Ceny bývania sa regionálne rozdelili: Košický kraj +4,2 %, Prešovský −4,1 %

Jedno číslo za celé Slovensko dnes už o trhu nehovorí takmer nič. Podľa komentára Národnej banky Slovenska k 2. štvrťroku 2026 vzrástla priemerná cena nehnuteľností na bývanie na 3 041 € za meter štvorcový — medzikvartálne o 1,2 % (teda o 36 €) a medziročne o 9,5 %. Bol to najpomalší rast za viac než dva roky.

Za priemerom sa však ukrývajú kraje, ktoré idú opačným smerom.

Šesť krajov, dva smery

Medzikvartálna zmena podľa NBS:

• Košický kraj +4,2 % — najrýchlejší rast v krajine, ťahaný predovšetkým samotnými Košicami
• Nitriansky kraj +2,9 %
• Trnavský kraj +2,4 %
• Bratislavský kraj +1,0 %
• Banskobystrický kraj −1,3 %
• Prešovský kraj −4,1 % — najhlbší pokles, korekcia po mimoriadne silnom prvom štvrťroku

Rozpätie medzi najlepším a najhorším krajom je 8,3 percentuálneho bodu za jediný kvartál. Analytik NBS Roman Vrbovský k tomu uvádza, že rozdiely medzi veľkými mestami a vidiekom sa rozširujú — priemer ťahajú nahor krajské mestá, kým na vidieku sa objavujú prvé poklesy.

Dôležitý detail k Prešovskému kraju: pokles nevznikol v samotnom Prešove. V krajskom meste ceny naďalej rástli, priemer stiahli nadol okresy mimo neho. Ide teda o presne ten mestsko-vidiecky rozkol, o ktorom NBS hovorí.

Byty rastú, domy stagnujú v reálnom vyjadrení

Rozdiel medzi typmi bývania je rovnako výrazný:

• Byty: 3 430 €/m², medzikvartálne +1,6 % (+53 €), medziročne +10,2 %
• Domy: 2 163 €/m², medzikvartálne +2,1 % (+45 €), medziročne len +3,1 %

Medziročný rozdiel je viac než trojnásobný. Byty za rok zdraželi o desatinu, domy o tri percentá — čo je pri inflácii okolo troch percent v reálnom vyjadrení stagnácia.

Rovnako sa rozišli novostavby a staršia zástavba: nové bývanie medzikvartálne +2,9 %, staršie len +0,7 %.

Čo o tom hovoria živé inzerátové dáta

NBS pracuje s cenami z realizovaných obchodov, ktoré prichádzajú s odstupom. Ponukové ceny v inzercii ukazujú, čo sa deje práve teraz. Náš pohľad na 15 625 aktívnych ponúk bytov na predaj k 26. 8. 2026:

• Bratislavský kraj 4 301 €/m² (4 168 ponúk)
• Košický kraj 3 200 €/m² (2 173)
• Žilinský kraj 2 650 €/m² (1 489)
• Prešovský kraj 2 500 €/m² (1 403)
• Trnavský kraj 2 374 €/m² (1 862)
• Banskobystrický kraj 2 076 €/m² (1 404)
• Trenčiansky kraj 2 071 €/m² (1 309)
• Nitriansky kraj 2 000 €/m² (1 768)

Zaujímavejší než hladina je však podiel inzerátov, ktoré už znížili pôvodnú cenu. Je to najskorší signál toho, že predávajúci narazili na strop dopytu:

• Banskobystrický 6,4 %
• Prešovský 6,0 %
• Trenčiansky 5,7 %
• Košický 5,6 %
• Trnavský 4,6 %
• Žilinský 4,3 %
• Nitriansky 3,8 %
• Bratislavský 2,6 %

Dva kraje, v ktorých NBS namerala pokles cien — Banskobystrický a Prešovský — majú zároveň najvyšší podiel zľavnených inzerátov v krajine. Bratislavský kraj, ktorý naopak rástol, má tento podiel najnižší, a to menej než polovičný. Dve nezávislé merania hovoria to isté.

Mesto proti zvyšku

Rozkol, o ktorom NBS píše, vidno v inzercii priamo:

• Krajské mestá: 3 824 €/m², medián 235 000 € (7 519 ponúk)
• Ostatné mestá a obce: 2 076 €/m², medián 135 000 € (8 187 ponúk)

Meter v krajskom meste stojí 1,84-násobok metra mimo neho. A hoci má vidiek o polovicu vyšší podiel zľavnených ponúk (4,8 % proti 4,1 %), ponuka je tam objemovo väčšia — bytov na predaj je mimo krajských miest o 668 viac.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Celoslovenské číslo prestalo byť použiteľné. Rozdiel 8,3 bodu medzi krajmi za jeden kvartál znamená, že „ceny rastú o desatinu ročne“ je vo dvoch krajoch nepravdivé tvrdenie.
• Jeden slabý kvartál nie je obrat trhu. Prešovský pokles prišiel po mimoriadne silnom prvom štvrťroku — je to korekcia, nie začiatok klesajúceho cyklu. Regionálne série sú volatilné, lebo stoja na menšom počte obchodov.
• Dom je dnes lepšia vyjednávacia pozícia než byt. Domy zdraželi medziročne o 3,1 %, byty o 10,2 %. Kto zvažuje oboje, má pri dome silnejšiu ruku.
• Mimo krajských miest sa oplatí pýtať na zľavu. Každý pätnásty inzerát v Banskobystrickom a Prešovskom kraji už cenu znížil sám od seba.

Zhrnutie

Slovenský realitný trh sa prestal hýbať ako jeden celok. V Košickom kraji rástli ceny takmer o štyri percentá rýchlejšie než v susednom Prešovskom klesali — a hranica medzi rastom a poklesom nevedie medzi krajmi, ale medzi krajskými mestami a všetkým ostatným.

Zdroj hodnôt za 2. štvrťrok 2026: komentár NBS z 5. 8. 2026 (realizované ceny). Údaje o ponukách sú z aktívnej inzercie k 26. 8. 2026 a ide o ponukové, nie realizované ceny — obe merania preto nie sú priamo porovnateľné v hladine, iba v smere. Regionálne členenie NBS uvádzajú dostupné zdroje pre šesť krajov.