Dvojizbový byt v ôsmich krajských mestách: rozdiel 107 000 €, ale nájmy sa líšia len o tretinu

Dvojizbový byt je najlepšia jednotka na porovnávanie miest — je to najbežnejší produkt na trhu a v každom krajskom meste ho nájdete v desiatkach kusov. Aktuálna ponuka na Slovensku ukazuje, že medzi najdrahším a najlacnejším krajským mestom je rozdiel 107 000 €, ale mesačný nájom sa medzi nimi líši len o 200 €.

Ceny dvojizbových bytov v ponuke

• Bratislava: medián 255 000 €, 4 608 €/m² (1 254 ponúk)
• Košice: 199 000 €, 3 782 €/m² (383 ponúk)
• Trnava: 189 990 €, 3 419 €/m² (116 ponúk)
• Banská Bystrica: 185 000 €, 3 140 €/m² (129 ponúk)
• Žilina: 184 900 €, 3 367 €/m² (128 ponúk)
• Prešov: 163 000 €, 2 893 €/m² (89 ponúk)
• Nitra: 160 990 €, 2 856 €/m² (93 ponúk)
• Trenčín: 148 000 €, 2 788 €/m² (123 ponúk)

Bratislavský dvojizbový byt je teda 1,72-krát drahší než trenčiansky. Za meter štvorcový je rozdiel o niečo miernejší — 1,65-násobok — čo znamená, že bratislavské dvojizbové byty sú aj o niečo väčšie.

Zaujímavá je druhá priečka. Košice sú s 3 782 €/m² výrazne pred Trnavou aj Žilinou, hoci mediánová cena celého bytu je podobná. Za rovnaké peniaze teda v Košiciach dostanete menší byt než v Trnave.

Nájmy: oveľa plochšia krivka

• Bratislava: 825 € (1 049 ponúk)
• Košice: 800 € (283 ponúk)
• Nitra: 700 € (102 ponúk)
• Trnava: 700 € (106 ponúk)
• Banská Bystrica: 690 € (98 ponúk)
• Žilina: 685 € (100 ponúk)
• Prešov: 665 € (82 ponúk)
• Trenčín: 625 € (83 ponúk)

Rozdiel medzi prvým a posledným miestom je tu len 1,32-násobok. Kým kúpna cena reaguje na očakávania, dostupnosť pozemkov a investičný dopyt, nájom je zviazaný s tým, čo si domácnosť v danom meste reálne môže dovoliť zaplatiť z mesačného príjmu. A mzdy sa medzi krajmi líšia menej než ceny bytov.

Hrubý výnos z prenájmu

Ak mediánový mesačný nájom vynásobíme dvanástimi a vydelíme mediánovou cenou dvojizbového bytu v tom istom meste, dostaneme orientačný hrubý ročný výnos:

• Nitra: 5,2 %
• Trenčín: 5,1 %
• Prešov: 4,9 %
• Košice: 4,8 %
• Banská Bystrica: 4,5 %
• Trnava: 4,4 %
• Žilina: 4,4 %
• Bratislava: 3,9 %

Poradie je takmer presne opačné než poradie podľa ceny. Nitra dáva o 1,3 percentuálneho bodu vyšší hrubý výnos než Bratislava — v absolútnych číslach to je pri byte za 160 990 € rozdiel zhruba 2 100 € ročne oproti tomu, čo by rovnaká investovaná suma zarobila v hlavnom meste.

Ide o hrubé čísla z ponukových inzerátov, nie z uzavretých zmlúv. Čistý výnos býva o 1,5 až 2 percentuálne body nižší — po dani z príjmu z prenájmu, dani z nehnuteľností, poistení, fonde opráv, správe a mesiacoch, keď je byt prázdny.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

• Výnos a rast hodnoty idú proti sebe. Mestá s najvyšším hrubým výnosom sú spravidla tie, kde ceny rástli pomalšie. Ak stavíte na zhodnotenie kapitálu, kupujete si nižší priebežný výnos.
• Bratislavské 3,9 % nie je chyba trhu. Hlavné mesto má najhlbší trh nájmov (1 049 ponúk dvojizbových bytov), najkratšie obdobia bez nájomcu a najvyššiu likviditu pri predaji. Za nižší výnos si kupujete menšie riziko.
• Nitra a Trenčín vyžadujú prieskum lokality. Pri 93, respektíve 123 ponukách na predaj hovoríme o plytkých trhoch. Jeden neobsadený mesiac ročne zníži výnos o zhruba 0,4 percentuálneho bodu.
• Košice sú výnimka. Druhá najvyššia cena za meter a zároveň štvrtý najvyšší výnos — vďaka nájmu 800 €, ktorý sa takmer vyrovná Bratislave. Univerzitné mesto s veľkým zamestnávateľom drží nájomný dopyt vysoko.
• Pre kupujúceho na bývanie je dôležitejší rozdiel v cene než vo výnose. 107 000 € je pri sadzbe 3,5 % a 25-ročnej splatnosti rozdiel približne 535 € v mesačnej splátke.

Čísla ukazujú jednu vec zreteľne: slovenský nájomný trh je oveľa vyrovnanejší než trh vlastníckeho bývania. Kým kúpna cena dokáže medzi mestami vyskočiť o 70 %, nájomné sa drží v pásme, ktoré určuje miestna mzda. A práve táto nožnica robí z menších krajských miest miesta s najvyšším výnosom — a zároveň s najpomalším rastom hodnoty.