Garsónkou volá svoj byt 19,7 % 1-izbových ponúk. Drahší meter je efekt malej plochy

Garsónka a 1-izbový byt sa v bežnej reči často zamieňajú. V inzerátoch však ide o dve rozdielne skupiny. V aktívnej ponuke kukera.sk k 5. 10. 2026 používa slovo garsónka 375 z 1 901 inzerátov 1-izbových bytov na predaj, teda 19,7 %. Na inzertnom portáli je to 18,8 % (283 bytov), na realitnom 23,1 % (92 bytov).

Garsónky sú výrazne menšie. Medián plochy je 28 m² proti 42 m² pri ostatných 1-izbových bytoch na inzertnom portáli a 28 m² proti 37 m² na realitnom. Celková cena je preto nižšia, 110 000 € proti 130 000 € na inzertnom a 137 500 € proti 147 950 € na realitnom portáli. Cena za meter je naopak vyššia: 3 298 €/m² proti 2 792 €/m² (+18,1 %) na inzertnom a 4 796 €/m² proti 4 000 €/m² (+19,9 %) na realitnom portáli.

Malá plocha zdvíha cenu metra

Pri malých bytoch platí, že čím menšia plocha, tým vyššia cena za meter, pretože kuchyňa, kúpeľňa a vstup stoja podobne bez ohľadu na veľkosť bytu. Podiel garsóniek a ceny metra (garsónky / ostatné 1-izbové byty) podľa plochy:

• do 25 m²: garsónka v 70,7 % inzerátov, 4 830 €/m² / 5 804 €/m²
• 25 – 30 m²: 39,7 %, 4 431 €/m² / 4 210 €/m²
• 30 – 35 m²: 11,5 %, 4 059 €/m² / 3 553 €/m²
• 35 – 40 m²: 7,1 %, 3 750 €/m² / 3 640 €/m²
• nad 40 m²: 11,6 %, 2 027 €/m² / 2 411 €/m²

V najmenšom pásme do 25 m² sú garsónky lacnejšie ako ostatné ponuky rovnakej veľkosti. Tie sú často novostavbové štúdiá alebo apartmány. Slovo novostavba obsahuje 5,6 % inzerátov garsóniek, ale 12,6 % ostatných 1-izbových bytov.

Garsónka ako investícia

Inzeráty garsóniek častejšie hovoria o investícii alebo prenájme (69,3 % proti 59,5 %), o študentoch (5,6 % proti 0,6 %) a o kuchynskom kúte (16,0 % proti 4,5 %). Rekonštrukciu spomína 74,4 % inzerátov garsóniek proti 57,7 % ostatných, balkón alebo lodžiu naopak menej, 29,6 % proti 36,5 %.

Najviac garsóniek je v Bratislavskom kraji, kde tvoria tretinu ponuky 1-izbových bytov:

• Bratislavský kraj: 33,4 %
• Nitriansky kraj: 22,8 %
• Trnavský kraj: 22,5 %
• Žilinský kraj: 16,9 %
• Prešovský kraj: 16,9 %
• Banskobystrický kraj: 14,1 %
• Košický kraj: 13,1 %
• Trenčiansky kraj: 12,1 %

V porovnateľných skupinách je to naopak

Keď porovnáme 1-izbové byty v tom istom meste alebo mestskej časti, na tom istom portáli a v rovnakom pásme plochy, je meter garsónky o 11,3 % lacnejší. Vyššiu cenu má len v 10 z 34 porovnateľných skupín, ktoré spolu obsahujú 157 garsóniek. Hrubá prirážka za meter teda nepatrí slovu garsónka, ale malej ploche. Pri rovnakej veľkosti ide častejšie o starší byt s kuchynským kútom a bez balkóna.

Čo to znamená pre kupujúceho a investora

• Porovnávajte v rovnakej veľkosti. Cenu metra garsónky s plochou 25 m² neporovnávajte s priemerom 1-izbových bytov, ktoré majú okolo 40 m².
• Overte, čo je izba. Pri garsónke je kuchyňa súčasťou obytnej miestnosti. Pozrite sa na vetranie, odsávanie a umiestnenie postele.
• Náklady na prevádzku. Zálohy na správu a fond opráv sa pri malých bytoch v pomere k cene prejavia viac. Vyžiadajte si posledné vyúčtovanie.
• Prenájom. Ak kupujete na prenájom, porovnajte nájomné garsóniek v tej istej štvrti, nie 1-izbových bytov všeobecne.

Záver

Garsónka je v ponuke kukera.sk každý piaty 1-izbový byt a prevažuje medzi bytmi do 25 m². Vyššia cena za meter je dôsledok malej plochy. V porovnaní s 1-izbovými bytmi rovnakej veľkosti v tej istej lokalite je meter garsónky približne o 11 % lacnejší. Údaje vychádzajú z aktívnej ponuky kukera.sk k 5. 10. 2026.