Kauciu spomína 58 % ponúk nájmu. Od júla 2027 bude mať zákonný strop

Nový Občiansky zákonník, vyhlásený 30. 10. 2026 ako zákon č. 260/2026 Z. z., dáva kaucii pri nájme bytu strop: najviac trojnásobok súčtu mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu (§ 880). Platiť začne 1. 7. 2027. Podľa aktívnej ponuky kukera.sk k 7. 11. 2026 to väčšinu trhu nezasiahne: kauciu spomína 3 744 zo 6 500 inzerátov nájmu bytov (57,6 %) a kde sa dala výška prečítať, nad trojnásobok nájomného išli iba 3 z 2 689 ponúk.

Koľko kaucie dnes pýtajú prenajímatelia

Výšku sme vedeli prečítať pri 2 689 inzerátoch. Násobok počítame z ceny nájmu v inzeráte:

• Pod jeden nájom: 1,0 %
• Jeden nájom: 49,6 %
• Medzi jedným a dvoma nájmami: 12,9 %
• Dva nájmy: 33,4 %
• Medzi dvoma a tromi nájmami: 1,4 %
• Tri nájmy: 1,6 %
• Viac než tri nájmy: 0,1 %

Medián kaucie v týchto ponukách je 900 € pri mediáne nájmu 650 €. Pásmo medzi jedným a dvoma nájmami vzniká najmä tým, že sa kaucia často ráta z nájmu vrátane energií, zatiaľ čo cena v inzeráte energie obsahovať nemusí. Zo sumy v texte teda nevidíme vždy celý základ, z ktorého ju prenajímateľ počítal.

Dvojnásobná kaucia je zvykom mimo Bratislavy

Podiel ponúk s kauciou vo výške dvoch nájmov sa medzi krajmi výrazne líši:

• Prešovský: 56,2 %
• Trenčiansky: 50,4 %
• Žilinský: 43,3 %
• Košický: 42,4 %
• Nitriansky: 37,8 %
• Trnavský: 34,3 %
• Banskobystrický: 30,0 %
• Bratislavský: 13,9 %

Rozdiel vidno aj podľa ceny. Kauciu aspoň vo výške približne dvoch nájmov má 43,2 % ponúk s nájmom do 600 €, 33,8 % pri nájme od 600 do 999 € a 28,1 % pri nájme od 1 000 €. Pri lacnejších bytoch si teda prenajímateľ častejšie pýta väčší násobok, hoci v eurách môže ísť o podobnú sumu.

Čo presne mení nový zákon

• Strop (§ 880): trojnásobok súčtu nájomného a úhrad. Výnimkou je dohoda o úpravách bytu na žiadosť nájomníka.
• Potvrdenie (§ 880): prijatie kaucie musí prenajímateľ na žiadosť písomne potvrdiť.
• Doplnenie (§ 881): ak z kaucie uhradí splatnú pohľadávku z nájmu, nájomník ju má doplniť do pôvodnej výšky. Inak hrubo porušuje povinnosti z nájmu.
• Vrátenie (§ 882): bez zbytočného odkladu po skončení nájmu a vrátení veci. Prenajímateľ si môže započítať peňažné dlhy nájomníka z nájmu.
• Úroky (§ 882): z kaucie sa „môžu dohodnúť“. Automatický nárok na ne v schválenom znení nie je, hoci to naznačovali staršie komentáre k návrhu.

Ktorých zmlúv sa to týka

Zákon sa spravuje vzťahmi vzniknutými od jeho účinnosti. Nájmy uzavreté do 30. 6. 2027 sa podľa § 1893 ods. 3 ďalej riadia doterajšími predpismi. Strany si však môžu podľa ods. 4 písomne dohodnúť, že ich existujúci vzťah sa bude spravovať novým zákonom. Prepísať starú zmluvu teda netreba, ale možné to je.

Čo to znamená pre nájomníkov

Modelový príklad: nájomné 650 € a úhrady 150 € mesačne, spolu 800 €. Strop kaucie by bol 2 400 €. Pri podpise spolu s prvou mesačnou platbou by nájomník zaplatil:

• Kaucia 800 €: spolu 1 600 €
• Kaucia 1 600 €: spolu 2 400 €
• Kaucia 2 400 €: spolu 3 200 €

Pri prenájme cez realitnú kanceláriu môže pribudnúť provízia. Pred podpisom si preto vypýtajte celkovú sumu, ktorú treba zložiť, a to, z čoho sa kaucia počíta.

Čo to znamená pre prenajímateľov

Bežnej kaucie jedného či dvoch nájmov sa strop nedotkne. V nových zmluvách od júla 2027 si však ujasnite najmä tri veci: či je základom nájom s úhradami, kedy a ako sa kaucia vráti a či sa z nej platia úroky. Ak bude nájom dohodnutý na dobu neurčitú, zákon pridáva aj možnosť výpovede bez uvedenia dôvodu so šesťmesačnou výpovednou dobou (§ 936 ods. 3). Pri výpovedi z dôvodov podľa zákona je základná výpovedná doba dvojmesačná a pri niektorých nájomníkoch, napríklad od 70 rokov, trojmesačná (§ 935).

Pointa je jednoduchá: strop na trojnásobok pôsobí prísne, no trh je dnes väčšinou výrazne pod ním. Väčšia zmena môže prísť v tom, ako presne budú zmluvy popisovať základ, vrátenie a použitie kaucie, nie v jej výške.