Byty zdraželi za prvé tri mesiace 2026 o 3,5 %: priemerná cena atakuje 3 400 €/m², Prešovský kraj rastie najrýchlejšie

Slovenský realitný trh vstúpil do roka 2026 s nemilou správou pre domácnosti, ktoré stále hľadajú prvé bývanie. Podľa komentára Národnej banky Slovenska (NBS) ceny nehnuteľností na bývanie medzi januárom a marcom 2026 medzikvartálne vzrástli o 3,4 % a medziročný rast sa len mierne spomalil na 11,3 % (z predchádzajúcich 12,8 %). Priemerná cena za meter štvorcový tak prešla z koncoročných 2 905 € na 3 005 €/m² — za jediný kvartál si Slováci pripísali na hodnote bývania ďalších približne 100 €/m².

Byty ťahajú trh nahor, domy stagnujú

Z dát NBS je vidieť výraznú dichotómiu medzi bytmi a rodinnými domami. Zatiaľ čo byty zdraželi o 3,5 % medzikvartálne a o 11,1 % medziročne na priemernú cenu 3 378 €/m² (+115 €/m² za štvrťrok), rodinné domy mierne zlacneli — ich cena klesla o 21 €/m² na 2 118 €/m². Rozdiel medzi týmito dvoma segmentmi sa tak ďalej prehlbuje a podporuje tézu, že hlavný dopyt smeruje do menších bytových jednotiek v krajských mestách, nie do domov na periférii.

Komentár NBS, ktorý spracoval analytik Roman Vrbovský, upozorňuje, že práve jednoizbové a dvojizbové byty sú motorom rastu. To korešponduje s dlhodobým trendom, kde menšie byty zostávajú dostupnejšie pre prvokupujúcich aj pre investorov.

Prešovský kraj prekvapil dvojciferným medzikvartálnym rastom

Regionálna mapa rastu prináša prekvapenie. Najvyšší skok zaznamenal Prešovský kraj s rastom 11 % za štvrťrok, ďalej:

• Banskobystrický kraj: +6,9 % q/q
• Trenčiansky kraj: +5,1 % q/q
• Žilinský kraj: +4,7 % q/q

NBS upozorňuje, že vývoj cien v Prešovskom kraji je dlhodobo volatilný — po dvoch kvartáloch s minimálnymi zmenami nasledoval prudký skok. Podľa analytika ho spôsobila zmena štruktúry ponuky: lacnejšie nehnuteľnosti sa z ponuky predali a v inzercii zostali drahšie kusy, čo zdvihlo štatistický priemer. Inými slovami nejde nutne o plošné zdraženie, ale o efekt skladby trhu.

Bratislava si naďalej drží pozíciu najdrahšieho regiónu, hoci podľa analytikov NBS sa jej tempo rastu v Q1 už spomalilo. Košický kraj naopak patril v predchádzajúcich kvartáloch k tým, kde ceny stagnovali alebo mierne klesali — kupujúci na východe Slovenska tak v krajskom meste môžu nájsť aj v máji 2026 zaujímavejšie ponuky než v Bratislavskom alebo Trnavskom kraji.

Hypotekárny trh ochladzuje dopyt, ceny zatiaľ nereagujú

Paradoxne, rast cien nehnuteľností pokračuje napriek tomu, že objem nových hypotekárnych úverov v prvom kvartáli 2026 klesol. Sadzby zostali počas Q1 prakticky nezmenené (depozitná sadzba ECB drží 2,00 % od leta 2025), banky však po vlne aprílových úprav cenníkov (SLSP +0,10 až +0,20 p. b. od 4. 5., VÚB +0,10 p. b. na 4-ročnej a 10-ročnej fixácii od 9. 4.) signalizujú smer nahor.

Ak sa naplnia trhové očakávania a Rada guvernérov ECB 5. júna 2026 zdvihne sadzby o 25 bázických bodov (pravdepodobnosť okolo 80 %, ako zaznelo aj v komentároch viceguvernéra NBS Petra Kažimíra), hypotéky pre nových klientov sa znova posunú o niekoľko desatín nahor. Pre kupujúcich s aktuálnou ponukou v banke to znamená, že okno na uzavretie zmluvy sa zužuje.

Čo to znamená pre nakupujúcich a predávajúcich

Pre záujemcov o vlastné bývanie sa črtá pomerne nekomfortná konštelácia:

• Priemerná cena bytov sa blíži k psychologickej hranici 3 500 €/m², na štandardnom 65 m² byte ide o rozdiel zhruba 7 500 € oproti koncu 2025.
• Hypotéky sa v lete 2026 pravdepodobne nezlacnia — skôr naopak po zasadnutí ECB.
• NBS zároveň pripravuje diferenciáciu LTV limitov — prvé bývanie smerom k 90 % bez prirážky, druhá a tretia nehnuteľnosť k 50–60 %. Účinnosť sa očakáva koniec 2026 alebo začiatok 2027.

Pre predávajúcich naopak číselné údaje znamenajú, že trh je zatiaľ ochotný akceptovať zvýšené cenovky. Dopyt sa však diverzifikuje a regióny ako Prešovský alebo Banskobystrický, ktoré boli ešte vlani v tieni Bratislavy, teraz vykazujú výrazný cenový pohyb. Pre investorov to môže byť signál, že ďalšie zhodnotenie už nutne neleží len v hlavnom meste.

Plné štvrťročné štatistiky NBS sú dostupné v sekcii Ceny nehnuteľností na bývanie na stránke národnej banky a sú podkladom pre ďalšie makroprudenciálne rozhodovania v priebehu roka 2026.