Cudzinec kúpi na Slovensku byt aj dom bez povolenia. Pri pôde platí iné pravidlo

Otázka, či môže cudzinec kúpiť nehnuteľnosť na Slovensku, má krátku odpoveď: pri bytoch, domoch, garážach a stavebných pozemkoch áno, bez osobitného povolenia a bez ohľadu na štátnu príslušnosť. Devízové obmedzenia, ktoré takéto prevody kedysi podmieňovali povolením, padli so vstupom do Európskej únie. Kupujúci z Nemecka, Ukrajiny aj Vietnamu sú z pohľadu katastra v rovnakom postavení ako kupujúci zo Slovenska.

Výnimka je jediná a týka sa poľnohospodárskych pozemkov. A práve okolo nej koluje najviac zastaraných návodov.

Čo je poľnohospodársky pozemok

Podľa zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku ide o produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Rozhoduje teda druh pozemku na liste vlastníctva, nie to, čo na ňom práve rastie alebo čo sľubuje inzerát.

V našich dátach to nie je okrajová kategória. Z 10 954 aktívnych ponúk pozemkov na predaj s popisom nad 80 znakov (stav k 4. 9. 2026):

• 2 243 ponúk spomína ornú pôdu — 20,5 %, teda každý piaty inzerát
• 536 ponúk spomína trvalé trávne porasty
• 373 ponúk spomína vinicu, ovocný sad alebo chmeľnicu
• 5 442 ponúk sa označuje ako stavebný pozemok — 49,7 %

Zvyšok je zmes rekreačných, záhradných a nezaradených plôch. Pointa: pri pozemku sa oplatí pozrieť na druh v katastri skôr než na nadpis inzerátu, pretože od neho závisí celý ďalší postup.

Ústavný súd zrušil ponukový register už v roku 2019

Návody na internete dodnes opisujú postup, podľa ktorého treba pôdu najprv 15 dní ponúkať v celoštátnom registri a prednosť majú miestni poľnohospodári v zákonom danom poradí. Tento postup neplatí.

Ústavný súd Slovenskej republiky nálezom sp. zn. PL. ÚS 20/2014, uverejneným v Zbierke zákonov pod č. 27/2019 Z. z. dňa 10. 2. 2019, rozhodol, že § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. nie sú v súlade s ústavou. Tieto ustanovenia stratili účinnosť dňom vyhlásenia nálezu a keďže ich parlament v zákonnej lehote neuviedol do súladu s ústavou, stratili aj platnosť. Práve v nich bol ponukový register, prednostné poradie nadobúdateľov a overovanie okresným úradom.

Prakticky to znamená: predaj ornej pôdy medzi dvoma súkromnými osobami dnes prebieha ako bežný prevod nehnuteľnosti — kúpna zmluva a návrh na vklad do katastra. Žiadny register, žiadne čakanie 15 dní, žiadne prednostné právo suseda z titulu tohto zákona.

Čo pri pôde ostalo v platnosti

Zákon ako celok zrušený nebol. Ostalo v ňom obmedzenie viazané na štát nadobúdateľa: poľnohospodársky pozemok nemôže nadobudnúť do vlastníctva štát, fyzická ani právnická osoba zo štátu, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky nadobúdať poľnohospodársku pôdu na svojom území. Ide teda o princíp reciprocity. Toto obmedzenie sa nevzťahuje:

• na štáty Európskej únie, Európskeho hospodárskeho priestoru a na Švajčiarsko,
• na štáty, ktoré sú viazané medzinárodnou zmluvou so Slovenskou republikou,
• na nadobudnutie dedením — zdedená pôda pripadne dedičovi bez ohľadu na to, odkiaľ je.

Občan Rakúska, Poľska či Maďarska teda kupuje ornú pôdu za rovnakých podmienok ako Slovák. Kupujúci z krajiny mimo EÚ si musí overiť, či jeho štát umožňuje opačný postup slovenským občanom.

Čo to znamená pre kupujúcich zo zahraničia

• Pri byte a dome neriešite nič navyše. Postup je rovnaký: kúpna zmluva, úradne osvedčený podpis predávajúceho, návrh na vklad. Lehota vkladového konania je 30 dní, pri zmluve autorizovanej advokátom alebo notárskej zápisnici 20 dní.
• Rodné číslo nie je podmienka. Cudzinec bez slovenského rodného čísla sa v zmluve a v návrhu na vklad identifikuje dátumom narodenia a číslom cestovného dokladu.
• Podpis zo zahraničia je riešiteľný. Podpis možno osvedčiť na zastupiteľskom úrade Slovenskej republiky, alebo u zahraničného notára s apostilou podľa Haagskeho dohovoru, prípadne so superlegalizáciou pri štátoch mimo dohovoru. Alternatívou je splnomocnenie zástupcu na Slovensku.
• Cudzojazyčné listiny potrebujú úradný preklad. Kataster koná v štátnom jazyku; k cudzojazyčným prílohám treba preklad úradného prekladateľa.
• Daň z nehnuteľností sa platí bez ohľadu na pobyt. Priznanie sa podáva obci do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom vzniklo vlastníctvo.
• Príjem z prenájmu aj z predaja sa zdaňuje na Slovensku. Príjem z nehnuteľnosti umiestnenej na území SR je zdaniteľný tu; dvojité zdanenie rieši zmluva s krajinou daňovej rezidencie.

Čo to znamená pre predávajúcich

Ak predávate ornú pôdu, žiadny ponukový register vás nezdržiava — ale zdržať vás môže niečo iné. Pri poľnohospodárskych pozemkoch je bežné podielové spoluvlastníctvo s desiatkami spoluvlastníkov, a tam platí predkupné právo spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To s cudzincami nesúvisí, platí voči komukoľvek a je najčastejšou príčinou, prečo prevod pôdy stroskotá.

Pri byte alebo dome je predaj cudzincovi z pohľadu papierov bežný obchod. Rátajte len s tým, že financovanie zo zahraničnej banky býva pomalšie než slovenská hypotéka, a že cudzinec bez trvalého pobytu na Slovensku má obmedzenejší prístup k domácim hypotékam — čo sa v praxi prejaví skôr ako predĺžená lehota, nie ako právna prekážka.

Uvedené informácie sú orientačné a nenahrádzajú právne ani daňové poradenstvo. Stav právnej úpravy je k septembru 2026.