 % (949 zo 4 765)
• pozemky — 15,9 % (1 981 z 12 468)
• byty — 2,5 % (302 z 11 884)
• chaty a chalupy — 2,3 % (61 z 2 696)
• rodinné domy — 1,2 % (143 z 11 555)

Rozpätie je 29-násobné. Pri každom tretom komerčnom priestore sa cena skrýva, pri každom osemdesiatom rodinnom dome. Vysvetlenie je logické: pri byte alebo dome existuje trhový etalón, ku ktorému sa dá cena prirovnať, a skrytie ceny inzerát len vyradí z filtrov. Pri hale, výrobnom areáli alebo poľnohospodárskom pozemku etalón neexistuje a predávajúci si necháva priestor podľa toho, kto sa ozve.

Na realitnom portáli je rozloženie plochšie — byty 6,3 %, domy 9,8 %, pozemky 12,4 %, komercia 14,9 %. Tam sa cena častejšie skrýva pri exkluzívnych ponukách a projektoch v príprave.

Inzerát bez ceny je aj inak slabší

Najzaujímavejší nález nie je v samotnej cene, ale v tom, čo ju sprevádza. Mediánová dĺžka popisu na inzertnom portáli:

• byty — 529 znakov bez ceny proti 1 586 znakom s cenou
• rodinné domy — 1 080 proti 1 814
• ostatné nehnuteľnosti — 364 proti 1 356

Inzerát bez ceny má pri bytoch trikrát kratší popis. Chýbajúca cena teda spravidla nie je vyjednávacia taktika — je to symptóm inzerátu, ktorý predávajúci narýchlo odklikol a nedokončil. A tak sa aj správa: mediánový vek bytového inzerátu bez ceny je 24,0 dňa proti 20,0 dňa pri inzeráte s cenou, pri domoch 26,0 proti 22,2 dňa.

Regionálne rozdiely

Pri bytoch a domoch dokopy (inzertný portál) vyzerá podiel ponúk bez ceny podľa kraja takto:

• Bratislavský — 3,6 %
• Prešovský — 3,0 %
• Žilinský — 2,9 %
• Trenčiansky — 1,8 %
• Banskobystrický — 1,7 %
• Košický — 1,6 %
• Nitriansky — 1,2 %
• Trnavský — 1,1 %

Po mestách sú na čele Čadca (4,6 %), Bratislava (4,4 %), Ružomberok (4,3 %) a Poprad (3,9 %). Najdisciplinovanejšie sú Galanta (0,4 %), Trnava (0,5 %) a Prievidza (0,6 %). Trojnásobný rozdiel medzi Bratislavou a Trnavou je pri dvoch mestách vzdialených 45 kilometrov nezvyčajný — v hlavnom meste je viac ponúk, kde predávajúci cenu naozaj testuje.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Inzerát bez ceny nie je automaticky drahý. Dáta ukazujú, že je hlavne nedokončený. Ak sa vám nehnuteľnosť páči, oplatí sa napísať — konkurencia je menšia, lebo väčšina kupujúcich filtruje podľa ceny a takýto inzerát nikdy neuvidí.
• Pýtajte sa písomne a konkrétne. „Aká je vaša predstava o cene?“ zaväzuje viac než telefonát a máte to čierne na bielom.
• Pri pozemkoch a komercii to je norma. Neberte chýbajúcu cenu ako varovný signál, ale ako signál, že si musíte urobiť vlastný odhad. Porovnajte cenu za meter v okolí a k rokovaniu si prineste číslo.

A pre predávajúcich

Skrytie ceny stojí dosah. Vyhľadávanie na portáloch aj na mape prebieha cez cenové filtre a inzerát bez ceny z nich vypadne úplne — nezobrazí sa kupujúcemu, ktorý má rozpočet do 200 000 €, ani tomu, ktorý má do 400 000 €. Ak neviete, akú cenu nasadiť, lepšie funguje reálne číslo s poznámkou o priestore na dohodu než prázdne pole.

Platí to dvojnásobne pri bytoch, kde je trhová hladina verejne dostupná a kupujúci si ju vie overiť za minútu. Pri byte je „cena dohodou“ nielen neúčinná, ale aj podozrivá — je to ten najlikvidnejší segment trhu, kde sa cena skrýva len zriedka a spravidla z nedbanlivosti.