Daň z predaja nehnuteľnosti 2026: päťročný test, 19 alebo 25 percent a odvody navrch

Pri predaji bytu za mediánových 177 000 € rozhoduje o tom, či z transakcie odíde na daniach a odvodoch nula alebo desaťtisíce eur, jediný údaj — dátum, kedy predávajúci nehnuteľnosť nadobudol. Hranica je päť rokov a je stanovená v § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Kedy sa neplatí nič

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmu, ak medzi jej nadobudnutím a predajom uplynulo aspoň päť rokov. Lehota sa počíta odo dňa nadobudnutia vlastníctva, teda spravidla odo dňa povolenia vkladu do katastra, nie odo dňa podpisu zmluvy. Ak je príjem oslobodený od dane, nevstupuje ani do vymeriavacieho základu na zdravotné odvody.

Osobitné pravidlo platí pri dedení. Podľa § 9 ods. 1 písm. b) sa pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo medzi manželmi do päťročnej lehoty započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Ak teda rodičia byt vlastnili pätnásť rokov, dedič ho môže predať hneď a príjem je oslobodený. Pri dedení v nepriamom rade — napríklad po strýkovi alebo sesternici — sa päť rokov počíta až od nadobudnutia dedičom.

Koľko sa platí, ak sa predáva skôr

Ak päťročný test neprejde, príjem sa zdaňuje ako ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov. Zdaňuje sa rozdiel medzi predajnou cenou a uznanými výdavkami, nie celá predajná cena.

• 19 % zo základu dane do 176,8-násobku životného minima. Pre zdaňovacie obdobie 2026 je to zhruba 50 234,18 € (pri životnom minime 284,13 € platnom od 1. 7. 2025).
• 25 % z časti základu, ktorá túto hranicu presiahne.
• 15 % zdravotné odvody z rovnakého základu. Nepočíta ich daňový úrad — vyčísli ich zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní po podaní daňového priznania, teda s ročným odstupom.

Zaplatené zdravotné poistné si predávajúci môže v nasledujúcom roku uplatniť ako výdavok podľa § 8 a znížiť si tým základ dane. To v praxi znamená podanie dodatočného daňového priznania alebo uplatnenie v priznaní za nasledujúce obdobie.

Čo sa dá odpočítať

• Nadobúdacia cena — pri kúpe preukázaná kúpna cena, pri darovaní alebo dedení sa postupuje podľa toho, ako bola nehnuteľnosť ocenená.
• Technické zhodnotenie — preukázateľné výdavky na rekonštrukciu a zhodnotenie nehnuteľnosti.
• Poplatky a služby súvisiace s predajom — napríklad znalecký posudok, právne služby, správne poplatky.
• Zaplatené zdravotné poistné z tohto príjmu, uplatnené v roku, keď bolo skutočne zaplatené.

Kľúčové slovo je „preukázateľné“. Bez faktúr a dokladov o platbe sa výdavok neuzná, aj keď je zjavné, že práce boli urobené.

Modelový prepočet

Predávajúci kúpil byt pred tromi rokmi za 140 000 €, predáva ho za mediánových 177 000 €. Doložil rekonštrukciu kúpeľne za 6 000 € a znalecký posudok za 300 €.

• Príjem: 177 000 €
• Výdavky: 140 000 € + 6 000 € + 300 € = 146 300 €
• Základ dane: 30 700 € (pod hranicou 50 234,18 €, uplatní sa len sadzba 19 %)
• Daň z príjmu: 19 % = 5 833 €
• Zdravotné odvody: 15 % = 4 605 €
• Spolu: 10 438 €, teda približne 34 % z dosiahnutého rozdielu

Keby ten istý predávajúci počkal do uplynutia piatich rokov od nadobudnutia, zaplatil by nula. Pri sume vyše desaťtisíc eur je preto dátum vkladu do katastra údaj, ktorý si oplatí overiť ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.

Kedy a ako sa to priznáva

Príjem z predaja sa uvádza v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B za rok, v ktorom bol príjem prijatý — lehota je štandardne do 31. marca nasledujúceho roka, s možnosťou odkladu. Rozhoduje moment prijatia peňazí, nie moment podpisu zmluvy či zápisu do katastra. To má praktický dopad pri úschove kúpnej ceny na prelome rokov aj pri splátkovom doplatení ceny.

Čo to znamená pre predávajúcich

• Overte si dátum nadobudnutia ešte pred inzerciou. Ak do piatich rokov chýbajú mesiace, rozdiel medzi „predať teraz“ a „predať na jar“ môže byť vyšší než ktorákoľvek zľava, ktorú kupujúci vyjedná.
• Zbierajte doklady o rekonštrukciách priebežne. Faktúra za jadro spred štyroch rokov znižuje základ dane reálne o svoju plnú hodnotu — bez nej sa daní aj tá časť ceny, ktorú predávajúci sám zaplatil remeselníkom.
• Počítajte s odvodmi v ďalšom roku. Daň sa platí pri podaní priznania, zdravotné odvody prídu až v ročnom zúčtovaní. Suma vo výške 15 % zo zisku by nemala byť v tom čase už minutá na nové bývanie.
• Pri dedení sa pýtajte na dátum poručiteľa. Dedič v priamom rade často predáva bez akejkoľvek dane, ale musí vedieť preukázať, odkedy nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.

Text vychádza z pravidiel platných pre zdaňovacie obdobie 2026. Ide o orientačné informácie, nie o daňové ani právne poradenstvo — konkrétny prípad, najmä pri darovaní, bezpodielovom spoluvlastníctve manželov alebo nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku, patrí daňovému poradcovi.