Hrubý vs čistý výnos: kde sa v roku 2026 oplatí investičný byt

Priemerný hrubý výnos z prenájmu bytu na Slovensku sa v závere roka 2025 pohyboval okolo 4,59 % ročne. Znie to slušne — lenže priemer skrýva priepasť. V Bratislave sa časť bytov prenajíma s hrubým výnosom pod 3,5 %, kým v Prešove, Košiciach či Žiline sa reálne dostanete nad 5 %. A práve tu je jadro rozhodovania investora: čím drahší je meter štvorcový, tým nižší býva výnos.

Ceny bytov: priemer prekonal 3 300 €/m²

Podľa NBS dosiahla priemerná cena bytu v prvom štvrťroku 2026 úroveň 3 378 €/m², teda približne o 115 €/m² viac než na konci roka 2025. Priemer za všetky nehnuteľnosti na bývanie bol 3 005 €/m². Ceny medzikvartálne stúpli o 3,4 % a rast ťahali takmer výhradne byty.

• Prešovský kraj: +11 % medzikvartálne — najrýchlejší rast v SR
• Banskobystrický kraj: +6,9 %
• Trenčiansky kraj: +5,1 %
• Žilinský kraj: +4,7 %
• Bratislava: 2-izbové byty typicky 4 800 – 5 800 €/m² — najdrahší trh

Ceny neklesli ani v jednom z ôsmich krajov. Najdrahší meter je stále v Bratislave, no najsilnejšiu dynamiku ukazuje východ a stred krajiny.

Nájomné: Bratislava 969 €, celoslovenský priemer 749 €

Rent Index (Deloitte) za štvrtý kvartál 2025 uvádza priemerné mesačné nájomné v SR na úrovni 749 €, čo je medziročne o 2,6 % menej. Priemerná plocha prenajímaného bytu bola približne 66 m².

• Bratislava: 969 €/mes — najvyššie nájomné; Staré Mesto až 1 297 €
• Trenčín: 551 €/mes — najnižšie spomedzi krajských miest
• Prešov: medziročne +12,4 % — najrýchlejšie rastúce nájomné
• Košice: +6,0 % medziročne
• Banská Bystrica: +5,3 % medziročne

Hrubý výnos: východ a stred pred Bratislavou

Ak spojíme kúpne ceny a nájmy do modelového 2-izbového bytu (stredné hodnoty cenových a nájomných pásiem podľa trhových analýz z jari 2026), rebríček hrubého ročného výnosu vyzerá takto:

• Prešov ~6,0 % — byt ~115 000 €, nájom ~575 €/mes
• Košice ~5,5 % — byt ~165 000 €, nájom ~750 €/mes
• Nitra ~5,2 % — byt ~130 000 €, nájom ~560 €/mes
• Žilina ~5,0 % — byt ~150 000 €, nájom ~625 €/mes
• Bratislava ~3,4 % — byt ~318 000 €, nájom ~890 €/mes

Hrubý výnos je jednoduchý: ročný nájom vydelený kúpnou cenou. Bratislavský byt vás vyjde takmer dvojnásobne draho na meter, no nájom dvojnásobný nie je — a preto výnos padá.

Prečo hrubý výnos klame: cesta k čistému

Hrubé číslo je marketingové. Čistý výnos, s ktorým reálne počítate, býva o 1,5 až 2 percentuálne body nižší. Odkrojí ho niekoľko položiek:

• Daň z príjmu: 19 % zo základu dane (príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.; oslobodenie do 500 € ročne podľa § 9 ods. 1 písm. g))
• Fond opráv a správa domu: pravidelná mesačná položka, ktorá sa z nájmu neodpúšťa
• Daň z nehnuteľností: miestna daň platená obci
• Neobsadenosť: v Bratislave sa odhaduje na 2 – 4 % roka bez nájomníka
• Údržba, opravy a poistenie: nepravidelné, no isté náklady

V praxi to znamená, že bratislavský hrubý výnos ~3,4 % sa scvrkne na približne 1,5 – 2 % čistého, kým z prešovských alebo košických 5,5 – 6 % hrubého ostane 3,5 – 4,5 % čistého.

Výnos vs hypotéka: ~3,5 % je nová latka

Priemerná úroková sadzba hypoték sa v roku 2026 ustálila okolo 3,5 % (rozpätie približne 3,38 – 3,99 % podľa banky a dĺžky fixácie). To je referenčná čiara. Ak čistý výnos nedosahuje sadzbu úveru, pri kúpe na hypotéku dopláca majiteľ z vlastného — ide o takzvanú negatívnu páku.

• Bratislava: čistý výnos ~2 % často pod sadzbou hypotéky → cash-flow je záporný, stávka je na rast hodnoty
• Prešov, Košice, Žilina, Nitra: čistý výnos 3,5 – 4,5 % → kladný odstup nad ~3,5 % sadzbou

Čo to znamená pre kupujúcich, predávajúcich a investorov

Pre investorov: rozhoduje čistý, nie hrubý výnos. Drahší meter systematicky znamená nižší výnos — Bratislava je stávka na rast ceny, regióny sú o cash-flow. Vždy si dorátajte daň, fond opráv, správu aj rezervu na prázdne mesiace.

Pre kupujúcich na bývanie: tam, kde nájom pokryje väčšinu splátky (východ, stred), sa kúpa oproti prenájmu oplatí skôr. V Bratislave je rozdiel medzi nájmom a splátkou hypotéky výraznejší.

Pre predávajúcich: v mestách s rastúcim nájomným (Prešov +12,4 %, Košice +6,0 %) je dopyt po menších investičných bytoch silný — 1- a 2-izbové jednotky sa predávajú rýchlejšie.

Na čo si dať pozor: hrubý výnos je číslo do inzerátu, čistý výnos je číslo do rozpočtu. Pri sadzbe hypoték okolo 3,5 % dáva zmysel byt, ktorého čistý výnos túto latku prekročí — čo dnes ľahšie zvládnu Prešov, Košice, Žilina či Nitra než Bratislava. NBS zároveň upozorňuje na neistotu na trhu, takže čísla treba sledovať po štvrťrokoch, nie ich brať ako záruku.