Kamenný dom je v ponuke o tretinu lacnejší. Pri podobnom stave rozdiel takmer zmizne

Kamenné domy patria na Slovensku k najstarším obytným stavbám, no v ponuke sú zriedkavé. V aktívnej ponuke kukera.sk k 31. 10. 2026 spomína kameň ako materiál stavby (kamenný dom, kamenné murivo, kombinácia kameňa a tehly, kamenné základy) 44 z 5 743 inzerátov rodinných domov na predaj, teda 0,8 %. Na inzertnom portáli 38 domov, na realitnom 6.

Jednoduché porovnanie vyzerá ako veľká zľava. Na inzertnom portáli majú kamenné domy medián ceny metra 932 €/m² proti 1 460 €/m² pri ostatných domoch (−36,2 %), na realitnom 1 454 €/m² proti 2 047 €/m² (−29,0 %). Medián celkovej ceny je 124 500 € proti 220 000 €. Plocha je pritom porovnateľná, 144 proti 137 m².

Kde kamenné domy nájdete

Podiel inzerátov domov s kameňom ako materiálom podľa kraja, zoradené zostupne:

• Banskobystrický: 3,0 % (18 domov)
• Prešovský: 1,2 % (5)
• Košický: 0,8 % (7)
• Žilinský: 0,6 % (3)
• Trenčiansky: 0,5 % (2)
• Nitriansky: 0,5 % (5)
• Bratislavský: 0,4 % (3)
• Trnavský: 0,1 % (1)

Najviac takýchto inzerátov má okres Levice (4), Žiar nad Hronom, Veľký Krtíš a Košice-okolie (po 3), Levoča, Banská Štiavnica, Gelnica, Prievidza a Zvolen (po 2). Ide o regióny s tradíciou stavania z miestneho kameňa a s veľkým podielom starých domov. Podiel klesá s cenou: pri domoch do 150 000 € je to 1,7 %, nad 400 000 € len 0,2 %.

Prečo je naivné porovnanie zavádzajúce

Podiel vybraných znakov v inzerátoch (kamenný dom proti ostatným domom):

• Rekonštrukcia: 81,8 % proti 44,6 %
• Novostavba: 4,5 % proti 22,4 %
• Terasa: 18,2 % proti 45,2 %
• Garáž: 27,3 % proti 39,5 %
• Klimatizácia: 6,8 % proti 15,7 %

Kamenné domy sú takmer vždy staré stavby. V popise sa často spomína rekonštrukcia, ktorá je hotová, čiastočná alebo potrebná. Novostavby, ktoré v ponuke ťahajú cenu metra nahor, medzi nimi prakticky nie sú. Navyše ležia v okresoch s lacnejšími domami.

Koľko z rozdielu ostane pri podobných domoch

Kamenné domy sme porovnali s domami v tej istej obci a na tom istom portáli:

• Rovnaká obec a portál: −34,0 % (drahšie len v 8 z 26 porovnaní)
• Kraj a podobná plocha: −33,5 % (drahšie v 9 z 36 porovnaní)
• Obec a podobná plocha: −21,3 % (drahšie v 3 z 23 porovnaní)
• Obec, plocha, novostavba a rekonštrukcia: −3,6 % (drahšie v 6 z 13 porovnaní)

Lokalita a plocha rozdiel vysvetlia len čiastočne. Rozhodujúci je stav: keď porovnáme kamenný dom s domom v tej istej obci, s podobnou plochou a rovnakým stavom (novostavba, rekonštrukcia), rozdiel klesne z tretiny na približne 4 %. Posledné porovnanie stojí na 13 prípadoch, preto ho berte ako orientačné. Kameň samotný teda dom výrazne nezlacňuje. Lacnejšie sú hlavne staré, nemodernizované domy, a kamenné domy medzi ne väčšinou patria.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Vlhkosť je kľúčová otázka. Kamenné murivo bez izolácie proti zemnej vlhkosti môže vlhnúť. Pri obhliadke sa pozrite na spodnú časť stien a do pivnice, pri vážnom záujme zvážte meranie vlhkosti.
• Zateplenie nie je samozrejmé. Hrubé kamenné múry majú veľkú akumuláciu tepla, no nie sú automaticky úsporné. Vypýtajte si energetický certifikát podľa zákona č. 555/2005 Z. z. a skutočné účty za kúrenie.
• Overte pamiatkovú ochranu. Časť starých kamenných domov je kultúrnou pamiatkou alebo leží v pamiatkovej zóne. Úpravy fasády, okien či strechy potom podliehajú zákonu č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu.
• Rozpočtujte rekonštrukciu poctivo. Nízka cena metra často zahŕňa práve náklady, ktoré ešte len prídu. Porovnávajte s domami v podobnom stave, nie s priemerom obce.

Čo to znamená pre predávajúceho

Ak je kamenný dom zrekonštruovaný, uveďte presne čo: izoláciu základov, strechu, rozvody, okná. Kupujúci pri kameni automaticky predpokladajú vlhkosť a vysoké náklady, a konkrétne údaje tento predpoklad vyvrátia lepšie než všeobecné opisy.

Takeaway: Kamenný dom je v ponuke o tretinu lacnejší, no takmer celý rozdiel vysvetľuje vek a stav stavby. Pri podobnom dome v tej istej obci sa ceny líšia len o niekoľko percent.

Metodika: aktívne inzeráty rodinných domov na predaj na kukera.sk k 31. 10. 2026, bez duplicít, mediány ceny za m² úžitkovej plochy. Kameň ako materiál je vyhľadaný v názve a popise inzerátu, vzorka je malá. Porovnanie v skupinách je vážené počtom inzerátov. Orientačné informácie, nejde o investičné poradenstvo.