Daň z predaja nehnuteľnosti 2026: päťročný test, sadzby 19 a 25 % a odvody 14 %

Pri predaji nehnuteľnosti rozhoduje o daňovej povinnosti jediné číslo: päť rokov. Ak medzi nadobudnutím a predajom uplynulo aspoň toľko času, príjem je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov oslobodený od dane — a zároveň sa z neho neplatia ani zdravotné odvody. Ak päť rokov neuplynulo, k dani vo výške 19 alebo 25 % sa pripočíta ešte približne 14 % zdravotných odvodov.

Päťročný test: od kedy sa počíta

Lehota sa nepočíta od podpisu kúpnej zmluvy ani od odovzdania kľúčov. Rozhodujúci je dátum právoplatnosti rozhodnutia okresného úradu, katastrálneho odboru, o povolení vkladu vlastníckeho práva. Rovnako sa posudzuje aj deň predaja.

Praktický dôsledok: ak ste byt kúpili v septembri a plánujete ho predávať v piatom roku, oplatí sa presne skontrolovať dátum na liste vlastníctva. Rozdiel niekoľkých týždňov môže znamenať rozdiel niekoľkých tisíc eur.

Sadzby dane v roku 2026

• 19 % zo základu dane do hranice približne 50 234 € (odvodené od životného minima, hodnota sa každoročne mení)
• 25 % zo sumy nad touto hranicou
• zdravotné odvody približne 14 % zo zdaniteľného zisku — zohľadní ich zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní (osoby so zdravotným postihnutím majú polovičnú sadzbu)

Zdaňuje sa rozdiel medzi predajnou cenou a uznateľnými výdavkami, nie celá predajná cena. To je najčastejšie nedorozumenie, s ktorým sa predávajúci stretávajú.

Čo si možno odpočítať

• nadobúdacia cena nehnuteľnosti (kúpna cena, ktorú ste kedysi zaplatili)
• preukázateľne vynaložené technické zhodnotenie — rekonštrukcia, prístavba, výmena okien a podobne
• znalecký posudok, správne poplatky a služby priamo spojené s predajom
• zdravotné poistné, ktoré z tohto príjmu doplatíte v nasledujúcom roku

Kľúčové slovo je preukázateľne. Bez faktúr, zmlúv a dokladov o úhrade daňový úrad výdavok neuzná. Ak plánujete rekonštruovať byt, ktorý budete v horizonte piatich rokov predávať, doklady si odkladajte od prvého dňa.

Špecifické situácie

Zdedená nehnuteľnosť

Pri dedení v priamom rade — teda po rodičoch, starých rodičoch, deťoch — alebo po manželovi či manželke sa do päťročnej lehoty započítava aj doba vlastníctva poručiteľa. Ak teda rodičia byt vlastnili dvadsať rokov, dedič ho môže predať oslobodene prakticky okamžite.

Pri dedení v nepriamom rade — po súrodencovi, strýkovi, teta a podobne — sa päť rokov počíta až od nadobudnutia dedičom. Rozdiel medzi týmito dvoma situáciami je zásadný a často prekvapí.

Darovaná nehnuteľnosť

Pri predaji darovanej nehnuteľnosti pred uplynutím piatich rokov od jej nadobudnutia sa uznateľné výdavky odvíjajú od toho, či by darca v čase darovania bol oslobodený od dane, keby nehnuteľnosť sám predal. Táto konštrukcia rozhoduje o tom, či si môžete uplatniť obstarávaciu cenu darcu, alebo hodnotu zistenú znaleckým posudkom.

Nehnuteľnosť v obchodnom majetku

Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku živnostníka alebo firmy, bežný päťročný test neplatí. Lehota začína plynúť až od vyradenia z obchodného majetku. Podnikateľ, ktorý si byt roky odpisoval, sa teda oslobodenia nedočká len tým, že ho vlastní dlho.

Čo to znamená pre predávajúcich

• Načasovanie predaja je najlacnejšia daňová optimalizácia. Ak vám do uplynutia päťročnej lehoty chýbajú mesiace, posunutie predaja môže ušetriť desaťtisíce eur — pri zisku 60 000 € ide o daň plus odvody v rádoch 20 000 €.
• Zbierajte doklady od začiatku. Nezdokladovaná rekonštrukcia za 30 000 € znamená pri sadzbe 19 % zbytočnú daň okolo 5 700 € a k tomu odvody.
• Pri zdedenej nehnuteľnosti si overte líniu dedenia. Priamy a nepriamy rad majú diametrálne odlišný daňový režim.
• Pri investičnom byte počítajte s celkovým zaťažením. Pri krátkom držaní môže kombinácia dane a odvodov dosiahnuť aj tretinu dosiahnutého zisku, čo výrazne mení návratnosť špekulatívnej kúpy.

Kedy a ako podať priznanie

Ak príjem nie je oslobodený, uvádza sa v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typ B ako ostatný príjem podľa § 8. Priznanie sa podáva v riadnej lehote, spravidla do 31. marca roka nasledujúceho po roku predaja, s možnosťou odkladu na základe oznámenia. Zdravotné odvody sa nedoplácajú hneď — zdravotná poisťovňa ich vyčísli až v ročnom zúčtovaní poistného, teda s odstupom viac než roka. Na túto sumu je rozumné odložiť si peniaze vopred, aby ju splatnosť nezastihla nepripravených.

Zhrnuté: päťročná lehota je jednoduché pravidlo s množstvom výnimiek. Pri bežnom predaji rodinného bývania po rokoch vlastníctva sa daň neplatí. Pri dedení, darovaní, podnikateľskom majetku a rýchlom preplácaní investičných bytov sa však oplatí prepočítať si to ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.