Hypoték pribudlo o 26,2 %, hoci úroky rástli. Trh sa ponáhľa pred zdražením

Slovenský hypotekárny trh sa v druhom štvrťroku 2026 správal proti učebnici. Banky poskytli o 26,2 % viac nových hypoték než v rovnakom období minulého roka, hoci úroková sadzba v tom istom čase nie klesala, ale rástla. Vrátane refinancovania dosiahli úvery na bývanie objem približne 3,56 miliardy eur, čo je o 14,6 % viac než v predchádzajúcom štvrťroku a približne o tretinu viac než pred rokom.

Čo hovoria čísla

• Apríl 2026 — najsilnejší mesiac štvrťroka, objem nových úverov medziročne +29,7 %
• Máj a jún — rast neklesol pod 20 % ani v jednom mesiaci
• Priemerná sadzba nových hypoték — 3,43 % v prvom štvrťroku, 3,67 % v druhom, v samotnom júni už 3,79 %
• Najnižšie akciové ponuky — okolo 3,1 % ročne pri splnení podmienok banky (poistenie, fixácia, aktívny účet)

Kombinácia je nezvyčajná: cena úveru rastie a objem rastie ešte rýchlejšie. Podľa analytikov to nie je jednorazový výkyv, ale dôsledok toho, že sadzby na začiatku roka klesli a potom sa začali otáčať nahor. Domácnosti, ktoré kúpu odkladali, sa rozhodli neriskovať ďalšie zdraženie a úver si vzali teraz.

Rast cien sa pritom spomalil

Ponukové ceny bývania dosiahli v druhom štvrťroku priemer 3 041 €/m². Medziročne to bolo o 9,5 % viac, ale ešte v prvom štvrťroku bol medziročný rast 11,3 %. Medzikvartálne ceny pridali len 1,2 %, kým na začiatku roka to bolo 3,4 %. Rozdiel medzi segmentmi je pritom výrazný:

• novostavby medzikvartálne +2,9 %
• staršie nehnuteľnosti +0,7 %

Realizačné ceny, teda tie, za ktoré sa naozaj predalo, rástli v druhom štvrťroku medziročne o 13,6 % a medzikvartálne o 1,4 %. Dvojciferné tempo tak pretrvalo už šiesty štvrťrok za sebou. Rast zaznamenali všetky kraje, najvýraznejšie Bratislavský (+16,2 %) a Banskobystrický (+12,4 %). Staršie nehnuteľnosti zdraželi o 14,3 %, nové o 10 %.

Prečo objem úverov brzdí spomalenie cien

Práve tu je jadro veci. Spomalenie rastu ponukových cien je bežne prvým signálom, že sa trh ochladzuje. Lenže vysoký objem nových úverov drží na strane dopytu peniaze, ktoré by inak neboli k dispozícii. Kým banky požičiavajú o štvrtinu viac než pred rokom, kupujúcich s hotovosťou v ruke je na trhu viac, nie menej — a predávajúci nemajú dôvod zľavovať.

Pre kupujúceho to znamená, že „trh sa spomaľuje“ neznamená „ceny klesnú“. Znamená to len, že tempo zdražovania sa zmiernilo, kým počet ľudí schopných zaplatiť sa nezmenšil.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Konkurencia o byt je vyššia než pred rokom. Ak ste v roku 2025 na obhliadku prišli sami, dnes tam pravdepodobne stretnete ďalších záujemcov s predschváleným úverom.
• Rozdiel 0,3 percentuálneho bodu medzi štvrťrokmi nie je maličkosť. Pri úvere 150 000 € na 30 rokov je rozdiel medzi 3,43 % a 3,79 % približne 30 € mesačne, teda vyše 10 000 € za celý čas splácania.
• Predschválenie je dnes vyjednávacia výhoda. Predávajúci pri viacerých záujemcoch uprednostní toho, kto má financovanie potvrdené.
• Ponuky bánk sa líšia viac než v pokojnom období. Rozdiel medzi najlacnejšou a najdrahšou ponukou na trhu sa počíta v tisíckach eur za obdobie fixácie — porovnanie viacerých bánk sa oplatí aj pri rovnakom príjme.

Čo to znamená pre predávajúcich

• Dopyt je stále silný, ale cenový strop existuje. Rast ponukových cien +1,2 % za štvrťrok znamená, že prestrelená cena visí v inzercii dlhšie než pred rokom.
• Staršie byty rástli pomalšie než novostavby. Kto predáva starší byt, nemôže sa opierať o cenník developera z rovnakej lokality.
• Regionálne rozdiely sa prehlbujú. Bratislavský kraj s medziročným rastom realizačných cien 16,2 % je iný trh než kraje na východe — celoslovenský priemer nie je návod na určenie ceny konkrétneho bytu.

Na čo si dať pozor

Rozhodnutie „radšej teraz, kým sa nezdvihnú sadzby“ má zmysel len vtedy, keď splátka sedí do rozpočtu aj po skončení fixácie. Banka pri posudzovaní počíta so stresovým testom a s povinnou rezervou, ale ide o minimálnu latku, nie o odporúčanie. Kto si berie hypotéku pri sadzbe 3,7 % s trojročnou fixáciou, mal by vedieť, čo splátka spraví, ak bude o tri roky sadzba o percentuálny bod vyššia.

Paradox druhého štvrťroka je jednoduchý: ceny spomalili, ale úverov pribudlo najviac za posledné roky. Trh nezastavuje dostupnosť financovania — zastaví ho až moment, keď domácnostiam prestane vychádzať splátka. Ten zatiaľ nenastal.