Byty vyskočili na 3 430 €/m². Rast cien je najpomalší za viac než dva roky

Priemerná cena bytu na Slovensku dosiahla v druhom štvrťroku 2026 3 430 € za meter štvorcový. Je to nové maximum, ale spôsob, akým sa tam trh dostal, je novinkou sám o sebe: medzikvartálny rast sa zastavil na 1,6 %, čo je podľa analytika Národnej banky Slovenska Romana Vrbovského najpomalšie tempo za viac než dva roky. Ešte v prvom štvrťroku pritom byty zdraželi o 3,5 %. Tempo rastu sa teda medzi dvoma štvrťrokmi viac než zosekol na polovicu.

Čísla za druhý štvrťrok 2026

• Bývanie celkovo: 3 041 €/m², medzikvartálne +1,2 % (+36 €/m²), medziročne +9,5 %
• Byty: 3 430 €/m², medzikvartálne +1,6 % (+53 €/m²), medziročne +10,2 %
• Domy: 2 163 €/m², medzikvartálne +2,1 %, medziročne +3,1 %

V absolútnych číslach to znamená, že 65 m² veľký byt zdražel za jediný štvrťrok o zhruba 3 400 € a za posledných dvanásť mesiacov približne o 20 600 €. Priemerná hrubá mzda na Slovensku bola v prvom štvrťroku 2026 na úrovni 1 611 €, čo pri aktuálnej cene znamená, že za jednu celú mesačnú mzdu si kupujúci obrazne kúpi necelú polovicu metra štvorcového bytu.

Prvýkrát po dlhom čase rástli domy rýchlejšie ako byty

Dlhodobým motorom trhu boli byty a tento štvrťrok to platí len čiastočne. Domy síce ostávajú výrazne lacnejšie za meter (2 163 € oproti 3 430 €), ale medzikvartálne pridali 2,1 % oproti 1,6 % pri bytoch. Medziročné porovnanie je však stále jednoznačné: byty +10,2 %, domy len +3,1 %.

Vysvetlenie je do veľkej miery štrukturálne. Byt je dostupnejší vstupenkou na trh, financuje sa jednoduchšie a je likvidnejší. Dom je väčšia investícia, viac ho brzdia náklady na energie, rekonštrukciu a dopravu. Rozdiel medzi rastom bytov a domov za rok je viac než sedem percentuálnych bodov a znamená, že nožnice medzi oboma segmentmi sa naďalej otvárajú.

Dva kraje zlacneli

Celoslovenský priemer skrýva veľmi odlišné regionálne príbehy. Medzikvartálne zmeny podľa krajov:

• Košický kraj: +4,2 % — najrýchlejší rast v krajine
• Nitriansky kraj: +2,9 %
• Trnavský kraj: +2,4 %
• Banskobystrický kraj: −1,3 %
• Prešovský kraj: −4,2 %

Prešovský kraj je najzaujímavejším prípadom. V prvom štvrťroku patril k najrýchlejšie rastúcim regiónom, v druhom prišla korekcia o viac než štyri percentá. Ide o typický obraz menšieho a menej likvidného trhu: pár desiatok predajov navyše alebo naopak ich výpadok dokáže krajským priemerom pohnúť oveľa viac než v Bratislave. Skokový rast v jednom štvrťroku preto neznamená, že sa v ďalšom zopakuje — a to platí v oboch smeroch.

Bratislava podľa NBS naráža na strop

Národná banka v komentári k dátam uvádza, že v Bratislave ceny nehnuteľností pravdepodobne dosiahli strop a hlavné mesto rastie podobným tempom ako menšie mestá. Pre trh, ktorý bol roky ťahaný práve Bratislavou, je to zásadná zmena rytmu. Ak najdrahší regionálny trh prestane určovať tempo, celoslovenský priemer sa začne oveľa viac odvíjať od toho, čo sa deje v Košiciach, Nitre alebo Trnave.

Čo to znamená pre kupujúcich

Spomalenie rastu nie je to isté ako zlacnenie. Byty sú stále medziročne o desatinu drahšie a nová cenová úroveň je faktom, s ktorým treba počítať pri odhade banky aj pri vlastnom rozpočte. Čo sa však mení, je tlak na rýchlosť rozhodnutia. Pri rasti 3,5 % za štvrťrok stálo mesiac váhania reálne peniaze. Pri 1,6 % je priestor na obhliadky, porovnávanie a vyjednávanie podstatne väčší.

Zároveň platí, že celoslovenské číslo je pre konkrétnu kúpu takmer nepoužiteľné. Kupujúci v Prešovskom kraji sa díva na trh, ktorý za štvrťrok zlacnel o 4,2 %, kupujúci v Košiciach na trh, ktorý o rovnaké percentá zdražel. Relevantná je vždy lokalita, dispozícia a stav konkrétnej nehnuteľnosti.

Čo to znamená pre predávajúcich

Obdobie, keď sa cena dala nastaviť „s rezervou nahor“ a trh ju aj tak dobehol, sa končí. Pri medzikvartálnom raste 1,6 % už nadsadená cena nedobehne sama seba — nehnuteľnosť len dlhšie visí v ponuke a každý ďalší týždeň bez záujmu oslabuje vyjednávaciu pozíciu. V krajoch, ktoré zlacneli, to platí dvojnásobne.

Čo to znamená pre investorov

Ak ceny rastú pomalšie, mení sa aj zdroj výnosu. Pri dvojcifernom raste tvorila väčšinu zhodnotenia samotná cena nehnuteľnosti a nájom bol len doplnkom. Pri raste okolo jedného až dvoch percent za štvrťrok sa ťažisko presúva späť na nájomný výnos a na to, či daná nehnuteľnosť nájomcu vôbec nájde. Rozdiel medzi bytmi a domami je pritom pre investora zásadný: domy medziročne pridali len 3,1 %, čo je menej než bežné hrubé nájomné výnosy bytov.

Posledná poznámka k výkladu čísel. Rast bytov medziročne o 10,2 % a domov o 3,1 % vytvára stav, keď priemerná cena bývania rastie, ale rastie čoraz užšou časťou trhu. Čím užší je motor rastu, tým citlivejší je celý ukazovateľ na zmenu dopytu po jednom segmente. Práve to robí zo štvrťročných dát NBS vec, ktorú sa oplatí sledovať priebežne, nie raz za rok.