Hypotéka po štyridsiatke: každý rok veku znižuje strop úveru o štvrtinu príjmu

Slovenské banky poskytujú hypotéky bez hornej vekovej hranice žiadateľa. Obmedzený je však čas, dokedy sa smie splácať — a od štyridsiatky sa každým rokom sprísňuje aj to, koľko si žiadateľ vôbec môže požičať. Rozdiel medzi štyridsiatnikom a päťdesiatnikom s rovnakým platom je pritom väčší, než väčšina kupujúcich čaká.

Pravidlo, ktoré uberá štvrtinu ročne

Kľúčovým ukazovateľom je DTI — pomer celkovej zadlženosti k ročnému čistému príjmu. Základný limit je osemnásobok ročného čistého príjmu. Ak však splatnosť úveru presiahne 65. rok veku žiadateľa, limit sa od veku 40 rokov znižuje:

• za každý rok veku nad 40 klesá maximálne DTI o 0,25
• vo veku 60 rokov dosiahne spodnú hranicu DTI 3
• pravidlo sa uplatňuje pri nových žiadostiach od januára 2023

Prakticky to znamená, že sa strop úveru medzi štyridsiatkou a šesťdesiatkou zmenší na necelé dve pätiny, hoci sa príjem žiadateľa nezmenil.

Modelový prepočet na mediánový byt

Medián ceny bytu v aktívnej ponuke na Slovensku je 177 000 €. Pri financovaní 80 % hodnoty ide o úver 141 600 €. Aký čistý mesačný príjem musí žiadateľ preukázať, aby taký úver so splatnosťou presahujúcou 65. rok veku vôbec prešiel cez DTI limit:

• 40 rokov — DTI 8,00, potrebný čistý príjem 1 475 € mesačne
• 45 rokov — DTI 6,75, potrebný čistý príjem 1 748 € mesačne
• 50 rokov — DTI 5,50, potrebný čistý príjem 2 145 € mesačne
• 55 rokov — DTI 4,25, potrebný čistý príjem 2 776 € mesačne
• 60 rokov — DTI 3,00, potrebný čistý príjem 3 933 € mesačne

Rozdiel medzi štyridsiatnikom a päťdesiatnikom je teda 670 € čistého mesačne pri úplne rovnakom byte a rovnakom úvere.

Druhá cesta: skrátiť splatnosť pod 65. rok

Znížené DTI sa uplatňuje len vtedy, keď úver presahuje 65. rok veku. Kto splatnosť skráti tak, aby dosplácal do šesťdesiatich piatich, ostáva v základnom režime. Cenou je vyššia splátka. Pri úvere 141 600 € a úrokovej sadzbe 3,79 % ročne vychádza:

• 30 rokov — splátka 659 €, celkovo zaplatíte 237 236 €, preplatok 95 636 €
• 25 rokov — splátka 731 €, preplatok 77 729 €
• 20 rokov — splátka 842 €, preplatok 60 595 €
• 15 rokov — splátka 1 033 €, preplatok 44 261 €
• 10 rokov — splátka 1 420 €, preplatok 28 745 €

Päťdesiatnik, ktorý si nastaví splatnosť do 65 rokov, teda ide na pätnásť rokov so splátkou 1 033 € namiesto 659 €. Za celý čas splácania však zaplatí na úrokoch o 51 375 € menej.

DTI nie je jediná bariéra

Skrátenie splatnosti obchádza vekové zníženie DTI, naráža však na ďalšie dva limity, ktoré platia bez ohľadu na vek:

• DSTI a povinná rezerva — po zaplatení všetkých splátok musí žiadateľovi zostať aspoň 40 % čistého príjmu nad životným minimom
• stresové testovanie — banka posudzuje schopnosť splácať pri sadzbe o 2 percentuálne body vyššej, než je dohodnutá
• LTV — štandardne najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, nie podľa kúpnej ceny

Vyššia splátka pri kratšej splatnosti sa preto môže zaseknúť práve na rezerve. Vekové zníženie DTI a rezerva ťahajú za opačné konce — jedno tlačí na kratšiu splatnosť, druhé na dlhšiu.

Čo s tým v praxi

Pravidlo má jednoduchý praktický dôsledok: na hypotéke je vek premenná, ktorá sa nedá doplniť dokladom. Ak nad kúpou uvažujete a máte tesne pod štyridsať, každý odložený rok vás bude niečo stáť.

Možnosti, ktoré starším žiadateľom reálne zostávajú:

• spoludlžník mladšieho veku — banka pri posudzovaní vychádza z veku, na ktorý je nastavená splatnosť, spravidla teda pomôže mladší spoludlžník s vlastným príjmom
• vyššia vlastná úspora — nižší úver znamená nižší násobok príjmu a nižšiu splátku naraz
• splatnosť presne do 65. roku — hranica je ostrá, jeden mesiac navyše prepne celý výpočet do prísnejšieho režimu
• skoršie riešenie refinancovania — pri refinancovaní sa vek posudzuje znova, takže odklad zhoršuje aj neskoršie možnosti

A stojí za to počítať s tým, že tabuľkový limit je strop, nie ponuka. Banka môže byť prísnejšia než regulácia — DTI 5,5 je maximum, ktoré smie schváliť, nie číslo, ktoré musí schváliť.