Daň z prenájmu 2026: oslobodenie 500 € vám v rovnakom pomere skráti aj výdavky

Prenájom bytu má v slovenskom daňovom systéme jednu veľkú výhodu a niekoľko drobných pascí. Výhoda je jednoznačná: príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. nepodlieha zdravotným ani sociálnym odvodom. Platí sa z neho iba daň. Pasce začínajú hneď pri prvej úľave, ktorú väčšina prenajímateľov pozná — pri oslobodení 500 €.

Oslobodenie 500 € má háčik

Z úhrnu príjmov z prenájmu je každý rok oslobodených 500 €. Do základu dane vstupuje len suma nad túto hranicu. Menej známe je pokračovanie pravidla: v rovnakom pomere, v akom je príjem oslobodený, sa musia skrátiť aj uplatnené výdavky.

Ukážme to na mediánovom nájomnom z aktívnej ponuky. Na jednom inzertnom portáli bolo 8. septembra 2026 5 609 aktívnych ponúk prenájmu bytov s mediánom 620 € mesačne (stredná polovica ponúk medzi 500 a 750 €). To je 7 440 € ročne.

• oslobodených 500 € = 6,72 % ročného príjmu
• zdaniteľný príjem 6 940 €
• uplatnené výdavky sa krátia o rovnakých 6,72 %

Kto si teda uplatní preukázateľné výdavky 2 000 €, do daňového priznania môže dať iba 1 865,59 €. Základ dane vyjde 5 074,41 € a daň pri sadzbe 19 % je 964,14 €. Pri výdavkoch 3 000 € sa uzná 2 798,39 €, základ je 4 141,61 € a daň 786,91 €. Bez akýchkoľvek výdavkov by daň bola 1 318,60 €.

Sadzba a hranica pásma

Za rok 2026 platí sadzba 19 % do ročného základu dane 50 234,18 € (176,8-násobok platného životného minima) a 25 % nad touto hranicou. Do pásma sa počíta celý základ dane fyzickej osoby, nie iba príjem z prenájmu — zamestnanec s vyššou mzdou sa teda môže dostať do vyššej sadzby aj vtedy, keď je samotný prenájom malý.

Nezdaniteľnú časť si neuplatníte

Príjem z prenájmu je pasívny príjem. Znamená to, že naň nemožno uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manžela či manželku. Kto má príjmy výhradne z prenájmu, o túto úľavu úplne prichádza. Pri zamestnancovi, ktorý si nezdaniteľnú časť uplatňuje zo mzdy, sa nič nemení — len sa nedá použiť druhýkrát na prenájom.

Obchodný majetok: viac výdavkov, ale drahšie pri predaji

Prenajímateľ sa rozhoduje medzi dvomi režimami:

• bez zaradenia do obchodného majetku — uplatniť si možno len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, teda energie a služby spojené s užívaním
• so zaradením do obchodného majetku — pribudnú odpisy, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, opravy a údržba, úroky z úveru na obstaranie

Druhá cesta vyzerá výhodnejšie, kým sa nepríde na predaj. Pri nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku sa nedá uplatniť oslobodenie od dane z príjmu pri predaji po piatich rokoch od nadobudnutia. Päťročná lehota začne plynúť až od vyradenia z obchodného majetku. Kto uvažuje o predaji v dohľadnom čase, môže na odpisoch ušetriť stovky eur ročne a pri predaji zaplatiť tisíce.

Nájomné po krajoch

Mediánové mesačné nájomné bytov v aktívnej ponuke (jeden inzertný portál, 8. septembra 2026) a ročný príjem, z ktorého sa daň počíta:

• Bratislavský 800 € · 9 600 € ročne
• Košický 700 € · 8 400 €
• Trnavský 600 € · 7 200 €
• Prešovský 590 € · 7 080 €
• Nitriansky 580 € · 6 960 €
• Žilinský 580 € · 6 960 €
• Trenčiansky 550 € · 6 600 €
• Banskobystrický 550 € · 6 600 €

Oslobodenie 500 € má vo všetkých krajoch podobnú váhu — od 5,2 % ročného príjmu v Bratislavskom kraji po 7,6 % v Banskobystrickom a Trenčianskom. Čím nižšie nájomné, tým väčší podiel príjmu je oslobodený, ale zároveň tým viac sa krátia výdavky.

Čo z toho vyplýva pre prenajímateľa

Prvá vec: energie a služby, ktoré nájomca uhrádza priamo dodávateľovi na vlastnú zmluvu, sa do príjmu prenajímateľa vôbec nedostanú. Nastavenie zmlúv na energie teda ovplyvňuje výšku dane skôr než akýkoľvek daňový trik.

Druhá vec: doklady sa oplatí zbierať priebežne. Bez preukázateľných výdavkov sa pri príjme z prenájmu paušál uplatniť nedá a daň sa počíta prakticky z celého nájomného nad 500 €.

Tretia vec: rozhodnutie o obchodnom majetku je dlhodobé a mení daňový výsledok na roky dopredu. Rozdiel medzi ním a jednoduchým režimom nie je v jednom roku dramatický, pri predaji však ide o desiatky tisíc eur.

Výpočty v článku sú modelové a vychádzajú z mediánového nájomného v aktívnej ponuke, nie zo skutočne dosiahnutých nájmov. Neobsahujú ďalšie príjmy daňovníka, ktoré ovplyvňujú daňové pásmo. Ide o orientačný prehľad, nie o daňové poradenstvo — konkrétny prípad patrí daňovému poradcovi.