Exekúcia na byt: pri dlhu do 2 000 € exekútor obydlie predať nemôže

Exekúcia predajom nehnuteľnosti je najtvrdší spôsob vymáhania peňažnej pohľadávky a zákon ho preto obklopil viacerými brzdami. Prvá a najdôležitejšia sa týka výšky dlhu: pri pohľadávke, ktorá bez príslušenstva neprevyšuje 2 000 € ku dňu doručenia žiadosti o udelenie poverenia na vykonanie exekúcie, nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý alebo prechodný pobyt. Ide o takzvanú malú exekúciu podľa § 61p zákona Národnej rady SR č. 233/1995 Z. z. (Exekučný poriadok).

Ochrana sa vzťahuje na obydlie, nie na majetok vo všeobecnosti. Chata, garáž, pozemok alebo druhý byt, v ktorom dlžník nemá hlásený pobyt, pod ňu nespadajú.

Kedy sa vôbec dá siahnuť na nehnuteľnosť

Exekúciu predajom nehnuteľnosti možno vykonať len vtedy, ak sú splnené dve podmienky naraz:

• oprávnený dal súhlas na exekúciu predajom konkrétnej nehnuteľnosti označenej v upovedomení o začatí exekúcie
• je preukázané, že nehnuteľnosť vlastní povinný

Exekútor teda nemôže z vlastnej vôle vybrať byt a poslať ho do dražby — potrebuje výslovný pokyn veriteľa.

Postup krok za krokom

• Upovedomenie o začatí exekúcie — doručuje sa povinnému, oprávnenému a ďalším dotknutým osobám a vyvesí sa na úradnej tabuli.
• Pätnásťdňová lehota — povinný môže podať návrh na zastavenie exekúcie. Toto je v praxi posledný pokojný moment na dohodu o splátkach alebo na dobrovoľný predaj.
• Exekučný príkaz — exekútor ho vydá, ak návrh nebol podaný alebo ho súd zamietol.
• Znalecký posudok — exekútor musí dať vyhotoviť ocenenie nehnuteľnosti. Povinný je pritom zo zákona povinný umožniť vstup na nehnuteľnosť.
• Dražobná vyhláška — doručuje sa dotknutým osobám a zverejňuje sa v Obchodnom vestníku, takže je verejne dohľadateľná.
• Dražba — záujemca musí zložiť dražobnú zábezpeku vo výške polovice najnižšieho podania, ktorá sa víťazovi započíta na najvyššie podanie.

Ak na dražbe nikto neurobí ani najnižšie podanie, dražba je neúspešná a v konaní možno pokračovať najskôr po uplynutí jedného mesiaca. Vyvolávacia cena vychádza zo znaleckého posudku; pri opakovanej dražbe klesá, no zákon určuje spodnú hranicu, pod ktorú ísť nemožno.

Čo o tom hovorí inzercia

Ťarchy sú v realitných textoch skôr marketingovým argumentom než priznaním problému. Zo 46 966 aktívnych ponúk na predaj s popisom nad 80 znakov (jeden inzertný portál, 8. septembra 2026):

• 1 166 ponúk = 2,48 % uvádza, že nehnuteľnosť je „bez tiarch“
• 444 = 0,95 % spomína ťarchu alebo ťarchy v akomkoľvek kontexte
• 131 = 0,28 % spomína záložné právo
• 80 = 0,17 % spomína dražbu
• 39 = 0,08 % spomína exekúciu a 8 inzerátov exekútora

Inak povedané: štyridsaťkrát častejšie sa predávajúci pochváli čistým listom vlastníctva, než by priznal exekúciu. Kupujúci sa preto na stav nehnuteľnosti musí spýtať sám a overiť si ho.

Čo to znamená pre kupujúcich

Nehnuteľnosť so záložným právom alebo s exekučným záložným právom sa predať dá — ťarcha však na nej viazne aj po prevode, ak sa pri predaji nevyplatí. Preto:

• Pozrite si časť C listu vlastníctva (ťarchy) a časť B (poznámky). Poznámka o začatí exekúcie sa zapisuje práve tam.
• Ak sú na LV ťarchy, kúpna cena musí ísť cez notársku alebo bankovú vinkuláciu s pokynom, že sa najprv vyplatia veritelia a až potom predávajúci.
• Vyžiadajte si písomné vyčíslenie od veriteľa aj exekútora s dátumom platnosti — dlh každý deň rastie o úroky a trovy.
• Prebiehajúce dražby si viete overiť v Obchodnom vestníku, kde sa dražobné vyhlášky zverejňujú povinne.

Čo to znamená pre dlžníkov

Najsilnejší nástroj je čas. Pätnásťdňová lehota na návrh na zastavenie exekúcie a obdobie do vydania dražobnej vyhlášky sú jediné okná, v ktorých má dlžník ešte kontrolu nad tým, za koľko sa nehnuteľnosť predá. Dobrovoľný predaj na voľnom trhu spravidla dosiahne vyššiu cenu než dražba, a rozdiel zostáva dlžníkovi po uspokojení veriteľa.

Zároveň platí, že hranica 2 000 € nie je trvalá ochrana. Ak k istine pribudnú ďalšie pohľadávky toho istého veriteľa alebo sa vedie viac exekúcií, situácia sa mení. Príslušenstvo — úroky, poplatky a trovy — sa do posudzovanej sumy nezapočítava, takže samotný nárast dlhu z úrokov ochranu neruší.

Prehľad je informatívny a nenahrádza právne poradenstvo. Konkrétny postup závisí od exekučného titulu, počtu veriteľov a stavu zápisov na liste vlastníctva.