Ceny bývania stúpli v 1. štvrťroku 2026 o 11,3 %, byty už za 3 378 €/m²

Slovenský realitný trh vstúpil do roku 2026 bez známok ochabnutia. Podľa cenového indexu Národnej banky Slovenska, zverejneného 5. mája 2026, vzrástli ceny nehnuteľností na bývanie v 1. štvrťroku 2026 medzištvrťročne o 3,4 % a medziročne o 11,3 %. Priemerná cena dosiahla 3 005 €/m² — približne o 100 €/m² viac než na konci minulého roka. Byty sa vyšplhali ešte vyššie, na 3 378 €/m². Harmonizovaný index Štatistického úradu SR pritom za rovnaké obdobie hlási dokonca +14,4 % medziročne. Podľa Eurostatu sa Slovensko zaradilo medzi tri najrýchlejšie rastúce realitné trhy Európskej únie.

Index cien NBS: byty ťahajú trh nahor, domy zaostávajú

Národná banka Slovenska sleduje priemernú cenu za štvorcový meter naprieč všetkými typmi bývania. V 1. štvrťroku 2026 vyzeral obraz takto:

• Všetky nehnuteľnosti: 3 005 €/m² (+3,4 % medzištvrťročne, +11,3 % medziročne)
• Byty: 3 378 €/m² (+3,5 % medzištvrťročne, +11,1 % medziročne) — o 115 €/m² viac než na konci roka 2025
• Domy: 2 118 €/m² — slabší štvrťrok, medzištvrťročne o 21 €/m² lacnejšie, medziročne +4,3 %

Rast však nebol rovnomerný. Najvýraznejšie, o viac než 5 %, zdraželi jednoizbové byty — teda práve segment, po ktorom siahajú prvokupci aj investori do prenájmu. Naopak, ceny najväčších bytov klesli už druhý štvrťrok po sebe. Trh s domami mal za sebou slabšie obdobie, keď priemerná cena medzištvrťročne mierne poklesla. Ťažisko cenového rastu sa tak jednoznačne presunulo do menších bytov.

Regionálny rebríček: rast sa presúva mimo Bratislavy

Podľa medzištvrťročných dát NBS (posun z konca roka 2025 do 1. štvrťroka 2026) sa najsilnejší cenový tlak preniesol do regiónov:

• Prešovský kraj: +11 % — jednoznačne najrýchlejší rast v krajine
• Banskobystrický kraj: +6,9 %
• Trenčiansky kraj: +5,1 %
• Žilinský kraj: +4,7 %

Harmonizovaný index Štatistického úradu SR, zverejnený 29. mája 2026, meria zmenu medziročne a poradie krajov mierne mení. Medziročne najviac zdraželo bývanie v Bratislavskom kraji (+19,5 %) a Banskobystrickom kraji (+15,8 %), pričom dvojciferným tempom rástli aj východné kraje a Trenčiansky kraj. Najpomalšie sa ceny hýbali v Žilinskom, Nitrianskom a Trnavskom kraji. Regionálne rozdiely sú teda výrazné a jedno celoslovenské číslo o skutočnej situácii v konkrétnom meste povie málo.

Prečo dve inštitúcie hlásia dve rôzne čísla

Na prvý pohľad si čísla protirečia: NBS hovorí o +11,3 %, Štatistický úrad o +14,4 %. V skutočnosti obe inštitúcie merajú niečo mierne odlišné a obe čísla sú správne.

• Cenový index NBS vychádza z priemernej ceny za m² z realitných dát a odpovedá na otázku „koľko stojí typický štvorcový meter dnes". Výsledok: +11,3 % medziročne.
• Index cien nehnuteľností na bývanie (HPI) Štatistického úradu SR je očistený o kvalitu a štruktúru predaných nehnuteľností, takže porovnáva „rovnaké s rovnakým". Výsledok: +14,4 % medziročne, z toho staršie byty a domy +15,2 % a novostavby +10,8 %.

V európskom kontexte je slovenský rast výnimočný. Podľa Eurostatu, ktorý dáta zverejnil 2. júla 2026, stúpli ceny bývania v celej Európskej únii medziročne o 5,1 % a nájmy o 3,0 %. Slovensko patrilo medzi tri krajiny s najrýchlejším zdražovaním, po boku Portugalska (+10,3 %) a Bulharska (+9,4 %). V dlhodobom pohľade sa domy a byty na Slovensku dnes predávajú približne o 130 % drahšie než v priemere roka 2010.

Čo to znamená pre kupujúcich, predávajúcich a investorov

Pre kupujúcich: Najväčší tlak je na malé byty, kde ceny rástli najrýchlejšie — kto plánuje kúpu jednoizbového bytu, konkuruje investorom aj ostatným prvokupcom naraz. Priestor sa naopak otvára pri domoch a najväčších bytoch, ktorých ceny sa krátkodobo zastavili až mierne poklesli.

Pre predávajúcich: Trh drží cenu, no rozdiely medzi krajmi sú výrazné. V Prešovskom a Banskobystrickom kraji ide dopyt hore najrýchlejšie, kým Žilinský, Nitriansky a Trnavský kraj zaostávajú. Nastavenie ceny podľa reálnych regionálnych dát, nie podľa celoslovenského priemeru, rozhoduje o rýchlosti predaja aj o tom, či nenecháte peniaze na stole.

Pre investorov: Jednoizbové byty zostávajú najhorúcejším segmentom, no práve tam je vstupná cena za m² najvyššia, čo stláča nájomný výnos. Regióny mimo Bratislavy s dvojciferným medziročným rastom a nižšou vstupnou cenou môžu ponúkať lepší pomer výnosu k riziku — vždy však závisí od konkrétnej lokality, obsadenosti a stavu nehnuteľnosti.

Na čo si dať pozor

Národná banka Slovenska pri zverejnení upozornila, že výrazná mesačná volatilita cien môže signalizovať neistotu v ďalšom vývoji. Dvojciferný medziročný rast neznamená, že tempo bude pokračovať rovnako — štvrťročné čísla sa dokážu meniť rýchlo, ako ukázali klesajúce ceny domov aj najväčších bytov. Pri rozhodovaní sa oplatí sledovať konkrétny kraj, typ a veľkosť nehnuteľnosti namiesto jedného celoštátneho čísla. Aktuálne ponuky a cenovú mapu Slovenska nájdete na kukera.sk, kde vidíte ceny za m² priamo na mape podľa lokality.