Jazero alebo nábrežie spomína 6,2 % inzerátov bytov. Prirážku robí hlavne Bratislava

Voda v okolí patrí k najsilnejším lokalitným argumentom v inzerátoch. V aktívnej ponuke kukera.sk k 4. 10. 2026 spomína jazero, priehradu, vodnú nádrž alebo nábrežie 805 z 13 039 inzerátov bytov na predaj, teda 6,2 %. Na realitnom portáli je takýto inzerát viac ako dvakrát častejší (10,6 %, 434 bytov) než na inzertnom (4,1 %, 371 bytov).

Hrubý rozdiel v cene je výrazný. Medián ceny za meter je na inzertnom portáli 3 215 €/m² proti 2 476 €/m² pri ostatných bytoch (+29,8 %) a na realitnom portáli 4 243 €/m² proti 3 705 €/m² (+14,5 %). Celková cena je 189 000 € proti 157 900 €, resp. 279 850 € proti 235 000 €. Plocha je pritom rovnaká, medián 65 m² na inzertnom a 68 m² proti 66 m² na realitnom portáli.

Polovica zmienok je z Bratislavy

Zo 805 inzerátov s vodou v okolí je 422 z Bratislavy, teda 52,4 %, hoci Bratislava tvorí len 24,5 % celej ponuky bytov. Najviac ich je v Ružinove (116, Štrkovecké a Ružinovské jazero), v Starom Meste (71, nábrežie Dunaja), v Petržalke (67) a v Novom Meste (46, napríklad Vajnorské jazerá). Mimo hlavného mesta vyčnievajú Košice (72 a ďalších 33 v mestskej časti Nad jazerom) a Senec (44, Slnečné jazerá).

Podiel podľa krajov to potvrdzuje:

• Bratislavský kraj: 13,2 %
• Košický kraj: 6,5 %
• Žilinský kraj: 5,2 %
• Trnavský kraj: 3,4 %
• Nitriansky kraj: 3,0 %
• Banskobystrický kraj: 2,6 %
• Trenčiansky kraj: 2,1 %
• Prešovský kraj: 0,8 %

Upozornenie k číslam: v Košiciach je „Nad jazerom“ názov mestskej časti, takže časť zmienok neopisuje výhľad na vodu, ale adresu.

Drahšie byty, rovnaká dispozícia

Zmienka o vode rastie s cenou bytu. Pri bytoch do 150 000 € ju obsahuje 3,0 % inzerátov, v pásme 150 000 – 250 000 € 6,0 %, v pásme 250 000 – 400 000 € 10,5 % a nad 400 000 € až 12,2 %. Podľa počtu izieb sa podiel takmer nelíši (1-izbové 5,2 %, 2-izbové 6,5 %, 3-izbové 6,4 %, 4 a viac izieb 6,0 %). Novostavby ju spomínajú o niečo menej (4,8 %) ako staršie byty (6,4 %).

Inzeráty s vodou častejšie opisujú aj ďalšie okolie: cyklotrasu alebo bicykel 24,2 % proti 9,4 %, park alebo zeleň 78,6 % proti 64,7 % a výhľad 53,2 % proti 41,5 %.

V tom istom meste je rozdiel takmer nulový

Kľúčové je porovnanie v rámci rovnakej lokality. V samotnej Bratislave je medián ceny za meter bytu so zmienkou o vode na inzertnom portáli 4 420 €/m², presne ako pri ostatných bratislavských bytoch, a na realitnom portáli 4 552 €/m² proti 4 375 €/m² (+4,0 %). Ak porovnáme byty v tom istom meste alebo mestskej časti, na tom istom portáli a s rovnakým počtom izieb, medián rozdielov je +0,3 % (vyššiu cenu má byt so zmienkou v 24 zo 47 skupín). Po zohľadnení novostavby +0,1 % a pri porovnaní v rámci kraja s rovnakou dispozíciou, novostavbou a rekonštrukciou +1,8 %.

Hrubá prirážka 15 až 30 % je teda takmer celá daná tým, že jazerá a nábrežia spomínajú hlavne inzeráty z drahých miest. Samotná voda v okolí meter v rovnakej štvrti merateľne nezdražuje.

Čo to znamená pre kupujúceho a investora

• Porovnávajte v rámci štvrte. Byt pri Štrkoveckom jazere porovnajte s bytmi v Ružinove, nie s priemerom Slovenska. Tam zmienka o vode cenu zvyčajne nezvyšuje.
• Overte, čo „pri jazere“ znamená. Môže ísť o výhľad z okna aj o 15 minút chôdze. Pozrite si polohu na mape a orientáciu okien.
• Myslite na vlhkosť a komáre. Pri bytoch na prízemí blízko vody sa oplatí skontrolovať pivnicu a steny.
• Pre prenajímateľa je voda a cyklotrasa v okolí argument pri nájomníkoch, ktorí hľadajú voľnočasové vyžitie, ale nájomné sa odvíja od lokality ako celku.

Záver

Jazero alebo nábrežie v inzeráte signalizuje drahšiu lokalitu, nie drahší byt v rámci tej lokality. Kto platí prirážku len za slovo „jazero“, platí v skutočnosti za mesto. Údaje vychádzajú z aktívnej ponuky kukera.sk k 4. 10. 2026.