EPBD smernica vstupuje do druhej fázy: Pre vlastníkov starších budov môže byť rok 2026 zlomovým bodom

Slovenský realitný trh stojí pred zmenou, ktorá podľa konzultačnej spoločnosti Colliers bude formovať valuácie, financovanie aj investičné rozhodovanie minimálne do roku 2035. Reč je o prepracovanej smernici Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1275 o energetickej hospodárnosti budov (EPBD), ktorá nahrádza pôvodnú smernicu 2010/31/EÚ od 29. mája 2026. Členské štáty vrátane Slovenska musia jej hlavné požiadavky postupne zapracovať do národnej legislatívy – kompetenciu si delia Ministerstvo dopravy a Ministerstvo hospodárstva.

Čo presne sa mení

Najvýznamnejšou novinkou sú minimálne normy energetickej hospodárnosti pre existujúce budovy. Členské štáty musia podľa nej do roku 2030 obnoviť 16 % nebytových budov s najhoršou energetickou triedou a do roku 2033 už 26 %. Pri bytových budovách sa nestanovuje povinná renovácia jednotlivých objektov, ale priemerná spotreba primárnej energie celého bytového fondu má klesnúť o 16 % do roku 2030 a o 22 % do roku 2035 v porovnaní s referenciou z roku 2020.

Smernica zároveň zavádza pojem budova s nulovými emisiami: od roku 2028 ju budú musieť spĺňať všetky nové verejné budovy, od 2030 všetka nová výstavba. Pre vlastníkov starších bytov a domov je dôležitý aj nový nástroj – renovačný pas, ktorý bude mapovať krok-za-krokom postup obnovy a očakávaný prínos jednotlivých opatrení.

Prečo Colliers hovorí o najväčšom zásahu od vstupu do EÚ

Konzultačná spoločnosť Colliers International Slovakia v komentári pre agentúru TASR označila EPBD za najzásadnejší regulačný zásah do slovenského realitného trhu od vstupu Slovenska do Európskej únie v roku 2004. Dôvodom je podľa Colliers kombinácia troch faktorov: dlhodobý časový horizont (záväzky platia až do 2050), široký rozsah (dotýka sa všetkých typov budov) a priamy dopad na ocenenie majetku.

Analytici očakávajú, že na slovenskom trhu sa zvýši dopyt po rekonštrukciách, fotovoltike, tepelných čerpadlách a systémoch riadenia spotreby. Naopak, energeticky najnáročnejšie budovy môžu čeliť rastu kapitálových výdavkov, najmä pri digitalizácii a energetickom manažmente. Sektor má pritom limity – nedostatok stavebných kapacít, rastúce ceny materiálov a zložitejšiu projektovú prípravu.

Dopad na hodnotu nehnuteľností

Podľa portálu Finsider môžu nové pravidlá znížiť trhovú hodnotu starších bytov a domov, ktoré spadajú do najhorších energetických tried. Banky budú musieť zohľadňovať energetické riziko v hypotekárnych ohodnoteniach – obdobný trend je už viditeľný v Nemecku či Francúzsku, kde nehnuteľnosti s certifikátom G/F predávajú s diskontom 10 – 20 % oproti porovnateľným objektom v triedach A/B.

Na slovenskom trhu sú v energeticky najhorších triedach najmä:

• panelové bytové domy z 60. – 80. rokov bez kompletnej obnovy;
• rodinné domy postavené pred rokom 1983 (pred prvou energetickou normou);
• staršie administratívne budovy v centrách miest;
• výrobné a logistické haly s minimálnou izoláciou.

Čo môžu vlastníci urobiť už dnes

Colliers v komentári odporúča: „Kto začne konať v roku 2026, môže mať do roku 2030 konkurenčnú výhodu. Kto bude čakať na vyjasnenie všetkých detailov, môže skončiť s aktívami, ktorých hodnota rýchlo klesá.“ Pre vlastníkov bytov sa odporúča začať aktualizáciou energetického certifikátu, ktorý je vstupom do diskusie o renovácii. Pri bytových domoch je kľúčové spolupracovať so správcom a využiť dostupné programy ako Obnov dom, Plán obnovy a odolnosti alebo komerčné zelené úvery.

Pre majiteľov starších rodinných domov sa otvára návratnosť 8 – 12 rokov pri kombinácii zateplenia, výmeny okien a tepelného čerpadla pri dnešných cenách energií. Po prijatí národnej transpozičnej úpravy by mali pribudnúť aj nové formy podpory cielené práve na vlastníkov v energetických triedach E – G.

Časový rámec

Národný plán obnovy budov má Slovensko predložiť Európskej komisii do konca roka 2026. Musí v ňom popísať, ako bude do roku 2040 postupne vyraďovať fosílne palivá vo vykurovaní a koľko tepelných čerpadiel či fotovoltických inštalácií plánuje. Trh tak má v najbližších mesiacoch reagovať predovšetkým na to, akú formu pomoci pre bytové domy a rodinné domy vláda zvolí – či pôjde o dotácie, daňové úľavy alebo zvýhodnené úvery cez Slovenskú záručnú a rozvojovú banku.