Dom bez energetického certifikátu má o 41 % lacnejší meter. Chýba pri dvoch tretinách

Energetický certifikát je pri predaji nehnuteľnosti povinný už dvadsať rokov. V inzercii sa však správa ako nepovinná kolónka. Na realitnom portáli, kde je energetická trieda samostatným poľom formulára, ju vyplnilo 3 585 zo 7 876 ponúk bytov a domov na predaj, teda 45,5 %. A z tých, ktoré ju vyplnili, veľká časť použila jedinú možnosť: „nie je“.

Čo naozaj stojí v inzerátoch

Pri bytoch (2 396 ponúk s údajom aj cenou):

• Nie je: 1 099 ponúk (45,9 %) — medián 3 382,35 €/m²
• Trieda A: 632 ponúk (26,4 %) — 3 940,60 €/m²
• Trieda B: 385 ponúk (16,1 %) — 3 621,21 €/m²
• V príprave: 202 ponúk (8,4 %) — 3 928,57 €/m²
• Trieda C: 43 ponúk — 3 678,57 €/m²
• Trieda G: 26 ponúk — 2 675,53 €/m²

Pri rodinných domoch (742 ponúk):

• Nie je: 476 ponúk (64,2 %) — medián 1 646,38 €/m²
• Trieda A: 156 ponúk (21,0 %) — 2 787,98 €/m²
• Trieda B: 41 ponúk (5,5 %) — 2 609,65 €/m²
• V príprave: 40 ponúk (5,4 %) — 2 677,11 €/m²
• Trieda G: 13 ponúk — 1 829,63 €/m²

Rozdiel medzi domom s triedou A a domom bez certifikátu je 1 141,60 €/m². Pri mediánovej ploche 138 m² to znamená viac než 157 000 €. Pri bytoch je odstup podstatne menší — 558,25 €/m², teda zhruba 16,5 %.

Nie je to cena za papier

Prvé podozrenie je zrejmé: triedu A majú novostavby, ktoré sú drahé samy o sebe. Aj je to tak — medzi bytmi s triedou A tvoria novostavby 42,9 %, medzi domami rovnako 42,9 %, kým v skupine „nie je“ len 10,5 % a 8,6 %.

Keď však novostavby zo vzorky vylúčime, rozdiel sa nezmenší, ale ešte zväčší:

• Domy bez novostavieb: trieda A 2 888,48 €/m² (89 ponúk) proti „nie je“ 1 582,35 €/m² (435 ponúk) — rozdiel 82,6 %
• Byty bez novostavieb: trieda A 3 785,71 €/m² (361 ponúk) proti „nie je“ 3 339,57 €/m² (984 ponúk) — rozdiel 13,4 %

Znamená to, že certifikát nie je príčinou ceny, ale spoľahlivým indikátorom stavu budovy. Kto zatepľoval, menil okná a kúrenie, ten certifikát spravidla má, lebo ho potreboval k obnove alebo k dotácii. Kto dom tridsať rokov neobnovoval, ten ho nemá — a nemá ani zateplenie. Kolónka v inzeráte teda nepredáva papier, prezrádza technický stav.

Čo hovorí zákon

Povinnosti stanovuje zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov:

• Certifikát je povinný pri predaji budovy alebo jej samostatnej časti a pri prenájme novému nájomcovi, ďalej pri dokončení novostavby a po významnej obnove.
• Platnosť je najviac 10 rokov, ak sa medzitým nevykonala významná obnova — po nej treba nový.
• Pri predaji ho predávajúci odovzdá kupujúcemu najneskôr pri podpise zmluvy; pri prenájme ho sprístupní záujemcovi a kópiu odovzdá nájomcovi.
• Vlastník má uviesť ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti aj v reklame v komerčnom médiu (§ 6) — teda priamo v inzeráte.
• Certifikát vydáva len odborne spôsobilá osoba s osvedčením Slovenskej komory stavebných inžinierov. Budovy sa zaraďujú do tried A až G.
• Za nesplnenie povinností môže Štátna energetická inšpekcia uložiť pokutu od 500 do 3 000 € — okrem iného za to, že vlastník certifikát nezaobstará, neuchová ho počas platnosti alebo ho pri predaji neodovzdá.

Podiel ponúk s odpoveďou „nie je“ teda nie je len štatistika o inzercii. Je to počet predávajúcich, ktorí do podpisu zmluvy musia niečo doriešiť.

Čo to znamená pre vás

Pre predávajúceho: certifikát si vybavte pred zverejnením inzerátu, nie tesne pred podpisom. Ak dom po obnove dosiahne lepšiu triedu, máte v ruke argument, ktorý sa v našich dátach oceňuje rádovo v desiatkach tisíc eur. Ak vyjde slabá trieda, aspoň viete, čo bude kupujúci znižovať pri vyjednávaní — a nedozviete sa to až týždeň pred termínom.

Pre kupujúceho: chýbajúci certifikát nie je dôvod ponuku odmietnuť, ale je dôvod pýtať sa. Overte si rok poslednej obnovy, hrúbku zateplenia, typ okien a zdroj tepla, a vyžiadajte si vyúčtovanie energií za posledné dva roky. Pri dome vo výsledkoch vidíme, že skupina bez certifikátu je zároveň skupinou bez obnovy — čo znamená investíciu, ktorá vás čaká po kúpe.

Pre prenajímateľa: povinnosť sa vzťahuje aj na prenájom novému nájomcovi, nielen na predaj. Certifikát platí desať rokov, takže jeden dokument pokryje celý rad nájomných zmlúv.

Ako čítať tieto čísla

Vzorka pochádza z realitného portálu, kde je energetická trieda súčasťou formulára. Na inzertnom portáli sa tento údaj prakticky neuvádza, takže cenovú hladinu nemáme ako krížovo overiť druhým zdrojom a čísla platia pre tú časť trhu, ktorá inzeruje cez realitné kancelárie — tá má vyššiu cenovú hladinu než trh ako celok. Zároveň platí, že skupina „nie je“ je zmesou budov bez certifikátu aj ponúk, kde ho predávajúci len zatiaľ nemá v ruke. Rozdiel v cene preto čítajte ako rozdiel medzi obnovenou a neobnovenou budovou, nie ako cenu za samotný dokument.