Dokončilo sa 2 368 bytov, najmenej v druhom štvrťroku od roku 2000

Bytová výstavba na Slovensku pokračuje v útlme, ktorý sa už nedá vysvetliť sezónou. Podľa údajov Štatistického úradu SR zverejnených 3. septembra 2026 sa v druhom štvrťroku 2026 dokončilo 2 368 bytov — medziročne o viac ako tretinu menej a oproti desaťročnému priemeru rovnakého obdobia o viac ako 40 % menej. Ide o najnižší počet spomedzi druhých štvrťrokov od roku 2000.

Začaté byty klesli ešte prudšie

• Začaté byty — takmer 2 400 bytových jednotiek, medziročne o vyše 40 % menej a o polovicu menej než desaťročný priemer. Aj tu ide o najpomalší rozbeh spomedzi druhých štvrťrokov od roku 2000.
• Rozostavané byty — k 30. júnu 2026 ich bolo 76 800. To je zásobník, z ktorého bude trh žiť najbližšie roky.
• Skladba dokončených — 66 % pripadlo na byty v rodinných domoch, pri začatých bytoch 63 %.
• Verejné vlastníctvo — menej než 1 % dokončených bytov. Prakticky všetko postavili súkromní investori.

Kraje sa rozišli

Medziročný pokles dokončených bytov zasiahol sedem z ôsmich krajov:

• Trenčiansky a Prešovský kraj — prepad o viac ako 50 %
• Banskobystrický kraj — jediná výnimka s rastom o 20 %
• Pri začatých bytoch klesol Bratislavský a Trenčiansky kraj o vyše 60 %

Bratislavský kraj je pritom trh s najvyšším dopytom aj cenami. Ak sa v ňom začne stavať o dve tretiny menej bytov, dôsledok sa neprejaví hneď — projekt od výkopu po kolaudáciu trvá roky —, ale prejaví sa spoľahlivo.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

• Ponuka novostavieb bude tenšia. V aktívnej inzercii bytov na predaj je novostavieb 1 819 z 10 983, teda 16,6 % (jeden inzertný portál, stav k 7. 9. 2026). Medián novostavby je 3 050 €/m² proti 2 400 €/m² v staršej zástavbe — rozdiel 27 %.
• Tlak sa presunie na existujúci fond. Keď nová výstavba nedodá byty, dopyt sa rozdelí medzi staršie byty a rekonštrukcie, čo drží ceny metra v paneli aj v tehle.
• Rodinné domy nesú výstavbu. Dve tretiny dokončených bytov sú byty v rodinných domoch — teda samostavitelia, nie developerské projekty. To znamená prírastok bývania hlavne mimo veľkých miest.
• Nájomný trh dostane ďalších záujemcov. Kto nekúpi, býva v nájme — a nájomná ponuka nerastie rýchlejšie než vlastnícka.

Prečo sa nestavia

Za útlmom stojí kombinácia faktorov, ktoré pôsobia naraz: náklady na stavebné práce a materiály rastú rýchlejšie než pred rokom, financovanie developerských projektov je drahšie než v období nízkych sadzieb a povoľovacie procesy sa v prechodnom období medzi starým a novým stavebným zákonom nezrýchlili. Výsledok vidno v číslach — nie v jednom štvrťroku, ale v celej sérii.

Rozostavaných 76 800 bytov je pritom stále veľké číslo. Otázka nie je, či sa dokončia, ale kedy: pri súčasnom tempe dokončovania okolo 2 400 bytov za štvrťrok by ich vyprázdnenie trvalo roky — a to bez toho, aby do zásobníka pribudlo čokoľvek nové.