Dvojrýchlostný trh: byty na Slovensku zdražujú, ceny domov naopak klesli

Slovenský realitný trh sa v prvom štvrťroku 2026 rozdelil na dve rýchlosti. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) ťahali rast cien nehnuteľností výhradne byty, kým priemerná cena domov medzikvartálne dokonca klesla. Celkovo ceny bývania medzikvartálne stúpli o 3,4 %, no za týmto číslom sa skrýva čoraz výraznejší rozpor medzi dvoma segmentmi trhu.

Byty: silný rast a nové rekordy

Byty potiahli celý trh nahor, najmä počas februára. Kľúčové čísla za prvý štvrťrok 2026:

• Priemerná cena bytu vzrástla medzikvartálne o 3,5 % a medziročne o 11,1 %.
• V eurách to znamená 3 378 €/m² — o 115 €/m² viac než na konci minulého roka.
• Dopyt sa koncentruje najmä do menších bytov v krajských mestách.

Domy: slabší štvrťrok a klesajúca ponuka

Trh s domami mal naopak výrazne pokojnejšie obdobie. Namiesto rastu prišiel mierny pokles:

• Priemerná cena domu klesla medzikvartálne o 1 %, teda o 21 €/m² na 2 118 €/m².
• Medziročne sú domy stále drahšie o 4,3 % — rast však citeľne spomalil.
• Zároveň klesala aj samotná ponuka domov na trhu.

Rozdiel medzi priemernou cenou bytu (3 378 €/m²) a domu (2 118 €/m²) tak narástol na viac než 1 200 €/m². To je na slovenské pomery nezvyčajne veľká medzera a hovorí o tom, kam dnes smeruje dopyt.

Regióny: kde ceny rástli najviac

Najvýraznejšie zdraželi nehnuteľnosti v Prešovskom a Banskobystrickom kraji. Ide o regióny, ktoré v predchádzajúcich rokoch zaostávali, a teraz doháňajú stratu rýchlejším tempom. Naopak, v tradične najdrahšom Bratislavskom kraji je rast rovnomernejší a menej dramatický.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

Rozdelenie trhu na dve rýchlosti má priame dôsledky pre rozhodovanie:

• Kupujúci bytu čelí najsilnejšiemu konkurenčnému prostrediu — malých bytov je málo a zdražujú najrýchlejšie. Rozhodovanie sa oplatí mať finančne pripravené vopred.
• Kupujúci domu má paradoxne lepšiu vyjednávaciu pozíciu: rast cien spomalil a niektorí predávajúci sú ochotnejší diskutovať o cene.
• Predávajúci domu by mal byť realistický — obdobie, keď sa dom predal „sám“ za pýtanú cenu, práve poľavuje.
• Investor stále nájde istotu skôr v byte v krajskom meste než v dome na okraji, kde je likvidita nižšia.

Signály neistoty na obzore

Analytik NBS upozorňuje, že veľké výkyvy v mesačných dátach naznačujú, že do trhu sa vkráda neistota ohľadom ďalšieho vývoja. Zodpovedá tomu aj slabší rast nových hypotekárnych úverov. Trh síce ako celok stále rastie solídnym tempom, no rozdielny vývoj bytov a domov je znakom, že sa už nesprávajú všetky segmenty rovnako. Pre kupujúceho aj predávajúceho je preto dnes dôležitejšie sledovať konkrétny segment a lokalitu než priemerné číslo za celú krajinu — to totiž o skutočnej situácii na vašom trhu prezradí len málo.