Dom s bazénom pýta o 89 000 € viac. Sezóna končí, prirážka zostáva

Kúpaliská zatvárajú a záhradné bazény sa balia. V realitnej inzercii je pritom bazén stále aktívnou položkou: zo 7 663 aktívnych ponúk rodinných domov na predaj, pri ktorých inzerát uvádza podlahovú plochu domu (nie výmeru pozemku), spomína bazén 832 ponúk, teda 10,9 %. Približne každý deviaty dom na predaj má pri sebe bazén.

Aký je rozdiel v cene

Mediánové ponukové ceny v tej istej vzorke:

• dom s bazénom — 279 000 € pri 161 m² a 1 621 €/m²
• dom bez bazéna — 199 000 € pri 140 m² a 1 295 €/m²

Rozdiel v cene je 80 000 € a na metri 25,2 %. Lenže dom s bazénom je zároveň o 21 m² väčší, takže časť rozdielu je jednoducho tým, že ide o väčšie domy.

Aby sme odstránili druhý zdroj skreslenia, vylúčili sme inzeráty, ktoré spomínajú novostavbu (v oboch skupinách je ich zhodne asi 18 %, takže tento efekt je prekvapivo neutrálny). Na staršej zásobe vychádza:

• s bazénom — 269 000 € pri 170 m² a 1 458 €/m²
• bez bazéna — 179 990 € pri 150 m² a 1 133 €/m²

Rozdiel narastie na 89 010 € v cene a na 28,7 % na metri. Bazén teda nesprevádza len väčšie domy, ale aj domy, ktoré sú na meter drahšie — inak povedané, bazén je v inzercii sprievodným znakom kvalitnejšieho a lepšie vybaveného domu, nie samostatnou položkou v cenníku.

Kde bazény sú a kde nie sú

Podiel ponúk so zmienkou o bazéne podľa kraja:

• Bratislavský — 16,0 % (112 zo 702 ponúk)
• Trnavský — 13,6 % (179 z 1 313)
• Nitriansky — 12,1 % (219 z 1 803)
• Košický — 10,6 % (98 z 922)
• Trenčiansky — 10,2 % (64 zo 627)
• Banskobystrický — 7,6 % (65 z 859)
• Prešovský — 7,3 % (43 z 588)
• Žilinský — 6,0 % (42 zo 705)

Rozdiel medzi Bratislavským a Žilinským krajom je 2,7-násobok. Nekopíruje kúpnu silu — kopíruje počet letných dní a nadmorskú výšku. Juhozápad Slovenska má najteplejšie leto v krajine, sever a hory najkratšie.

Po mestách je poradie ešte výraznejšie. Prvá pätica (len mestá s aspoň 60 ponukami domov):

• Senec — 20,6 % (53 z 257), medián 419 000 € proti 350 000 € bez bazéna
• Pezinok — 18,3 % (15 z 82), 385 000 € proti 319 900 €
• Dunajská Streda — 17,6 % (72 zo 409), 318 495 € proti 230 000 €
• Zlaté Moravce — 17,0 % (18 zo 106), 234 950 € proti 145 000 €
• Trnava — 16,5 % (34 z 206), 344 950 € proti 269 950 €

V Senci má bazén každý piaty dom v ponuke. Najväčší cenový odstup nájdeme v Nových Zámkoch, kde má bazén 12,4 % domov a ich medián je 225 000 € proti 118 950 € — takmer dvojnásobok. To ale nie je cena bazéna, to je rozdiel medzi dvomi úplne odlišnými segmentmi domov v tom istom meste.

Čo to znamená pre predávajúcich

Bazén sa nedá „vyčísliť“ ako pripočítateľná položka. Dáta hovoria, že domy s bazénom sú drahšie, ale kauzalita ide hlavne opačným smerom: kto si postavil bazén, mal spravidla aj väčší pozemok, väčší dom a viac investoval do zvyšku nehnuteľnosti. Znalec bazén oceňuje ako vonkajšiu úpravu s vlastným opotrebením, nie percentom z ceny domu.

Praktické dôsledky, ktoré stoja za zváženie:

• Zapustený bazén predlžuje inzerciu selektívnym spôsobom. Domy s bazénom visia v ponuke 20 dní, bez bazéna 23,1 dňa — rozdiel je malý, ale kupujúci s malými deťmi bazén často berie ako mínus.
• Prevádzka je viditeľný náklad. Ohrev, chémia, filtrácia a zazimovanie sú položky, na ktoré sa kupujúci pýtajú. Pripravte si ich reálnu ročnú sumu.
• Overte si papiere. Zapustený bazén nad určitú veľkosť je stavba a mal by byť zakreslený. Ak nie je v katastrálnej mape ani v projekte, riešte to pred podpisom zmluvy, nie po ňom.
• Fotografie robte v sezóne. Inzerát so zazimovaným bazénom pod plachtou v novembri predáva úplne inak než ten istý dom v júli.

A pre kupujúcich

Ak bazén nechcete, práve teraz máte výhodu. Ponuka domov s bazénom sa cez leto naplní a na jeseň ostáva na trhu — a majiteľ, ktorý platil celú sezónu za ohrev a chémiu bez toho, aby dom predal, býva k jesennému vyjednávaniu ústretovejší. Zároveň platí opak toho, čo hovorí prvý dojem: rozdiel 89 000 € medzi mediánmi nie je cena bazéna. Je to cena domu, ktorý si bazén mohol dovoliť.