Dobrých susedov spomína 2,1 % bytov na predaj. Sú lacnejšie o 3 až 4 %

Susedov si s bytom kúpite tiež, a predávajúci to vedia. V aktívnej ponuke kukera.sk k 15. 10. 2026 sa dobrými, slušnými, pokojnými alebo príjemnými susedmi chváli 273 z 13 021 inzerátov bytov na predaj, teda 2,1 %. Na inzertnom portáli 2,2 % (194 bytov), na realitnom 1,8 % (79 bytov).

Dalo by sa čakať, že byt s dobrými susedmi bude drahší. Dáta ukazujú opak. Medián ceny metra je na inzertnom portáli 2 099 €/m² proti 2 538 €/m² pri ostatných bytoch (−17,3 %), na realitnom 3 512 €/m² proti 3 768 €/m² (−6,8 %). Medián celkovej ceny je 135 000 € proti 159 990 €, resp. 229 000 € proti 237 000 €. Plocha je pritom takmer rovnaká: 66 m² proti 65 m² a 68 m² proti 66 m².

Kde sa susedmi chvália najčastejšie

Podiel bytov so zmienkou o susedoch podľa kraja, zoradené zostupne:

• Nitriansky: 3,6 % (48 bytov)
• Košický: 3,0 % (58)
• Banskobystrický: 2,9 % (34)
• Bratislavský: 1,9 % (72)
• Trnavský: 1,6 % (23)
• Žilinský: 1,4 % (17)
• Trenčiansky: 1,3 % (13)
• Prešovský: 0,7 % (8)

Podľa ceny podiel s rastúcou cenou klesá: do 150 000 € 2,9 %, v pásme 150 000 – 250 000 € 1,8 %, v pásme 250 000 – 400 000 € 1,6 % a nad 400 000 € 1,1 %. Podľa veľkosti je rozloženie vyrovnané, od 1,3 % pri 4-izbových bytoch po 2,6 % pri 3-izbových.

Starší dom, dlhoroční obyvatelia

Výbava prezrádza, o aké byty ide (so zmienkou o susedoch / ostatné byty):

• novostavba: 6,6 % / 15,6 %
• zmienka o rekonštrukcii: 81,3 % / 59,6 %
• zateplenie domu: 49,8 % / 34,3 %
• pivnica: 71,1 % / 49,9 %
• plyn: 37,0 % / 19,8 %
• výťah: 55,7 % / 43,3 %
• terasa: 5,5 % / 16,3 %
• podlahové kúrenie: 2,9 % / 7,5 %

Typický byt so susedmi v inzeráte je zrekonštruovaný byt v staršom zateplenom dome s pivnicou a výťahom. V novostavbe susedov ešte nikto nepozná, takže sa nimi predávajúci nemá ako chváliť. Zmienka o susedoch je preto skôr znakom staršieho domu so stálymi obyvateľmi a súkromného predávajúceho, ktorý píše inzerát vlastnými slovami.

Čo ostane pri férovom porovnaní

Porovnávali sme byty vo vnútri skupín a vzali medián rozdielov ceny metra:

• tá istá mestská časť alebo mesto a ten istý portál: −3,6 % (drahšie len v 40 z 97 porovnaní)
• + rovnaký počet izieb: −3,8 % (69 zo 157)
• tá istá lokalita, portál a pásmo plochy: −4,2 % (62 zo 163)
• ten istý kraj, portál, plocha, novostavba aj rekonštrukcia: −5,3 % (40 zo 101)
• tá istá lokalita, portál, plocha, novostavba aj rekonštrukcia: −3,3 % (69 zo 160)

Rozdiel sa po zohľadnení veku a stavu zmenší zo 17 % na približne 3 %, ale neotočí sa. Pri byte so 65 m² a cene 2 538 €/m² to zodpovedá asi 5 400 €. Môže ísť o to, že súkromní predávajúci v starších domoch nastavujú cenu realistickejšie, alebo o vlastnosti bytov, ktoré dáta nezachytia, napríklad horšie dispozície či staršie spoločné priestory. Samotné slovo cenu neurčuje.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Susedia nie sú v zmluve: Pochvala v inzeráte je subjektívna. Prejdite sa domom vo večerných hodinách a cez víkend, keď sú obyvatelia doma.
• Zápisnice zo schôdzí: Požiadajte o zápisnice zo schôdzí vlastníkov za posledné roky. Uvidíte, o čom sa v dome hlasovalo, či sú spory a aké opravy sa chystajú.
• Potvrdenie od správcu: Vyžiadajte si potvrdenie, že byt nemá nedoplatky na zálohách a fonde prevádzky, údržby a opráv.
• Opýtajte sa priamo: Pri obhliadke sa spýtajte suseda na chodbe, ako sa mu v dome býva. Odpoveď je často užitočnejšia než text inzerátu.

Čo to znamená pre predávajúceho

Ak sa chcete susedmi pochváliť, buďte konkrétni: koľko bytov je v dome, či funguje spoločenstvo alebo správca, aké opravy dom za posledné roky prešiel. Konkrétne fakty kupujúcemu povedia viac než všeobecná pochvala.

Takeaway

Dobrých susedov spomína 2,1 % bytov na predaj, najmä zrekonštruované byty v starších domoch. Hrubo sú lacnejšie o 7 až 17 %, po porovnaní s podobnými bytmi v tej istej lokalite približne o 3 %. Pred kúpou si o dome zistite fakty zo zápisníc a od správcu, nielen z inzerátu.

Metodika: aktívne inzeráty bytov na predaj v databáze kukera.sk k 15. 10. 2026, inzertný aj realitný portál vyhodnotené zvlášť, bez duplicít, len byty s uvedenou cenou aj plochou, cena metra 300 – 15 000 €/m². Porovnanie vo vnútri skupín je medián rozdielov mediánov ceny metra. Ide o ponukové ceny, nie o ceny z uzavretých obchodov.