Garáž na susedovom pozemku rieši súd, nie bager. Ako funguje § 135c

Garáž presahuje na susedov pozemok o 40 centimetrov. Plot stojí pol metra vedľa hranice. Terasa zaberá kus cudzej parcely. Vo všetkých troch prípadoch ide o neoprávnenú stavbu podľa § 135c Občianskeho zákonníka a rozhodovať o nej môže len súd — nie stavebný úrad a už vôbec nie sused s bagrom.

Je to jeden z mála majetkových sporov, kde sa problém neprejaví roky a potom sa objaví naraz: pri predaji, pri hypotéke alebo keď sused vymeria pozemok geometrickým plánom.

Čo je neoprávnená stavba

Neoprávnená je stavba, ktorú niekto zriadil na cudzom pozemku bez právneho titulu — bez nájomnej zmluvy, bez vecného bremena, bez súhlasu vlastníka pozemku. Podstatné je, že stavebné povolenie na tom nič nemení. Stavebný úrad posudzuje verejnoprávnu stránku veci, vlastnícke vzťahy k pozemku nerieši. Stavba teda môže byť riadne povolená a skolaudovaná a napriek tomu civilnoprávne neoprávnená.

Opačne to platí tiež: stavba bez povolenia na vlastnom pozemku je čiernou stavbou v zmysle stavebného zákona, ale nie neoprávnenou stavbou v zmysle Občianskeho zákonníka. Sú to dve nezávislé roviny, každá s vlastným úradom a vlastným postupom.

Tri riešenia, o ktorých rozhoduje súd

Vlastník pozemku podáva žalobu a súd má na výber z troch možností:

• Odstránenie stavby na náklady toho, kto ju zriadil. Najprísnejšie riešenie, súdna prax ho spája najmä s prípadmi, keď stavebník nebol dobromyseľný — vedel, že stavia na cudzom.
• Prikázanie stavby do vlastníctva vlastníka pozemku za náhradu. Použije sa vtedy, keď odstránenie nie je účelné, a len ak s tým vlastník pozemku súhlasí. Nikoho nemožno prinútiť, aby sa stal vlastníkom cudzej stavby.
• Iné usporiadanie pomerov, najmä zriadenie vecného bremena za náhradu. Stavba ostáva stojaca aj vo vlastníctve stavebníka, ale vzťah k pozemku sa legalizuje právom, ktoré sa zapíše na list vlastníctva.

Čo nerobiť

Vlastník pozemku nesmie cudziu stavbu odstrániť sám. Súdna prax to považuje za nedovolenú svojpomoc a nevylučuje ani trestnoprávnu zodpovednosť za poškodenie cudzej veci. Rovnako neplatí ľudová predstava, že „po desiatich rokoch je to už jedno“ — žaloba podľa § 135c nie je viazaná na to, ako dávno stavba vznikla. Čas hrá rolu inde: pri vydržaní pozemku pod stavbou, ktoré má vlastné a prísne podmienky vrátane nepretržitej dobromyseľnej držby.

Kde to v praxi vzniká

• Staré hranice bez geometrického plánu. Ploty postavené pred desaťročiami často nesedia s katastrálnou mapou. Kým sa nikto nemeria, nikto to nevie.
• Prístavby a prístrešky. Prístrešok na auto alebo zádverie sa dostavia „k domu“ a presiahnu na susednú parcelu, ktorá patrí obci alebo neznámemu spoluvlastníkovi.
• Rodinné dohody bez papiera. Dom postavený na pozemku rodičov s ústnym súhlasom nie je neoprávnenou stavbou, kým súhlas trvá. Po dedení alebo po predaji pozemku sa vzťah rozpadne a zrazu tu je stavba na cudzom.
• Radové domy a spoločné steny. Pri deleniach parciel sa stáva, že časť konštrukcie zasahuje k susedovi.

Čo to znamená pre kupujúcich

• List vlastníctva nestačí. Ukáže, kto vlastní parcelu, ale nie to, kde presne stojí dom. Porovnanie skutočného stavu s katastrálnou mapou je práca pre geodeta a stojí rádovo stovky eur — pri dome za dvestotisíc je to lacná poistka.
• Banka to zvyčajne odhalí. Znalecký posudok pri hypotéke pracuje s geometrickým plánom. Ak sa zistí, že stavba presahuje na cudzí pozemok, financovanie sa zastaví a obchod sa naťahuje o mesiace.
• Dom na cudzom pozemku je predajný, ale za nižšiu cenu. Kupujúci preberá právny spor, ktorý sa rieši rokmi. Ak sa pozemok nedá dokúpiť, jediným čistým riešením býva vecné bremeno zapísané na liste vlastníctva.
• Prístupová cesta je rovnaká kategória. Ak vedie cez cudzí pozemok bez zapísaného práva prechodu, nejde o problém až vtedy, keď sa sused nahnevá — je to problém od začiatku.

Ako to riešiť bez súdu

Súdne konanie podľa § 135c je zdĺhavé a jeho výsledok nie je istý pre žiadnu stranu. V praxi sa väčšina prípadov vyrieši dohodou: odkúpením dotknutej časti parcely po zameraní geometrickým plánom, zriadením vecného bremena za jednorazovú náhradu, alebo nájomnou zmluvou na pozemok pod stavbou. Všetky tri riešenia sa zapisujú do katastra, a práve zápis je to, čo z dohody robí istotu prenosnú na ďalšieho vlastníka.

Ústna dohoda so susedom má hodnotu presne po dobu, kým je sused ten istý človek. To je aj dôvod, prečo sa pri kúpe nehnuteľnosti oplatí veriť viac geometrickému plánu než tomu, čo bolo „vždy tak“.