Kancelárie v Bratislave 2026: Rok 2025 priniesol rekordných 271 000 m² prenájmov, nájomné rastie na 21 €/m²

Bratislavský trh kancelárskych priestorov uzavrel rok 2025 ako historicky najsilnejší – a vstup do roku 2026 prináša pokračovanie tlaku na rast nájomného. Podľa údajov Bratislava Research Forum (BRF) a analytikov spoločností Cushman & Wakefield a CBRE dosiahol minulý rok celkový objem prenájmov 271 000 m², čo je oproti roku 2024 nárast približne o 35 %. Ide o najvyššiu hodnotu od začiatku systematického monitorovania trhu.

Obrovský záujem o moderné priestory, novej ponuky málo

Záujem nájomníkov sa koncentruje na budovy triedy A a A+, ktoré tvorili viac ako tri štvrtiny čistého dopytu. Kvalitných priestorov v rozumnej polohe je pritom kriticky málo: na bratislavskom trhu sa aktuálne stavajú iba tri väčšie projekty. CTP Dunaj (cca 6 400 m²) bol odovzdaný na prelome rokov, na rok 2026 sú plánované dokončenia kancelárskeho komplexu Chalupkova Offices od Penta Real Estate (cca 18 200 m²) a Ganz House od J&T Real Estate (cca 9 400 m²). Spolu ide o necelých 35 000 m² novej plochy, čo na takto rozbehnutom trhu pokryje sotva niekoľko mesiacov dopytu.

Neobsadenosť klesá, prime rent vyšiel na 21 €/m²

Miera neobsadenosti zaznamenala v posledných kvartáloch najvýraznejší pokles od začiatku roka 2023. Podľa upravenej metodiky BRF dosahuje aktuálne 14,09 % (pôvodne uvádzaných 12,25 %). Hlavné triedy budov v centre vykazujú obsadenosť nad 92 %, takže pre veľké firmy hľadajúce 5 000 a viac metrov štvorcových je voľných možností minimum.

Tlaku na ponuku zodpovedá aj cenovka. Prime rent – nájomné za najkvalitnejšie priestory v top lokalitách – sa zdvihol z minuloročných 17,5 € na 21 € za m² mesačne a analytici očakávajú jeho ďalší rast aj v roku 2026. K tejto sume treba prirátať service charge (zvyčajne 4,50 – 5,50 €/m²) a parkovanie.

70 % zmlúv tvoria predĺženia: nájomcovia zostávajú

Štruktúra transakcií napovedá, že trh je momentálne pevne v rukách prenajímateľov. Vo štvrtom kvartáli 2025 tvorili renegociácie 70 % objemu, nové nájmy 16 %, pred-prenájmy v rozostavaných projektoch 12 % a expanzie iba 3 %. Veľa firiem sa rozhoduje radšej zostať a vyrokovať dlhšiu fixáciu, než sa pokúšať nájsť rovnocennú alternatívu inde.

Pre majiteľov budov je to dobrá správa – stabilný cash-flow, dlhšie zmluvy a tlak na rast nájomného. Pre nájomcov to však znamená potrebu plánovať obnovu zmluvy o 12 – 18 mesiacov skôr, ako boli zvyknutí v rokoch s nadbytkom ponuky.

Investori sa vracajú, ale opatrne

Aj na strane investícií sa Bratislava postupne dostáva späť do hľadáčika zahraničných hráčov. Stabilný dopyt po moderných priestoroch a slabá nová výstavba podporujú pohľad na kancelárske portfólio ako na produkt s predikovateľným výnosom – v top segmente sa prime yields pohybujú v rozmedzí 6,25 – 6,75 %, čo je výhodnejšie ako vo Viedni alebo Prahe pri porovnateľnej kvalite.

Čo z toho plynie pre rok 2026

• Nájomcovia by mali rátať s rastom nákladov o jednotky percent a začať rokovania s predstihom – konkurencia o priestory triedy A bude pokračovať.
• Developeri budú motivovaní dotiahnuť projekty, ktoré majú stavebné povolenie – nedostatok kvalitných priestorov vytvára priestor na pre-lease zmluvy ešte pred dokončením.
• Investori môžu v roku 2026 očakávať pokračujúci tlak na rast nájomného a zlepšujúce sa ocenenia kancelárskych budov, najmä v centre a v lokalitách CBD/Mlynské nivy.
• Pre realitný trh všeobecne rast cien kancelárií vytvára spillover efekt – v okolí biznis hubov tradične rastie aj dopyt po krátkodobých prenájmoch a apartmánoch pre expatov.

Trh kancelárií v Bratislave tak vchádza do roku 2026 v pozícii, ktorú v posledných rokoch nezažil – nízka neobsadenosť, vysoký dopyt, slabá ponuka a stúpajúce nájomné. Otvorenou otázkou zostáva, či sa po roku 2026 podarí spustiť dostatočný počet projektov, aby sa rovnováha postupne vrátila do trhu.