Garáž na predaj stojí 27 000 €. Meter v nej je o 42 % lacnejší než v byte

Garáž je najmenšia nehnuteľnosť, ktorá sa na Slovensku bežne predáva ako samostatná vec s vlastným listom vlastníctva. V aktívnej inzercii sme napočítali 1 142 samostatných garáží na predaj a 585 na prenájom — teda trh, ktorý je veľkosťou porovnateľný s ponukou chát v jednom kraji, len o ňom nikto nepíše.

Koľko stojí garáž

Na dominantnom inzertnom portáli (1 011 ponúk) vyzerá cenové rozloženie takto:

• dolný kvartil — 20 000 €
• medián — 27 000 €
• horný kvartil — 37 000 €
• deviaty decil — 51 000 €

Na realitnom portáli, ktorý má vo všetkých segmentoch vyššiu cenovú hladinu, je medián 40 000 € pri 131 ponukách. Obe hladiny sa nedajú miešať, preto ďalej pracujeme s väčšou vzorkou.

Mediánová garáž má 18 m² (dolný kvartil 17 m², horný 20 m²). To je klasická radová garáž zo sídliskového dvora — jedno auto, žiadna dielňa navyše.

Meter v garáži je lacnejší než meter v byte

Keď cenu prepočítame na štvorcový meter, dostaneme číslo, ktoré prekvapí:

• garáž — 1 443 €/m²
• byt — 2 500 €/m²

Meter zastrešenej plochy v garáži je teda o 42 % lacnejší než meter obytnej plochy v byte. Dôvod je zrejmý: garáž nemá kúpeľňu, kúrenie ani okná a nedá sa v nej bývať. Ale ako aktívum, ktoré sa dá prenajať, je to plnohodnotná nehnuteľnosť so zápisom v katastri.

Rozdiely medzi krajmi sú menšie než pri bytoch

Mediánové ponukové ceny garáží podľa kraja:

• Bratislavský — 34 950 € (266 ponúk)
• Košický — 30 000 € (142)
• Prešovský — 28 000 € (96)
• Žilinský — 25 899 € (73)
• Trnavský — 25 725 € (96)
• Nitriansky — 25 500 € (79)
• Trenčiansky — 24 000 € (121)
• Banskobystrický — 22 250 € (126)

Rozdiel medzi najdrahším a najlacnejším krajom je 1,57-násobok. Pri bytoch je rozpätie krajských mediánov na meter podstatne širšie — garáž je stavebne všade rovnaká škatuľa a jej cena sa od lokality odpútava rýchlejšie než cena bývania.

Po mestách vyzerá rebríček nasledovne: Bratislava 35 000 € (233 ponúk), Košice 33 995 € (90), Prešov 30 250 € (18), Poprad 30 000 € (26), Banská Bystrica 29 900 € (46), Trenčín 29 900 € (37), Žilina 27 000 € (20), Nitra 27 000 € (13). Na opačnom konci sú Lučenec 15 500 € (21), Michalovce 16 900 € (10) a Prievidza 17 990 € (26).

Čo to znamená pre investora

Mediánový nájom garáže je 100 € mesačne (dolný kvartil 80 €, horný 120 €). Pri mediánovej kúpnej cene 27 000 € to dáva hrubý výnos 4,44 % ročne. Pre porovnanie: hrubý výnos mediánového nájomného bytu na Slovensku sa dnes pohybuje okolo 4,4 až 4,7 %, takže garáž je na tom v hrubom vyjadrení rovnako.

Rozdiel je v nákladovej strane, a ten hrá v prospech garáže:

• žiadne zariadenie, ktoré sa opotrebuje alebo poškodí
• žiadny fond opráv v takom rozsahu ako pri byte, pri samostatnej garáži často žiadny
• daň z nehnuteľností za garáž je nižšia než za byt v absolútnej sume (Bratislava účtuje 2,25 až 3,00 €/m² ročne, čo pri 18 m² znamená 40 až 54 € za rok)
• medzi nájomcami sa nemení vybavenie ani sa nerobí maľovka

Na druhej strane váhy stoja tri riziká, ktoré sa pri byte neriešia:

• Likvidita. Garáž kúpi len ten, kto býva vo vzdialenosti pár minút chôdze. Okruh záujemcov je rádovo menší než pri byte.
• Pozemok pod garážou. Veľmi častý problém starších radových garáží: stavba je vaša, pozemok patrí mestu, družstvu alebo neznámym spoluvlastníkom. Pred kúpou si na liste vlastníctva overte, či kupujete aj podiel na parcele, alebo len stavbu s nájmom pozemku.
• Prístup a vecné bremeno. K mnohým garážovým dvorom vedie súkromná cesta. Ak nie je zriadené právo prechodu a prejazdu, kupujete nehnuteľnosť, ku ktorej sa právne nedostanete.

Čo si všímať pred kúpou

• List vlastníctva: je garáž zapísaná ako samostatná stavba so súpisným číslom, alebo je to len nebytový priestor v bytovom dome? Právne aj cenovo je to rozdiel.
• Elektrina: vlastný podružný merač alebo paušál od susedov. Bez merača sa nedá nabíjať elektromobil ani vyúčtovať spotreba nájomcovi.
• Šírka vjazdu a dvora: garáže zo 70. a 80. rokov boli stavané na vozidlá s inými rozmermi, než majú dnešné SUV.
• Suchosť: vlhká garáž s ronením zo stropu znižuje nájom aj okruh nájomcov.

Garáž je jediná nehnuteľnosť, kde sa dá do realitného trhu vstúpiť za sumu, na ktorú stačí spotrebný úver alebo úspory — a zároveň jediná, ktorú banka spravidla nefinancuje hypotékou, ak nie je predávaná spolu s bytom. To vysvetľuje, prečo je tento trh taký tichý: kupuje sa za hotovosť a predáva sa medzi susedmi.