„Dohoda možná“ píše 2,2 % predajcov bytov. V tej istej štvrti majú meter takmer rovnaký

„Pri vážnom záujme dohoda možná“, „priestor na dohodu“, „pri rýchlom jednaní zľava“. Takéto vety píše do inzerátu časť predávajúcich, ktorí chcú naznačiť, že cena nie je konečná. V aktívnej ponuke kukera.sk k 21. 10. 2026 ich má 265 z 12 254 inzerátov bytov na predaj, teda 2,2 %. Na inzertnom portáli 2,8 % (221 bytov), na realitnom 1,0 % (44 bytov). Pri domoch je to 124 z 5 923 ponúk, teda 2,1 %. Do výpočtu sme nezahrnuli inzeráty, ktoré cenu vôbec neuvádzajú a píšu len „cena dohodou“.

Na prvý pohľad je rozdiel jasný. Medián ceny metra bytov s ochotou dohodnúť sa je na inzertnom portáli 2 097 €/m² proti 2 538 €/m² (−17,4 %), na realitnom 3 085 €/m² proti 3 768 €/m² (−18,1 %). Celková cena je 130 000 € proti 159 990 €, resp. 194 450 € proti 236 000 €. Plocha je takmer rovnaká, 65 m² proti 65 m² a 63,5 m² proti 66 m².

Kde predávajúci ponúkajú dohodu

Podiel bytov s ponukou dohody podľa kraja, zoradené zostupne:

• Nitriansky: 4,3 % (53 bytov)
• Banskobystrický: 3,7 % (42)
• Trenčiansky: 2,5 % (24)
• Prešovský: 2,4 % (25)
• Košický: 2,2 % (40)
• Žilinský: 1,8 % (21)
• Trnavský: 1,4 % (19)
• Bratislavský: 1,1 % (38)

Podľa ceny: do 150 000 € ponúka dohodu 3,5 % predávajúcich, pri 150 000 – 250 000 € 1,8 %, pri 250 000 – 400 000 € 1,0 % a nad 400 000 € 0,6 %. Ochota dohodnúť sa je teda najčastejšia tam, kde je meter lacný už sám osebe.

Férové porovnanie: rozdiel je hlavne v polohe

Porovnávali sme byty vo vnútri skupín a vzali medián rozdielov ceny metra:

• tá istá mestská časť alebo mesto a ten istý portál: −4,8 % (lacnejšie v 51 z 92 porovnaní)
• + rovnaký počet izieb: −0,6 % (drahšie v 69 zo 145)
• + rovnaké pásmo plochy: −1,7 % (drahšie v 72 zo 151)
• ten istý kraj, portál a plocha: −10,0 % (lacnejšie v 41 zo 63)
• + novostavba: −9,8 %
• + rekonštrukcia: −10,0 %
• tá istá mestská časť, portál, plocha, novostavba aj rekonštrukcia: −1,7 % (drahšie v 66 zo 145)

Keď porovnávame len v rámci kraja, rozdiel ostáva okolo 10 %. Keď však porovnávame byty v tej istej mestskej časti alebo meste, klesne na 0,6 až 1,7 % a v takmer polovici porovnaní je byt s ponukou dohody dokonca drahší. Lacnejší meter teda nespôsobuje veta o dohode, ale to, že sa takéto byty častejšie ponúkajú v lacnejších mestách a štvrtiach.

Pri domoch je obraz podobný. Hrubý rozdiel je −26,2 % na inzertnom a −18,3 % na realitnom portáli, v tej istej obci pri rovnakej ploche, veku a stave už len −6,8 % (drahšie v 29 z 68 porovnaní).

Čo to znamená pre kupujúceho

• „Dohoda možná“ neznamená lacný byt. Uvedená cena je v tej istej štvrti v priemere na úrovni okolia. Priestor na dohodu je teda skôr priznanie, že predávajúci počíta s vyjednávaním, nie dôkaz výhodnej ponuky.
• Porovnajte s okolím pred ponukou. Ceny podobných bytov v tej istej mestskej časti si overte na mape a až potom navrhnite sumu.
• Argumentujte stavom. Byty s ponukou dohody častejšie spomínajú rekonštrukciu (67,5 % proti 59,8 %) a menej často výťah (37,7 % proti 44,0 %). Konkrétne nedostatky sú silnejší argument než všeobecná prosba o zľavu.
• Majte pripravené financovanie. „Pri rýchlom jednaní“ zvyčajne znamená kupujúceho s predschválenou hypotékou alebo vlastnými zdrojmi.

Čo to znamená pre predávajúceho

Veta o dohode nezvyšuje záujem tam, kde je cena nad úrovňou okolia. Kupujúci ju často čítajú ako signál, že pôvodná cena je nadsadená. Účinnejšie je nastaviť cenu podľa porovnateľných ponúk v tej istej štvrti a výhody bytu doložiť.

Takeaway

Ochotu dohodnúť sa na cene uvádza 2,2 % predávajúcich bytov a 2,1 % predávajúcich domov, najčastejšie v Nitrianskom a Banskobystrickom kraji. Hrubý rozdiel 17 až 18 % na metri je však hlavne efekt polohy. V tej istej mestskej časti pri rovnakom byte je ponuková cena takmer rovnaká ako pri ostatných. Výsledok vyjednávania preto závisí od porovnania s okolím, nie od vety v inzeráte.

Metodika: aktívne inzeráty bytov a domov na predaj v databáze kukera.sk k 21. 10. 2026, inzertný aj realitný portál vyhodnotené zvlášť, bez duplicít, len nehnuteľnosti s uvedenou cenou aj podlahovou plochou, cena metra 200 – 20 000 €/m². Porovnanie vo vnútri skupín je medián rozdielov mediánov ceny metra. Ide o ponukové ceny, nie o ceny z uzavretých obchodov.