Daň z nehnuteľností 2026: Investičné byty a krátkodobé ubytovanie zaplatia až trojnásobok

Majiteľov druhých bytov, chalúp využívaných na krátkodobý prenájom či investičných nehnuteľností čaká od budúceho roka zásadná zmena. Ministerstvo financií SR sa so Združením miest a obcí Slovenska (ZMOS) dohodlo na reforme dane z nehnuteľností, ktorá má umožniť obciam zdaniť nehnuteľnosti bez trvalého pobytu až dvojnásobne až trojnásobne vyššou sadzbou ako tie, v ktorých vlastník reálne býva.

Kto si najviac priplatí

Reforma cieli na tri skupiny vlastníkov, ktoré podľa samospráv doteraz využívali rovnaké sadzby ako ľudia s trvalým pobytom, hoci v danej obci nevyužívajú všetky služby rovnako.

• Vlastníci investičných bytov — teda druhých, tretích a ďalších bytov kupovaných ako investícia, typicky prenajímaných na dlhodobý nájom.
• Prevádzkovatelia krátkodobého ubytovania — byty ponúkané cez Airbnb, Booking či Expedia, ktoré fungujú ako skrytá komerčná činnosť v obytných budovách.
• Víkendové domy a druhé bývanie, pokiaľ ide o stavby, v ktorých je technicky možné nahlásiť trvalý pobyt.

Rozhodujúcim kritériom má byť trvalý pobyt. Ak ho vlastník v nehnuteľnosti nemá, obec dostane zákonnú možnosť uplatniť voči nej vyššiu sadzbu. Presná výška zostane v rukách miest a obcí — štát určí iba strop.

Na koho sa zmena nevzťahuje

Ministerstvo avizovalo aj niekoľko zmysluplných výnimiek. Reforma by sa nemala týkať:

• záhradných chatiek a rekreačných objektov, v ktorých technicky nie je možné nahlásiť trvalý pobyt;
• apartmánov v apartmánových domoch, ktoré z právneho hľadiska často nie sú kolaudované ako byty na trvalé bývanie;
• nehnuteľností dedených v priebehu zdaňovacieho obdobia, pri ktorých sa budúci daňový režim ešte diskutuje.

Rovnako ostávajú v platnosti existujúce zľavy pre seniorov nad 65 rokov a ľudí so zdravotným postihnutím, ktoré si jednotlivé obce stanovujú vo svojich všeobecne záväzných nariadeniach.

Prečo k reforme dochádza

Samosprávy dlhodobo upozorňujú, že daň z nehnuteľností je na Slovensku podpriemerne nastavená. Kým v krajinách OECD tvorí v priemere okolo 2 % daňových príjmov, na Slovensku sa pohybuje výrazne nižšie. Mestá zároveň zápasia s rastúcimi nákladmi na odpadové hospodárstvo, údržbu ciest a sociálne služby, pri ktorých im príjmy z podielových daní nestačia.

Podľa ministerstva financií má nový model splniť dva ciele súčasne: posilniť rozpočty obcí a zároveň spravodlivejšie rozložiť daňové zaťaženie tak, aby viac platili vlastníci, ktorí nehnuteľnosť nevyužívajú na bývanie, ale na zisk. Paralelne sa rokuje aj o mechanizme automatickej valorizácie dane o infláciu, aby mestá nemuseli každé dva-tri roky schvaľovať nové všeobecne záväzné nariadenia.

Bratislava ako predobraz vývoja

Hlavné mesto už pred dvoma rokmi zvýšilo daň z nehnuteľností o priemerných 35 % a poplatok za komunálny odpad o 30 %. Aktuálne sadzby dane za byty a rodinné domy v Bratislave sa podľa lokality pohybujú na úrovni 1,20 až 1,35 €/m², pri rekreačných stavbách dosahujú 3,40 až 5,25 €/m². Po zavedení nového modelu by sa pri investičnom byte tieto sumy mohli podľa obecných VZN zdvihnúť až k trojnásobku.

Podobný tlak na zvyšovanie sadzieb je cítiť aj v Košiciach, Žiline či Trnave, kde samosprávy pripravujú nové VZN na rok 2026.

Čo to znamená pre investorov

Pre majiteľa bežného 60-metrového bytu v Bratislave, ktorý ho má ako investíciu a prenajíma ho, by sa ročná daň mohla posunúť z dnešných približne 75 € na 150 až 225 €. Pri portfóliu viacerých bytov je efekt výrazne citlivejší — vyššia prevádzková réžia postupne znižuje čistý nájomný výnos, ktorý sa v bratislavských novostavbách aj tak už drží pod 4 % ročne.

Dopad na cenovú mapu trhu bude pravdepodobne miernejší než pri hypotekárnej dereflácii, no expertná obec očakáva, že časť drobných investorov prehodnotí držbu ďalšieho bytu a objaví sa väčšia ponuka menších jednotiek na predaj. Krátkodobé ubytovanie môže zase reagovať ďalším zvýšením cien pre hostí alebo prechodom na dlhodobý nájom, ktorý samosprávy nepenalizujú.

Konkrétne parametre reformy — predovšetkým strop multiplikátora a zoznam výnimiek — majú byť predložené do parlamentu v priebehu leta 2026, s účinnosťou od 1. januára 2027 alebo skôr, ak obce stihnú VZN schváliť do konca roka.