Ekonomika rástla o 0,7 %, byty o 10,2 %. Bývanie sa odpojilo od ekonomiky

Štatistický úrad SR zverejnil 14. augusta rýchly odhad hrubého domáceho produktu. Slovenská ekonomika vzrástla v 2. štvrťroku 2026 medziročne o 0,7 % v stálych cenách — najpomalšie za posledné štyri štvrťroky. Národná banka Slovenska pritom za to isté obdobie vykázala rast cien bytov o 10,2 %. Ceny bývania rastú štrnásťkrát rýchlejšie než ekonomika, ktorá ich má uživiť.

Čo hovorí rýchly odhad HDP

• Medziročný rast HDP: 0,7 % v stálych cenách, po sezónnom očistení 0,8 %
• Medzikvartálny rast: 0,2 % (sezónne očistené)
• Objem HDP: 35,9 mld. € v bežných cenách, čo je medziročne o 1,7 mld. € viac; v stálych cenách 26,4 mld. €
• Zamestnanosť: 2,428 mil. osôb, medziročne bez zmeny, medzikvartálne +0,1 %
• Čo rast ťahalo: vyššia konečná spotreba
• Čo rast brzdilo: investície medziročne klesli; saldo zahraničného obchodu zostalo kladné, ale nižšie než pred rokom

Rýchly odhad zatiaľ neuvádza podrobné čísla za jednotlivé zložky, presné údaje prídu s podrobnou štvrťročnou štatistikou. Smer je však jednoznačný: rast drží spotreba domácností, nie investície.

Ceny bývania idú opačným smerom

Podľa Národnej banky Slovenska stál v 2. štvrťroku 2026 meter štvorcový bytu 3 430 €, čo je medzikvartálne o 1,6 % a o 53 € viac. Medziročne ide o rast 10,2 %. Ceny nehnuteľností na bývanie ako celku (byty aj domy) dosiahli 3 041 €/m² pri medzikvartálnom raste 1,2 % a medziročnom 9,5 %.

Postavme čísla vedľa seba:

• HDP: +0,7 % medziročne
• Zamestnanosť: 0,0 % medziročne
• Priemerná nominálna mzda (1. štvrťrok 2026): 1 611 €, +6,1 % medziročne, reálne +2,3 %
• Inflácia (júl 2026): 3,3 % medziročne
• Ceny bytov: +10,2 % medziročne

Ceny bytov teda rastú približne trikrát rýchlejšie než inflácia, o dve tretiny rýchlejšie než mzdy a štrnásťkrát rýchlejšie než ekonomika. Kupujúci nesplácajú hypotéku z HDP, ale zo mzdy — a práve rozdiel medzi rastom miezd (6,1 %) a rastom cien bytov (10,2 %) hovorí, že dostupnosť bývania sa naďalej zhoršuje, hoci pomalšie než v roku 2025.

Ako to vyzerá v živej ponuke

Údaje NBS opisujú uzavreté obchody spred niekoľkých mesiacov. Aktívna ponuka ukazuje, čo predávajúci pýtajú dnes (stav k 15. 8. 2026):

• Byty na predaj: 16 372 ponúk, medián 175 045 € pri 66 m², teda 2 849,70 €/m²; v inzercii sú v mediáne 24 dní
• Byty na prenájom: 7 704 ponúk, medián 655 € pri 56 m², teda 12,38 €/m²; v inzercii 17 dní
• Cenu znížilo 713 bytov na predaj, teda 4,4 % aktívnej ponuky

Rozdiel medzi pýtanou cenou v inzercii (2 850 €/m²) a realizovanou cenou podľa NBS (3 430 €/m²) nie je rozpor. NBS počíta celoslovenský priemer zo skutočne uzavretých obchodov vrátane novostavieb v Bratislave, kým medián ponuky ťahá nadol veľké množstvo lacnejších bytov v okresných mestách. Dôležitý je smer, nie hladina.

Čo to znamená pre kupujúcich, predávajúcich a investorov

• Pre kupujúcich: stagnujúca zamestnanosť je pri žiadosti o hypotéku dôležitejšia než rast HDP. Banka posudzuje stabilitu príjmu, a v období, keď celková zamestnanosť medziročne stojí, býva prísnejšia pri skúšobných dobách a krátkych pracovných pomeroch.
• Pre predávajúcich: ponuka sa nepredáva pomalšie — medián 24 dní v inzercii je porovnateľný s predchádzajúcimi týždňami a cenu znížilo len 4,4 % bytov. Spomalenie ekonomiky sa zatiaľ do ochoty predávajúcich zľaviť nepremietlo.
• Pre investorov: klesajúce investície v ekonomike a najnižší počet začatých bytov od roku 1998 znamenajú, že nová ponuka bude aj v ďalších rokoch tenká. To ceny drží hore aj vtedy, keď ekonomika spomaľuje.
• Pre nájomný trh: ak sa spomalenie ekonomiky prenesie do miezd, dopyt sa presunie z kúpy na nájom. Nájomné byty už teraz miznú z ponuky za 17 dní, teda rýchlejšie než byty na predaj.

Na čo si dať pozor

Rast cien bývania rýchlejší než rast ekonomiky nie je udržateľný donekonečna — buď zrýchli ekonomika, alebo spomalia ceny. Zatiaľ platí druhá možnosť len čiastočne: rast cien bytov sa podľa NBS spomaľuje, ale stále je dvojciferný. Pre rozhodovanie o kúpe je preto podstatnejšie sledovať vlastnú mzdu a istotu príjmu než celkové HDP. Hrubý domáci produkt hypotéku nespláca.