Kancelárie v Bratislave: neobsadenosť 13,38 %, prime rent vyskočil na 21,50 €/m² mesačne

Bratislavský trh kancelárskych priestorov sa rozdeľuje na dva svety. Kým v prémiových lokalitách je voľných priestorov menej než osem percent a nájomné rastie, na periférii mesta zostáva neobsadených takmer 17 % plôch. Priemerná miera neobsadenosti dosiahla v prvom štvrťroku 2026 podľa CBRE 13,38 % a najvyššie dosahované nájomné stúplo medzikvartálne o 2,5 % na 21,50 €/m² mesačne.

Kľúčové čísla za prvý štvrťrok 2026

• Celková prenájmová aktivita: 50 140 m² (+9 % medziročne)
• Čistá nájomná aktivita (bez renegociácií): približne 25 000 m²
• Prime rent: 21,50 €/m²/mesiac (+2,5 % medzikvartálne)
• Priemerná neobsadenosť: 13,38 %

Neobsadenosť podľa zón: rozdiel viac než dvojnásobný

• South Bank — 7,24 %
• City Centre — 9,34 %
• Inner City — 12,01 %
• Centre Business District — 15,68 %
• Outer City — 16,74 % (medzikvartálny pokles o 3,64 percentuálneho bodu)

Rozdiel medzi najlepšou a najhoršou zónou presahuje deväť percentuálnych bodov. To je presne to, čo na trhu prebieha už niekoľko rokov a čo sa v odbornej reči nazýva flight to quality — firmy sa sťahujú do novších, energeticky úspornejších a lepšie dostupných budov, aj keď za vyššie nájomné. Staršie budovy v okrajových lokalitách zostávajú poloprázdne.

Kto si prenajíma

• IT sektor — 34 % dopytu
• Verejný sektor — 21 %
• Spotrebný tovar — 9 %

Významná časť transakcií pritom nie sú nové prenájmy, ale renegociácie existujúcich zmlúv. Rozdiel medzi celkovou prenájmovou aktivitou (50 140 m²) a čistou nájomnou aktivitou (približne 25 000 m²) ukazuje, že zhruba polovica objemu je predĺžením už existujúcich vzťahov. Firmy teda zostávajú, ale nezväčšujú sa.

Nová ponuka je minimálna

Do konca roka 2026 sa na trh chystajú dva projekty — Dunaj s 7 200 m² a Ganz House s 9 400 m². Spolu ide o necelých 17 000 m², čo je pri celkovej ročnej prenájmovej aktivite v desiatkach tisíc metrov veľmi obmedzený prírastok. Vysoké náklady financovania a stavebné ceny posledných rokov utlmili developerskú aktivitu v kancelárskom segmente výrazne.

Práve táto obmedzená nová ponuka je hlavným dôvodom, prečo prime rent rastie napriek tomu, že celková neobsadenosť je nad trinástimi percentami. Kvalitných priestorov v dobrej lokalite je málo — a tie zostávajúce voľné metre sú prevažne v starších budovách, o ktoré nájomcovia nemajú záujem.

Čo to znamená pre investorov a trh

• Pre investorov do komerčných nehnuteľností: rozdiel v obsadenosti medzi zónami sa premieta priamo do rizika výpadku príjmu. Budova v South Bank s neobsadenosťou 7 % a budova v Outer City so 17 % nie sú porovnateľné aktíva, aj keby mali rovnaký nájom na meter.
• Pre vlastníkov starších budov: bez investície do energetickej hospodárnosti a modernizácie sa priepasť bude prehlbovať. Náklady na obnovu treba porovnať s reálnym rizikom trvalo prázdnych podlaží.
• Pre rezidenčný trh: stabilný dopyt zo strany IT sektora a verejnej správy znamená stabilnú zamestnanosť v Bratislave — a teda aj dopyt po nájomnom bývaní v jej okolí. Prepojenie kancelárskeho a nájomného trhu býva podceňované, no funguje spoľahlivo.
• Pre menšie firmy hľadajúce priestory: pri obmedzenej novej výstavbe a rastúcom prime rente sa oplatí rokovať o dlhších zmluvách so zafixovanou úrovňou nájomného, kým je trh ešte relatívne vyrovnaný.

Na čo si dať pozor pri interpretácii čísel

Prime rent je najvyššie dosiahnuté nájomné, nie priemer trhu. Bežné kancelárske priestory v Bratislave sa prenajímajú výrazne nižšie a k základnému nájomnému treba pripočítať prevádzkové náklady, ktoré v moderných budovách nie sú zanedbateľné. Rovnako platí, že celková prenájmová aktivita zahŕňa renegociácie — číslo teda samo osebe nehovorí o tom, koľko nových firiem na trh vstúpilo.

Zhrnuté: bratislavské kancelárie nie sú jeden trh, ale niekoľko paralelných. Kvalitné budovy v centre a na nábreží si držia nájomcov aj cenu, staršie objekty na periférii bojujú o každého. Neobsadenosť 13,38 % je preto priemer, ktorý zakrýva podstatnú časť príbehu.