Hranica drobnej opravy v nájme je 6,64 €. Nad ňu už platí prenajímateľ

Najčastejší spor medzi prenajímateľom a nájomcom nie je o výške nájomného, ale o tom, kto zaplatí pokazenú batériu, zaseknutú roletu alebo prasknutú dlaždicu. Zákon na to odpoveď má a je prekvapivo konkrétna: 6,64 €.

Odkiaľ sa to číslo berie

Občiansky zákonník ukladá prenajímateľovi odovzdať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečovať nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Zároveň platí, že drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou hradí nájomca — ak sa strany nedohodnú inak.

Čo je drobná oprava, definuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z. Jeho § 5 odkazuje na prílohu s konkrétnym zoznamom a dopĺňa dôležitú poistku: opravy, ktoré v prílohe uvedené nie sú, sa považujú za drobné len vtedy, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 €. Suma je prepočtom pôvodných 200 korún konverzným kurzom a od zavedenia eura v roku 2009 sa nezmenila.

Faktúru nemožno rozdeliť

Nariadenie počíta s tým, že sa niekto pokúsi limit obísť. Ak sa vykonáva viac opráv na tej istej veci, rozhodujúci je súčet nákladov, nie jednotlivé položky. Rozdeliť opravu vodovodného rozvodu na štyri faktúry po šesť eur teda nefunguje.

Čo je v prílohe drobná oprava

Príloha vymenúva opravy v trinástich kategóriách. Medzi tie, o ktoré sa spory vedú najčastejšie, patria:

• sanitárne zariadenie — kohútiky, sifóny, tesnenia, retiazky, výtoky
• elektrické zariadenie — vypínače, zásuvky, poistky
• sporáky — horáky, kohútiky, prívodné káble
• okná a dvere — tmelenie, zasklievanie, opravy prahov a kľučiek
• podlahy — výmena dlaždíc do 1,5 m², lišty
• rolety a žalúzie — mechanizmy, šnúry, plátna
• zámky a ďalšie prvky zariadenia a vybavenia bytu

Samostatnou kategóriou sú obvyklé udržiavacie náklady podľa § 6 — práce, ktoré sa pri dlhšom užívaní bytu bežne robia: maľovanie, údržba dreva a parkiet, opravy vstavaného nábytku. Aj tie hradí nájomca.

Čo teda platí prenajímateľ

Všetko ostatné. Výmena bojlera, oprava rozvodov vody a kúrenia, výmena okien, oprava strechy, statické a konštrukčné poruchy, výmena zariadenia, ktoré doslúžilo bežným opotrebením. Sú to opravy, bez ktorých byt nie je v stave spôsobilom na riadne užívanie — a to je povinnosť vlastníka, nie nájomcu.

Vlhkosť a plesne: rozhoduje príčina, nie to, kto ich objavil

Toto je najspornejšia položka celej agendy a odpoveď na ňu závisí od toho, odkiaľ sa vlhkosť berie:

• Zodpovedá prenajímateľ, ak je príčinou stavebná vada — chýbajúca alebo poškodená izolácia, tepelný most, zatekajúca strecha či fasáda, porucha rozvodov vody.
• Zodpovedá nájomca, ak vlhkosť vzniká spôsobom užívania — nevetranie, sušenie bielizne v byte bez odvetrania, vypnuté kúrenie počas zimy.

Preto sa pri prvom výskyte plesne oplatí namiesto obviňovania zavolať odborníka. Posudok, ktorý určí príčinu, býva lacnejší než niekoľkomesačný spor.

Keď prenajímateľ nekoná

Občiansky zákonník dáva nájomcovi tri nástroje, ale všetky majú podmienku — najprv treba potrebu opravy bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi a umožniť jej vykonanie. Kto to neurobí, zodpovedá za škodu, ktorá tým vznikne.

• Odstránenie na vlastné náklady a ich náhrada. Ak prenajímateľ napriek upozorneniu závady neodstráni, nájomca ich môže odstrániť sám a žiadať náhradu účelne vynaložených nákladov. Nárok treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu — zaniká, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia závad.
• Zľava z nájomného. Nájomca má právo na primeranú zľavu, kým prenajímateľ napriek upozorneniu neodstráni závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje užívanie bytu.
• Písomná forma. SMS a e-mail sú dôkaz. Telefonát nie.

Čo si dohodnúť v zmluve

Pravidlá nariadenia sa uplatnia vtedy, ak sa strany nedohodnú inak — a práve to je dôvod, prečo sa rozdelenie opráv oplatí mať v zmluve čierne na bielom:

• Vyšší limit. Suma 6,64 € je pri dnešných cenách symbolická. Bežne sa dojednáva hranica 50 € alebo 100 € na jednu opravu, aby nájomca vedel drobnosti vyriešiť sám a prenajímateľ nemusel riešiť každé tesnenie.
• Spôsob hlásenia a lehota. Kanál (e-mail, správa), do kedy má prenajímateľ reagovať, kto vyberá remeselníka.
• Preberací protokol s fotkami. Stav bytu a spotrebičov pri nasťahovaní je jediná obrana proti sporu o to, či bola dlaždica prasknutá už predtým.
• Kaucia nie je opravný fond. Z depozitu možno hradiť to, čo mal platiť nájomca — nie opravy, ktoré patria vlastníkovi.

Paradox je v tom, že suma, ktorá rozhoduje o rozdelení nákladov v státisícoch nájomných vzťahov, dnes nepokryje ani cenu jedného tesnenia s dopravou. Kým sa to nezmení, jediná fungujúca ochrana pre obe strany je dobre napísaná nájomná zmluva.

Poznámka: Ide o orientačný prehľad, nie o právne poradenstvo. Pri konkrétnom spore konzultujte znenie svojej nájomnej zmluvy s advokátom.