Dva balkóny alebo dve lodžie má 3,9 % bytov. V štvrti sú drahšie len o 2,5 %

Druhý balkón alebo druhá lodžia znamená viac vonkajšieho priestoru a často aj svetlejší byt s oknami na dve strany. V aktívnej ponuke kukera.sk k 16. 10. 2026 dva balkóny alebo dve lodžie spomína 500 z 12 709 inzerátov bytov na predaj, teda 3,9 %. Na inzertnom portáli 3,6 % (294 bytov), na realitnom 4,6 % (206 bytov).

Medián ceny metra je na inzertnom portáli 2 714 €/m² proti 2 522 €/m² pri ostatných bytoch (+7,6 %), na realitnom 3 723 €/m² proti 3 750 €/m² (−0,7 %). Medián celkovej ceny je 181 750 € proti 159 875 €, resp. 275 000 € proti 234 990 €. Byty s dvomi balkónmi sú väčšie: 71 m² proti 65 m² a 76 m² proti 65 m². Vyššia celková cena teda ide hlavne na vrub plochy.

Podľa kraja, izieb a ceny

Podiel bytov s dvomi balkónmi alebo lodžiami podľa kraja, zoradené zostupne:

• Trenčiansky: 5,4 % (54 bytov)
• Bratislavský: 4,6 % (167)
• Košický: 4,1 % (76)
• Žilinský: 4,0 % (49)
• Nitriansky: 3,5 % (45)
• Banskobystrický: 3,2 % (37)
• Trnavský: 2,9 % (40)
• Prešovský: 2,9 % (32)

Podľa počtu izieb: 1-izbové 2,3 %, 2-izbové 2,6 %, 3-izbové 5,3 %, 4 a viac izieb 5,3 %. Podľa ceny: do 150 000 € 2,6 %, v pásme 150 000 – 250 000 € 3,8 %, v pásme 250 000 – 400 000 € 5,5 % a nad 400 000 € 7,3 %.

Ako taký byt vyzerá

Porovnanie výbavy (dva balkóny alebo lodžie / ostatné byty):

• výťah: 53,0 % / 43,3 %
• pivnica: 55,8 % / 50,2 %
• garáž: 19,0 % / 14,7 %
• terasa: 6,0 % / 16,4 %
• novostavba: 12,4 % / 15,6 %
• zmienka o rekonštrukcii: 64,8 % / 59,9 %
• tehlový dom: 18,6 % / 15,9 %
• panelový dom: 8,2 % / 9,0 %

Ide najmä o väčšie byty v bežných bytových domoch, nie o novostavby.

Prečo sa prirážka v štvrti zmenší

Porovnávali sme byty vo vnútri skupín a vzali medián rozdielov ceny metra:

• ten istý kraj, portál a plocha: +10,8 % (drahšie v 55 zo 78 porovnaní)
• + novostavba: +7,2 % (69 zo 109)
• + novostavba aj rekonštrukcia: +9,0 % (91 zo 144)
• tá istá mestská časť alebo obec a ten istý portál: −0,8 % (60 zo 126)
• + rovnaký počet izieb: +1,1 % (113 z 212)
• + rovnaké pásmo plochy namiesto izieb: +1,7 % (121 z 230)
• tá istá štvrť, portál, plocha, novostavba aj rekonštrukcia: +2,5 % (128 z 236)

Porovnanie v rámci kraja ukazuje prirážku okolo 9 %, porovnanie v tej istej štvrti však len asi 2,5 %. Byty s dvomi balkónmi sa teda sústreďujú v drahších štvrtiach a samotný druhý balkón cenu metra zdvihne málo. Pri byte so 70 m² a cene 2 522 €/m² zodpovedá 2,5 % približne 4 400 €.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Overte výmeru: Balkóny a lodžie sa do podlahovej plochy bytu zvyčajne nezapočítavajú. Pýtajte sa na plochu bytu a balkónov zvlášť.
• Stav konštrukcie: Pri starších domoch si pozrite zábradlie, hydroizoláciu a odtok vody. Opravy balkónov často platí celý dom z fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Zasklenie: Ak plánujete lodžiu zaskliť, overte si súhlas vlastníkov a podmienky stavebného úradu.
• Porovnávajte v štvrti: Druhý balkón je príjemný bonus. Vyššiu cenu porovnávajte s podobnými bytmi v tej istej lokalite, nie s priemerom mesta.

Čo to znamená pre predávajúceho

Uveďte, kam balkóny smerujú a aké sú veľké. Kupujúceho zaujíma, či je jeden z nich pri kuchyni či obývačke a druhý pri spálni. Ak boli nedávno opravené, napíšte rok a rozsah opravy.

Takeaway

Dva balkóny alebo dve lodžie má 3,9 % bytov na predaj, najčastejšie väčšie a drahšie byty. Celoslovenský alebo krajský pohľad ukazuje prirážku okolo 9 %, no v tej istej štvrti, pri rovnakej ploche a stave je meter drahší len asi o 2,5 %. Rozhodujúca je lokalita, druhý balkón je skôr komfort.

Metodika: aktívne inzeráty bytov na predaj v databáze kukera.sk k 16. 10. 2026, inzertný aj realitný portál vyhodnotené zvlášť, bez duplicít, len byty s uvedenou cenou aj plochou, cena metra 300 – 15 000 €/m². Porovnanie vo vnútri skupín je medián rozdielov mediánov ceny metra, lokalita je mestská časť alebo obec. Ide o ponukové ceny, nie o ceny z uzavretých obchodov.