Cudzinci a kúpa nehnuteľnosti na Slovensku: kto a čo môže nadobudnúť

Otázka, či si cudzinec môže kúpiť nehnuteľnosť na Slovensku, má pri bytoch a domoch jednoduchú odpoveď: áno, a to bez ohľadu na štátnu príslušnosť. Devízový zákon č. 202/1995 Z. z. v minulosti obsahoval obmedzenia, no tie boli pri bežných rezidenčných nehnuteľnostiach odstránené. Dnes má občan EÚ aj občan mimo EÚ pri kúpe bytu, rodinného domu alebo stavebného pozemku v zastavanom území obce rovnaké postavenie ako Slovák. Rozdiely sa objavujú až pri jednom type majetku, ktorý si mnohí neuvedomia: pri poľnohospodárskej a lesnej pôde za hranicou intravilánu.

Byty, domy a stavebné pozemky: plná rovnoprávnosť

Pri nehnuteľnostiach v intraviláne (zastavanom území obce) neexistuje na Slovensku žiadne obmedzenie podľa občianstva. Cudzinec nemusí mať na Slovensku udelený pobyt, aby mohol nadobudnúť vlastníctvo. Do tejto kategórie patria:

• Byty v bytových domoch vrátane pivníc a garážových státí
• Rodinné domy a rekreačné chaty so zastavaným pozemkom
• Stavebné pozemky a záhrady v zastavanom území obce
• Komerčné priestory a garáže

Občan Nemecka, Ukrajiny, USA aj Vietnamu môže kúpiť byt v Bratislave či Košiciach za rovnakých podmienok. Rozhoduje kúpna zmluva a zápis do katastra, nie pas.

Poľnohospodárska a lesná pôda: tu sú rozdiely

Iná situácia nastáva pri pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond alebo lesný pôdny fond a nachádza sa za hranicou zastavaného územia obce (v extraviláne). Túto oblasť upravuje zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.

Dôležitá poznámka pre presnosť: nálezom Ústavného súdu SR boli podstatné obmedzujúce ustanovenia (§ 4, § 5 a § 6 tohto zákona) vyhlásené za protiústavné a dňom vyhlásenia v Zbierke zákonov, teda od 10. februára 2019, stratili účinnosť. Postup pri predaji pôdy sa tým výrazne zjednodušil aj pre domácich kupujúcich. Základné rozlíšenie pri cudzincoch však ostáva:

• Občania EÚ, EHP a Švajčiarska: majú pri poľnohospodárskej pôde rovnaké postavenie ako Slováci, a to od vstupu Slovenska do plného režimu po roku 2007
• Občania mimo EÚ: pri poľnohospodárskej a lesnej pôde v extraviláne platí princíp reciprocity — nadobudnúť ju nemôže občan štátu, ktorého právny poriadok neumožňuje kúpu takejto pôdy Slovákom

Toto obmedzenie sa netýka záhrad a pozemkov v intraviláne. Ak teda kupujete dom so záhradou v zastavanom území, obmedzenie na vás nedopadá. Problém vzniká len pri poliach, lúkach a lesoch mimo obce.

Financovanie hypotékou pre cudzinca a nerezidenta

Kúpa v hotovosti je bez prekážok. Pri hypotéke sú podmienky pre cudzincov prísnejšie a každá banka ich má nastavené inak. Najčastejšie obmedzenie sa týka výšky úveru voči hodnote nehnuteľnosti (LTV):

• Zatiaľ čo rezident môže dosiahnuť LTV až do zákonného stropu, banky pri cudzincoch a nerezidentoch bežne znižujú LTV na približne 70 – 80 %. Zvyšok je nutné dofinancovať z vlastných zdrojov.
• Najlepšie postavenie má občan EÚ s trvalým pobytom na Slovensku. Pri čistom nerezidentovi bez pobytu sú možnosti výrazne užšie.
• Banka posudzuje príjem, jeho doloženie a menu, v ktorej je vyplácaný. Príjem zo zahraničia je akceptovateľný, no proces schválenia býva náročnejší.

Pri žiadostiach o úver banky dodržiavajú pravidlá Národnej banky Slovenska, ktoré sa priebežne aktualizujú. Preto je vhodné overiť si aktuálne podmienky priamo v banke pred podpisom rezervačnej zmluvy.

Daňové a katastrálne kroky krok za krokom

Po dohode na cene a podpise kúpnej zmluvy nasleduje formálny proces, ktorý je pre cudzinca aj Slováka totožný:

• Návrh na vklad do katastra: správny poplatok je 66 € pri podaní v listinnej podobe a 33 € pri elektronickom podaní. Vlastníctvo vzniká až zápisom do katastra, nie podpisom zmluvy.
• Daň z nehnuteľností: platí ju vlastník obci, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Nový vlastník podáva daňové priznanie príslušnej obci, spravidla do 31. januára roka nasledujúceho po nadobudnutí.
• Daň z príjmu pri predaji: ak neskôr nehnuteľnosť predáte, príjem môže byť oslobodený od dane, ak medzi nadobudnutím a predajom uplynulo aspoň 5 rokov (časový test vlastníctva). Lehota sa počíta odo dňa zápisu do katastra po deň predaja.

Čo to znamená pre kupujúceho zo zahraničia

Ak kupujete byt alebo dom v meste, právne prekážky prakticky nemáte. Sústreďte sa na dôkladnú previerku listu vlastníctva, ťarchy a stavu nehnuteľnosti. Pri financovaní počítajte s vyššou vlastnou akontáciou a s tým, že trvalý pobyt na Slovensku výrazne zlepší vaše šance na úver. Ak vás láka pozemok mimo obce, vopred si overte, či ide o poľnohospodársku alebo lesnú pôdu v extraviláne, a či sa na vás vzťahuje reciprocita.

Čo to znamená pre predávajúceho

Cudzinec je pri bytoch a domoch plnohodnotný kupujúci a rozširuje okruh záujemcov. Ak predávate nehnuteľnosť v intraviláne, štátna príslušnosť kupujúceho nie je prekážkou zápisu. Pri predaji pôdy v extraviláne však overte, či kupujúci spĺňa podmienky, aby sa vklad na katastri nezasekol. Zohľadnite tiež vlastnú daňovú situáciu — 5-ročný časový test rozhoduje o tom, či z predaja odvediete daň z príjmu.

Zhrnutie: byty, domy a stavebné pozemky v zastavanom území sú pre cudzincov otvorené bez ohľadu na občianstvo. Poľnohospodárska a lesná pôda v extraviláne je jediná oblasť, kde pri kupujúcich mimo EÚ platia osobitné pravidlá. Financovanie a dane sú rovnaké ako pre domácich, len hypotéka pre nerezidenta býva prísnejšia.