Hypotéky od 2027: NBS schválila 90 % pre mladých, tretí byt bude mať strop 70 %

Z návrhu sa stalo schválené pravidlo. Banková rada Národnej banky Slovenska 28. septembra 2026 prijala novelu opatrenia o úveroch na bývanie, formálne opatrenie č. 3/2026. Od januára 2027 môžu mladí na prvé bývanie dostať hypotéku až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti, od júla 2027 bude pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti platiť strop 70 %. Základný limit 80 % pre väčšinu žiadateľov ostáva.

Kalendár zmien

Pravidlá nenabehnú naraz. Podľa harmonogramu NBS, ktorý zverejnil portál Podnikajte.sk:

• 1. 1. 2027: limit 90 % pre mladých na prvé bývanie, jeho zavedenie závisí od pripravenosti konkrétnej banky
• 1. polrok 2027: výnimka do 90 % pre ostatných klientov najviac pri 20 % nových úverov
• 1. 7. 2027: strop 70 % pri tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti
• 2. polrok 2027: výnimka sa zúži na 10 % nových úverov
• Od roku 2028: výnimka najviac pri 7 % nových úverov

Kto presne dostane 90 %

Podmienky platia súčasne, nestačí splniť jednu z nich:

• žiadateľ má najviac 35 rokov, pričom vek sa posudzuje v čase podania žiadosti
• ani jeden zo spoludlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť
• úver slúži na kúpu alebo výstavbu bývania

Splnenie podmienok nie je nárok. Banka ďalej posudzuje príjem, záväzky a schopnosť splácať a môže schváliť menej. Stopercentná hypotéka ostáva nemožná, NBS úver na celú hodnotu nehnuteľnosti nepovoľuje.

Kto spadne pod 70 %

Strop sa týka dlžníkov, ktorí spolu už vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností a kupujú ďalšiu. Nezáleží na veku ani na tom, či ide o vlastné bývanie, prenájom alebo rekreáciu. Na výnimku táto skupina až na ojedinelé prípady nedosiahne. NBS motivuje zmenu aj tým, že každá piata hypotéka smeruje klientom s aspoň dvoma nehnuteľnosťami.

• Počíta sa: byt, dom a ďalšie priestory vhodné na bývanie, vrátane apartmánov zapísaných ako nebytový priestor; spoluvlastnícky podiel aspoň polovica
• Nepočíta sa: pozemok, budova na šport a rekreáciu, rozostavaná stavba, ktorú úver práve financuje
• Rozsah: len nehnuteľnosti na Slovensku, overované v katastri; zahraničné sa nesledujú

Model na mediánovom byte z ponuky kukera.sk

Medián ceny bytu v aktívnej ponuke kukera.sk k 4. 11. 2026 je 181 000 € pri ploche 65 m². Pri sadzbe 3,9 % a splatnosti 30 rokov:

• Strop 90 %: úver 162 900 €, vlastné zdroje 18 100 €, splátka 768 €, potrebný čistý príjem podľa limitu DTI aspoň 1 697 € mesačne
• Strop 80 %: úver 144 800 €, vlastné zdroje 36 200 €, splátka 683 €, čistý príjem aspoň 1 508 €
• Strop 70 %: úver 126 700 €, vlastné zdroje 54 300 €, splátka 598 €, čistý príjem aspoň 1 320 €

Pri sporení 300 € mesačne sa na vklad 18 100 € našetrí za 5 rokov, na 36 200 € za približne 10 rokov. Nové pravidlo teda šetrí mladému človeku päť rokov čakania. Má však cenu: splátka je o 85 € vyššia a za 30 rokov zaplatí dlžník na úrokoch približne o 12 600 € viac. Čistý príjem potrebný pre limit DTI, osemnásobok ročného príjmu, tu rastie o 189 € mesačne.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Mladí: pýtajte sa konkrétnej banky, odkedy limit zavádza. Slovenská sporiteľňa už teraz ponúka mladým financovanie až do 90 % hodnoty, s povinným poistením úveru a nehnuteľnosti.
• Páry: zistite si, čo je zapísané v katastri na oboch spoludlžníkov. Jeden byt na mene partnera môže výhodu zrušiť.
• Hraničný vek: rozhoduje deň podania žiadosti. Pri 35 rokoch sa môže oplatiť neodkladať ju.
• Nemiňte všetko na vklad. Pri 90 % ostáva menej rezervy na vklad do katastra, zariadenie aj nečakané opravy.

Čo to znamená pre investorov a predávajúcich

Kto už vlastní dve nehnuteľnosti, potrebuje pri byte za 181 000 € od júla 2027 o 18 100 € viac vlastných zdrojov. Časť investorov sa preto môže pokúsiť stihnúť kúpu v prvom polroku, keď ešte platí základ 80 %. Predávajúci menších bytov vhodných na prvé bývanie môže cítiť širší okruh kupujúcich. Limit však neobchádza pravidlá DTI a DSTI, takže príjem domácnosti ostáva hranicou.

Takeaway: schválené limity rozdeľujú trh na tri skupiny: mladí bez nehnuteľnosti 90 %, väčšina 80 %, vlastníci dvoch a viac nehnuteľností 70 %. Nižší vklad však nie je lacnejšia hypotéka, je to viac dlhu za rovnaký byt. Zdroje sa v detailoch výnimiek líšia, preto si konkrétne podmienky overte priamo v banke; modelový prepočet nezahŕňa poplatky a poistenie.