Hypotekárny trh sa otočil: objem nových úverov prvýkrát v roku 2026 klesol

Dva roky trvajúce zlacňovanie hypoték sa skončilo. Priemerná úroková sadzba nových úverov na bývanie klesala od polovice roka 2024 zo 4,23 % až na 3,35 % v marci 2026 — a odvtedy sa nikam ďalej nepohla. Naopak, banky začali sadzby jednotlivo dvíhať a Národná banka Slovenska zaznamenala niečo, čo trh nevidel od začiatku roka: objem nových hypoték medzimesačne klesol. Prvýkrát v roku 2026.

Čo presne sa zmenilo

Slovenský hypotekárny trh vstupoval do roku 2026 v mimoriadne dobrej kondícii. Medziročná dynamika úverov na bývanie sa z približne 7,3 % na konci minulého roka zrýchlila na zhruba 8,5 % v apríli, čo patrilo k najrýchlejším tempám v Európskej únii. Trh ťahali tri veci naraz: doznievajúca refixačná vlna, uvoľnenie limitov LTV pre mladých a očakávanie, že sadzby už nižšie nepôjdu.

• Priemerná sadzba nových hypoték: 3,35 % (marec 2026) — lokálne minimum cyklu
• Predchádzajúci vrchol: 4,23 % (jún 2024)
• Medziročný rast objemu úverov na bývanie: zo 7,3 % na 8,5 % (apríl 2026)
• Typická nová hypotéka sa priblížila k hranici 100 000 €
• Prvý medzimesačný pokles objemu nových hypoték v roku 2026 prišiel pred letom

Banky už zdražujú jednotlivo

Zdražovanie neprichádza plošne, ale po jednotlivých bankách a po jednotlivých fixáciách. Ukážkovým príkladom je UniCredit Bank, ktorá od 1. júla 2026 upravila celý cenník:

• Fixácia 2 roky — od 3,59 %
• Fixácia 3 roky — od 3,59 %
• Fixácia 4 roky — od 3,99 %
• Fixácia 5 rokov — od 3,99 %
• Fixácia 7 rokov — od 5,29 %

Trhové pásmo tak dnes reálne beží zhruba od 3,0 % pri najlepších refinančných ponukách po 3,9 % a viac pri bežnej novej hypotéke s dlhšou fixáciou. Rozdiel medzi najlacnejšou a najdrahšou ponukou na trhu je pritom väčší ako celý pokles sadzieb za posledný rok — a to je informácia, ktorá stojí za pár hodín porovnávania.

Prečo trh spomalil

Za obratom stoja dve sily, ktoré pôsobia proti sebe. Na jednej strane úrokové náklady prestali klesať, takže mesačná splátka novej hypotéky sa už nezlepšuje — kupujúci, ktorý čakal na „ešte lepšiu sadzbu“, nemá na čo čakať. Na druhej strane ceny bytov medzitým vyskočili dvojciferne, takže na tú istú nehnuteľnosť treba dnes výrazne vyšší úver ako pred rokom.

Výsledkom je nožnicový efekt: dopyt po bývaní ostáva, ale časť žiadateľov jednoducho neprejde cez limity. Pri sadzbe okolo 3,6 % a dvadsaťpäťročnej splatnosti znamená každých 10 000 € navyše približne 50 € mesačne naviac na splátke — a práve o takéto sumy sa dnes láme, či žiadosť prejde cez ukazovateľ DSTI.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Stratégia „počkám na lacnejšiu hypotéku“ prestala fungovať. Cyklus poklesu sadzieb sa uzavrel v marci; ďalšie čakanie znamená riziko, že zaplatíte vyššiu cenu nehnuteľnosti aj vyšší úrok naraz.
• Rozdiel medzi bankami je dnes dôležitejší než načasovanie. Pol percenta na sadzbe pri úvere 150 000 € na 25 rokov je približne 40 € mesačne, teda vyše 12 000 € za celú dobu splácania.
• Dĺžku fixácie zvažujte inak než pred rokom. Keď sadzby klesali, krátka fixácia sa vyplácala. Pri otáčajúcom sa cykle sa cena istoty mení — pozrite sa na to, koľko naozaj stojí trojročná fixácia oproti päťročnej v konkrétnej ponuke.
• Rátajte s prísnejším posúdením bonity. Vyššia sadzba znamená vyššiu modelovú splátku aj v stres-teste banky, takže maximálna výška úveru pri rovnakom príjme klesá.

Čo to znamená pre predávajúcich a trh

Ochladenie hypotekárneho trhu sa na cenách neprejaví okamžite. Realitný trh reaguje na financovanie s odstupom niekoľkých mesiacov, pretože obchody rozbehnuté na jar sa dopisujú v lete. Prvým viditeľným signálom nebýva pokles ceny, ale predĺženie času na trhu a vyšší podiel inzerátov, ktoré cenu upravujú smerom nadol.

Pre predávajúceho z toho vyplýva praktická vec: ak sa okruh kupujúcich zužuje na tých, čo prejdú cez banku, správne nastavená vstupná cena má väčšiu hodnotu než neskoršie zľavovanie. Nehnuteľnosť, ktorá je od začiatku o desať percent nad trhom, spravidla nakoniec predá za menej než tá, ktorá bola nacenená realisticky.

Na čo si dať pozor

Centrálna banka opatrne hovorí, že trh pravdepodobne dosiahol svoje maximum a v najbližších mesiacoch možno očakávať postupné ochladzovanie dopytu. To nie je predpoveď prepadu cien — je to signál, že éra, keď hypotéka každý štvrťrok zlacnela, sa skončila. Kto plánuje kúpu v najbližšom roku, mal by počítať s tým, že cena peňazí už bude skôr stabilná alebo mierne vyššia, a rozpočet stavať na dnešných číslach, nie na optimistickom scenári.