Daň z prenájmu bytu v roku 2026: nové pásma 19 až 35 % a oslobodenie 500 €

Ak prenajímate byt, dom alebo pozemok a neposkytujete pri tom iné než základné služby, ide o príjem podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Od roku 2026 sa takýto príjem zdaňuje progresívne v štyroch pásmach namiesto doterajších dvoch. Pre bežného prenajímateľa jedného bytu sa nemení nič — ostáva v 19 % pásme. Pre toho, kto prenajíma viac nehnuteľností alebo má popri prenájme mzdu, sa počítanie skomplikovalo.

Nové daňové pásma pre rok 2026

Pásma sú odvodené od životného minima, ktoré je pre rok 2026 vo výške 284,13 €. Rovnaká škála platí pre príjem zo závislej činnosti (§ 5), pre prenájom (§ 6 ods. 3), pre príjem z použitia diela (§ 6 ods. 4) aj pre ostatné príjmy (§ 8):

• 19 % zo základu dane do 43 983,32 € (154,8-násobok životného minima)
• 25 % z časti základu od 43 983,33 € do 60 349,21 € (212,4-násobok)
• 30 % z časti základu od 60 349,22 € do 75 010,32 € (264-násobok)
• 35 % z časti základu nad 75 010,32 €

Kľúčové je, že pásma sa počítajú zo súčtu týchto príjmov, nie z prenájmu samostatne. Kto zarába v zamestnaní a popri tom prenajíma, si prenájmom môže posunúť časť príjmu do vyššieho pásma.

Oslobodenie 500 € a jeho háčik

Z príjmu z prenájmu je oslobodených 500 € za zdaňovacie obdobie. Platia pri ňom tri pravidlá, ktoré sa často prehliadajú:

• Oslobodenie sa uplatňuje z úhrnu príjmov z prenájmu, nie pri každej nehnuteľnosti zvlášť. Kto prenajíma tri byty, má stále nárok na jedno oslobodenie 500 €.
• Do rovnakého limitu 500 € sa započítavajú aj príjmy z príležitostných činností podľa § 8.
• Výdavky treba krátiť v rovnakom pomere. Použije sa vzorec: (príjem − 500) ÷ príjem × výdavky. Nie je teda možné odpočítať 500 € z príjmu a zároveň uplatniť celé výdavky.

Aké výdavky si smiete uplatniť

Pri prenájme podľa § 6 ods. 3 nie je možné použiť paušálne výdavky — len skutočné, preukázateľné a zdokladované. Rozsah závisí od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku:

• Bez zaradenia do obchodného majetku: len prevádzkové náklady spojené s užívaním — energie, vodné a stočné, správa a fond opráv v časti za služby, odvoz odpadu, osvetlenie a prevádzka výťahu, internet.
• So zaradením do obchodného majetku: navyše odpisy nehnuteľnosti, náklady na opravy a údržbu, úroky z hypotéky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností a poistenie.

Zaradenie do obchodného majetku má však cenu, ktorá sa prejaví až o roky neskôr: päťročný test na oslobodenie príjmu z predaja sa pri takejto nehnuteľnosti počíta až odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku. Kto byt odpisuje a potom ho predá, môže platiť daň aj po dvadsiatich rokoch vlastníctva.

Príklad výpočtu

Byt prenajatý za 500 € mesačne, teda 6 000 € ročný príjem. Skutočné výdavky (energie, správa, poistenie) 1 800 €. Nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku.

• Príjem po oslobodení: 6 000 − 500 = 5 500 €
• Koeficient krátenia výdavkov: 5 500 ÷ 6 000 = 0,9167
• Uplatniteľné výdavky: 1 800 × 0,9167 = 1 650 €
• Základ dane: 5 500 − 1 650 = 3 850 €
• Daň 19 %: 731,50 €

Bez uplatnenia oslobodenia by bol základ dane 6 000 − 1 800 = 4 200 € a daň 798 €. Oslobodenie teda v tomto prípade ušetrí 66,50 €.

Na čo ešte nezabudnúť

• Registrácia: na daňovom úrade sa treba zaregistrovať do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť začali prenajímať.
• Odvody: príjem podľa § 6 ods. 3 nepodlieha zdravotným ani sociálnym odvodom. To je jeho hlavná výhoda oproti živnosti.
• Nezdaniteľná časť základu dane sa na príjmy z prenájmu neuplatňuje — je vyhradená pre aktívne príjmy.
• Stratu z prenájmu nemožno vykázať. Výdavky sa uplatnia najviac do výšky príjmov z prenájmu.
• Krátkodobé ubytovanie s doplnkovými službami (upratovanie, výmena bielizne, raňajky) už nie je prenájom podľa § 6 ods. 3, ale ubytovacia služba s odlišným daňovým aj odvodovým režimom.

Uvedené informácie sú orientačné a vychádzajú zo znenia zákona účinného k 19. augustu 2026. Konkrétny prípad, najmä pri viacerých nehnuteľnostiach alebo pri kombinácii s podnikaním, si nechajte posúdiť daňovým poradcom.