Fixácia hypotéky: päťročná stojí o 0,30 bodu viac než trojročná. Kedy sa to oplatí

Pri hypotéke sa najviac pozornosti venuje výberu banky. Rozhodnutie, ktoré s cenou úveru hýbe podobne, je pritom druhé v poradí a robí sa rýchlejšie: na koľko rokov si sadzbu zafixujete.

Kde sú sadzby dnes

Najnižšie ponúkané sadzby hypoték na Slovensku sú k 27. 8. 2026 takéto:

• Slovenská sporiteľňa 3,39 %
• Prima banka 3,40 %
• Fio banka 3,58 %
• 365.bank 3,65 %
• mBank 3,69 %
• Tatra banka 3,69 %
• ČSOB 3,70 %
• VÚB 3,79 %
• UniCredit Bank 3,79 %

Rozpätie medzi najlacnejšou a najdrahšou ponukou je 0,40 percentuálneho bodu. Ide o najnižšie sadzby, ktoré banka inzeruje — bežne sú viazané na kratšiu fixáciu, na program odmeňovania (aktívny účet, poistenie, príjem na účet) a na dobrú bonitu. Tatra banka uvádza sadzbu od 3,69 % pri trojročnej fixácii s programom odmeňovania, VÚB pri hypotéke pre mladých 3,79 % pri trojročnej fixácii.

Prečo je dlhšia fixácia drahšia

Banka pri dlhšej fixácii preberá riziko, že sa jej vlastné náklady na peniaze medzitým zvýšia. Toto riziko si nechá zaplatiť, a preto je krivka sadzieb v roku 2026 rastúca — najlacnejšie sú kratšie fixácie.

Presne to ukázala aj posledná zmena cenníka: ČSOB od 4. augusta 2026 zdvihla sadzby o 0,10 bodu práve na najžiadanejších fixáciách:

• trojročná fixácia: z 3,60 % na 3,70 %
• štvorročná fixácia: z 3,85 % na 3,95 %
• päťročná fixácia: z 3,90 % na 4,00 %
• jednoročná, desaťročná, pätnásťročná a dvadsaťročná: bez zmeny

Rozdiel medzi trojročnou a päťročnou fixáciou je v tomto cenníku 0,30 percentuálneho bodu. V mBank sa päťročná fixácia pohybuje približne od 3,89 % do 4,29 %.

Koľko to robí v splátke

Modelový úver 150 000 € na 30 rokov s anuitnou splátkou:

• pri 3,40 % — 665 € mesačne
• pri 3,70 % — 690 € mesačne
• pri 4,00 % — 716 € mesačne

Rozdiel medzi 3,40 % a 4,00 % je teda 51 € mesačne, čo je 611 € ročne a 3 054 € za päť rokov fixácie. Presne o túto sumu sa pri výbere fixácie hrá — a presne toľko riskujete, ak si vyberiete krátku fixáciu a sadzby medzitým vzrastú.

Ako vybrať dĺžku fixácie

Kratšia fixácia (1 – 3 roky) dáva nižšiu sadzbu hneď teraz a skorší termín, keď môžete bez sankcie prejsť inam. Dáva zmysel, ak počítate s tým, že úver budete čoskoro splácať mimoriadne, ak plánujete nehnuteľnosť do niekoľkých rokov predať, alebo ak očakávate, že sa vaša bonita zlepší a dostanete lepšiu ponuku.

Dlhšia fixácia (5 a viac rokov) je poistka proti rastu sadzieb. Platíte za ňu vyššiu splátku od prvého mesiaca. Dáva zmysel, ak je rozpočet domácnosti napnutý a 50 € navyše by v prípade rastu sadzieb bolo problémom, alebo ak jednoducho chcete istotu a nechcete sa k téme roky vracať.

Rozhodovacia otázka nie je „ktorý scenár nastane“, ale „čo sa stane s naším rozpočtom, ak sa splátka o päť rokov zvýši o 50 až 100 €“. Ak je odpoveď „nič dramatické“, kratšia fixácia je racionálna. Ak je odpoveď „to by sme neuniesli“, kupujete si istotu a tá má cenu.

Refixácia: moment, keď máte najsilnejšiu pozíciu

Ku koncu fixácie vám banka oznámi novú sadzbu — spravidla dva mesiace vopred. Táto ponuka nie je konečná a nie je jediná.

Podľa zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie môže banka za predčasné splatenie úveru účtovať poplatok najviac 1 % z predčasne splatenej sumy. Bez poplatku pritom viete splatiť úver práve v čase zmeny úrokovej sadzby, teda ku dňu refixácie, a rovnako bez poplatku viete raz za dvanásť mesiacov mimoriadne splatiť do 20 % istiny.

Prakticky to znamená tri kroky:

• Tri mesiace pred koncom fixácie si vypýtajte ponuky od dvoch až troch iných bánk. Refinancovanie je nová hypotéka — potrebuje ocenenie nehnuteľnosti, doklad o príjme a prepis záložného práva, a to trvá týždne.
• Ponuku konkurencie ukážte svojej banke. Sadzba pri refixácii je vyjednateľná a banka má náklady na to, aby vás udržala.
• Počítajte celkové náklady, nielen sadzbu. Pri refinancovaní vstupuje do hry znalecký posudok, poplatky katastra a čas. Pri rozdiele 0,1 bodu sa presun spravidla neoplatí, pri 0,4 bodu áno.

Na čo nezabudnúť

• Sadzba nie je celý úver. Porovnávajte RPMN, ktorá zahŕňa aj poplatky a povinné produkty. Sadzba 3,39 % s povinným poistením môže vyjsť drahšie než 3,58 % bez neho.
• Podmienené zľavy platia, kým plníte podmienku. Ak zrušíte účet alebo poistenie, sadzba sa zvyčajne zvýši.
• Dlhšia splatnosť nie je zľava. Zníži mesačnú splátku, ale zvýši celkovo zaplatené úroky.
• Limity NBS platia nezávisle od fixácie. Rozhoduje pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti aj celková zadlženosť voči príjmu — a to, koľko si požičiate, ovplyvní viac než desatinka na sadzbe.

Čo to znamená pre kupujúceho

Pri dnešnej krivke je trojročná fixácia najlacnejšou možnosťou a päťročná stojí zhruba 0,30 bodu navyše — to je cena za pokoj na dva roky naviac. Rozdiel v splátke 51 € pri úvere 150 000 € je dosť veľký na to, aby sa oplatilo si o fixácii pýtať, a dosť malý na to, aby nebol dôvodom kupovať nehnuteľnosť, na ktorú rozpočet inak nestačí.

Orientačné informácie k 27. 8. 2026, nejde o finančné poradenstvo. Sadzby bánk sa menia priebežne a konečná ponuka závisí od bonity, výšky úveru, pomeru k hodnote nehnuteľnosti aj od využitia programov odmeňovania. Modelová splátka je vypočítaná ako anuita bez poplatkov a poistení.