Jednoizbový byt má najdrahší meter a najnižší výnos. Prirážka platí v 32 z 34 miest

Jednoizbový byt je najlacnejší vstup na realitný trh — a najdrahší meter, aký sa na ňom dá kúpiť. Z 16 116 aktívnych ponúk bytov s uvedeným počtom izieb je 2 428 jednoizbových, teda 15,1 %. Ich medián je 136 750 € pri 38 m², čo dáva 3 588 €/m². Trojizbový byt má pritom meter za 2 558 €. Rozdiel je 40,2 %.

Cena metra podľa počtu izieb

• 1-izbový — 2 428 ponúk, 136 750 € pri 38 m² = 3 588 €/m²
• 2-izbový — 5 047 ponúk, 166 000 € pri 56 m² = 2 984 €/m²
• 3-izbový — 6 347 ponúk, 183 000 € pri 72 m² = 2 558 €/m² (najlacnejší meter)
• 4-izbový — 2 013 ponúk, 267 400 € pri 94 m² = 2 916 €/m²
• 5-izbový — 227 ponúk, 385 000 € pri 131 m² = 2 952 €/m²

Krivka nie je priamka. Meter klesá od jednoizbového po trojizbový a od štvorizbového opäť rastie. Trojizbový byt je najbežnejší typ na trhu (39,4 % ponuky) a zároveň ten, za ktorého meter sa platí najmenej.

Prirážka platí takmer všade

Porovnanie jednoizbového a dvojizbového bytu v mestách, kde je od oboch aspoň dvadsať ponúk, dáva prirážku v 32 z 34 miest:

• Komárno — 2 515 proti 1 774 €/m² = +41,7 %
• Levice — 2 081 proti 1 581 €/m² = +31,7 %
• Trnava — 4 421 proti 3 409 €/m² = +29,7 %
• Senec — 4 168 proti 3 236 €/m² = +28,8 %
• Nitra — 3 570 proti 2 856 €/m² = +25,0 %
• Bratislava-Staré Mesto — 6 562 proti 5 434 €/m² = +20,8 %
• Košice — 4 172 proti 3 702 €/m² = +12,7 %
• Bratislava celkovo — 4 904 proti 4 524 €/m² = +8,4 %
• Piešťany — 3 167 proti 3 165 €/m² = 0,0 %
• Žiar nad Hronom — 1 470 proti 1 701 €/m² = −13,6 %, jediné mesto s obrátenou prirážkou

Zaujímavé je, že prirážka nie je najvyššia v drahých mestách, ale v lacných. V Komárne, Leviciach a Michalovciach je celková cena jednoizbového bytu taká nízka, že kupujúci prestane rátať metre a ráta hranicu, pod ktorou sa dá byt kúpiť bez úveru.

Najdrahší a najlacnejší meter

Rozpätie je 5,2-násobné. Najdrahší jednoizbový meter má Bratislava-Staré Mesto (6 562 €/m², medián 234 950 €), najlacnejší Lučenec (1 264 €/m², medián 63 990 €). Za jeden bratislavský jednoizbový byt sa dá v Lučenci kúpiť takmer štvorica.

Rýchlejší predaj, nižší výnos

Jednoizbový byt sa hýbe najrýchlejšie: mediánový vek aktívneho inzerátu je 21,2 dňa proti 27,3 dňa pri dvojizbovom a 25,1 dňa pri trojizbovom. Dopyt je teda reálny, nie iba deklarovaný.

Napriek tomu je jednoizbový byt najhorší z hľadiska nájomného výnosu. Mediánový nájom jednoizbového bytu je 500 €, čo pri kúpnej cene 136 750 € dáva hrubý výnos 4,39 %. Pri väčších bytoch je vyšší:

• 1-izbový — nájom 500 € → hrubý výnos 4,39 %, čistý po nákladoch a dani 2,79 %
• 2-izbový — nájom 670 € → hrubý 4,84 %, čistý 3,05 %
• 3-izbový — nájom 800 € → hrubý 5,25 %, čistý 3,28 %
• 4-izbový — nájom 1 295 € → hrubý 5,81 %, čistý 3,78 %

Malý byt má nižšie prevádzkové náklady v absolútnej sume — fond opráv a údržba sa počítajú z metrov — takže po odrátaní nákladov a dane si z hrubého výnosu udrží väčší podiel (63,6 % proti 62,6 % pri trojizbovom). Poradie to však neotočí. Rozdiel medzi jednoizbovým a štvorizbovým bytom zostáva aj po zdanení takmer jeden percentuálny bod.

Čo to znamená

• Pre kupujúceho na bývanie: prirážka za jednoizbový byt je cena za nízku vstupnú sumu, nie za kvalitu bývania. Ak vám rozpočet dovolí dvojizbový byt, dostanete za rovnaký meter podstatne menej.
• Pre investora: garsónka má povesť najlepšej investície, ale dáta ju nepotvrdzujú. Vyšší výnos dáva väčší byt, ktorý sa však ťažšie prenajíma a horšie predáva.
• Pre predávajúceho: jednoizbový byt je jediná veľkosť, kde môžete ísť s cenou za meter nad okolie a trh to strávi — inzerát sa hýbe rýchlejšie než ktorýkoľvek iný.
• Pre kupujúceho v malom meste: práve tam je prirážka najvyššia. V Komárne alebo Leviciach sa oplatí prepočítať, či dvojizbový byt nevyjde na meter výrazne lepšie.

Údaje sú ponukové ceny z aktívnych inzerátov k 25. augustu 2026, nie realizované predaje. Porovnanie miest zahŕňa len tie s aspoň dvadsiatimi ponukami v oboch veľkostiach. Výnosy sú počítané z mediánov, nie z párovaných bytov, a čistý výnos stojí na jednotnom nákladovom modeli — nejde o investičné poradenstvo.