Holobyt je o 19 % lacnejší za meter. Dokončenie stojí 300 až 1 000 €/m²

Slovo holobyt nájdete v 600 z 10 224 aktívnych ponúk bytov na predaj, teda v 5,9 % inzercie. Nie je to náhodná skupina: 62,2 % holobytov je novostavba, kým medzi ostatnými bytmi je novostavieb len 12,6 %. Ide teda takmer výlučne o developerské projekty, ktoré predávajú byt bez podláh, bez zariaďovacích predmetov a často aj bez vnútorných dverí. A práve tam sa dá zmerať, koľko za ten nedokončený stav kupujúci reálne ušetrí.

V rámci novostavieb: 2 568 €/m² proti 3 173 €/m²

Porovnávať holobyt s celým trhom by nemalo zmysel — miešali by sa novostavby so starou zástavbou. Preto sme porovnanie viedli iba v skupine novostavieb (stav aktívnej ponuky k 6. 9. 2026, jeden inzertný portál, cena 20 000 – 1 500 000 €, plocha 15 – 300 m², popis nad 80 znakov):

• Novostavba v štandarde holobyt — 373 ponúk, medián 175 000 €, plocha 72,5 m², 2 568 €/m²
• Ostatné novostavby — 1 200 ponúk, medián 210 450 €, plocha 67,7 m², 3 173 €/m²

Rozdiel je 605 € na každom metri, teda 19,1 %. Pri mediánovej ploche holobytu 72,5 m² to znamená zľavu približne 43 900 € oproti dokončenej novostavbe rovnakej veľkosti.

Koľko stojí ten byt dokončiť

Podľa cenníkov dokončovacích stavebných prác sa dokončenie holobytu do obývateľného stavu pohybuje v ekonomickom štandarde okolo 300 – 500 €/m², pri vyššom štandarde materiálov a zariadenia 800 – 1 000 €/m². Prepočítané na mediánový holobyt so 72,5 m²:

• ekonomický štandard: 21 750 – 36 250 €
• vyšší štandard: 58 000 – 72 500 €

Zľava 43 900 €, ktorú trh za holobyt dáva, teda pokryje ekonomické dokončenie a ešte niečo zvýši. Pri vyššom štandarde ju však miniete celú a byt vás nakoniec vyjde drahšie, než keby ste kúpili hotový. Trhová prirážka za dokončenosť je nastavená približne na strednú kvalitu — kto chce nadštandard, doplatí ho z vlastného.

Podľa počtu izieb: najväčšia zľava je pri malých bytoch

• 1-izbové — holobyt 3 175 €/m² (37 ponúk) proti 4 166 €/m² (161) = −23,8 %
• 2-izbové — 2 734 €/m² (114) proti 3 364 €/m² (454) = −18,7 %
• 3-izbové — 2 539 €/m² (111) proti 2 797 €/m² (419) = −9,2 %
• 4-izbové — 2 855 €/m² (34) proti 2 656 €/m² (259) = +7,5 %

Čím menší byt, tým väčšia percentuálna zľava — ale aj tým väčší podiel fixných nákladov na dokončenie. Kuchynská linka, kúpeľňa a rozvody stoja v garsónke takmer rovnako ako v trojizbovom byte, len ich rozpočítate na menej metrov. Pri jednoizbových novostavbách preto zľava 23,8 % nemusí stačiť. Pri štvorizbových vyšla skupina holobytov dokonca drahšia, no vzorka 34 ponúk je príliš malá na záver.

Kde je holobytov najviac

Podiel holobytov na celej ponuke bytov v meste (mestá s aspoň 60 ponukami):

• Ružomberok — 21,7 % (25 z 115)
• Poprad — 12,5 % (44 z 351)
• Galanta — 12,3 % (23 z 187)
• Ilava — 11,9 % (18 z 151)
• Čadca — 10,0 %, Malacky — 9,6 %, Prešov — 9,5 %, Piešťany — 9,2 %

Sú to mestá s prebiehajúcou bytovou výstavbou strednej veľkosti. Vo veľkých mestách je podiel nižší, ale zľava vyššia: v Košiciach je holobyt lacnejší o 15,1 % (3 677 €/m² proti 4 330 €/m²), v Bratislave o 11,3 % (4 280 €/m² proti 4 828 €/m²). Nasleduje Nitra (−8,0 %), Ružomberok (−7,7 %), Poprad (−6,7 %), Ilava (−6,5 %) a Prešov (−2,2 %).

Smer platí v 7 z 10 miest, kde bolo dosť ponúk na porovnanie, a v 9 z 11 regiónov. Výnimkou je Senec, kde holobyty vyšli o 31,7 % drahšie než ostatné novostavby — v jednom lokálnom projekte môže byť pomer opačný, čo je dobrá pripomienka, že celoslovenský priemer neplatí automaticky na konkrétnu adresu.

Čo to znamená pre kupujúceho

Zľava nie je zisk, je to preddavok na prácu. Rozdiel 605 €/m² zodpovedá tomu, čo za dokončenie zaplatíte — a navyše ho zaplatíte v hotovosti, mimo hypotéky. Banka totiž oceňuje nehnuteľnosť v stave, v akom je, takže z nedokončeného bytu dostanete menší úver a rozdiel musíte dofinancovať sami.

Rátajte s časom a bývaním navyše. Dokončenie bytu trvá bežne dva až štyri mesiace. Ak medzitým platíte nájom alebo splátku inde, pripočítajte ju k nákladom — pri nájme 650 €/mes to sú ďalšie 1 300 až 2 600 €.

Pýtajte si presný rozsah. Pojem holobyt nie je právne definovaný. Jeden developer ním myslí omietky, rozvody a vchodové dvere, iný pridá aj podlahy v kúpeľni a interiérové zárubne. Rozdiel medzi týmito dvoma verziami je pokojne 10 000 € — a v inzeráte ho nevidíte.

Zaujímajte sa o susedov. V projekte, kde sa predávajú holobyty, prebiehajú stavebné práce v jednotlivých bytoch aj rok po nasťahovaní prvých majiteľov. To je vec, ktorú kupujúci v cene nezohľadňujú, no žije sa v nej reálne.

Ako sme počítali a čo číslo nehovorí

Skupinu holobyt sme určili z textu inzerátu, nie zo štruktúrovaného poľa — ide o slovo, ktoré predávajúci napísal dobrovoľne. Skupina ostatné novostavby obsahuje aj byty v developerskom štandarde, aj plne zariadené byty, takže rozdiel 605 €/m² neodmeňuje výlučne chýbajúce podlahy, ale aj to, ako ďaleko je projekt a v akej je lokalite. Ide o ponukové ceny aktívnej inzercie, nie o realizované predaje, a o mediány. Ceny dokončovacích prác sú orientačné cenníkové rozpätia, nie záväzná ponuka zhotoviteľa.

Holobyt je v podstate obchod, v ktorom si kupujete meter navyše za to, že si podlahy položíte sami. Trh za to dáva 605 € na meter. Kto zvládne ekonomický štandard, na tom obchode zarobí. Kto chce dubové parkety a taliansku dlažbu, kupuje si len odklad platby — nie zľavu.