Bytová výstavba na Slovensku klesla na najnižšiu úroveň za takmer 30 rokov

Na Slovensku sa v prvom štvrťroku 2026 začala výstavba iba 2 074 bytov. Je to najnižší počet začatých bytov za jediný štvrťrok od roku 1998, teda za takmer tri desaťročia. Dokončených bolo 2 210 bytov, čo je medziročný prepad o 29,1 % a zároveň najslabší prvý štvrťrok od roku 2000. Kým ceny bývania rástli, ponuka novej výstavby sa prakticky zastavila — a práve tento rozpor bude v najbližších rokoch určovať trh.

Čísla, ktoré prekvapili

Štatistický úrad SR zverejnil údaje o bytovej výstavbe za prvý štvrťrok 2026 a takmer každý ukazovateľ smeruje nadol:

• Začaté byty: 2 074 — minimum spomedzi všetkých štvrťrokov od roku 1998.
• Dokončené byty: 2 210 — medziročne o 29,1 % menej a najmenej spomedzi prvých štvrťrokov od roku 2000.
• Rozostavané byty: 77 605 — medziročne o 0,8 % viac, stále nad desaťročným priemerom.

Zaujímavý je práve posledný údaj. Rozostavaných bytov je viac než 77-tisíc, no dokončuje a začína sa ich málo. Znamená to, že developeri síce majú v procese veľký objem projektov, ale ich uvedenie na trh sa naťahuje — výstavba sa spomaľuje a nové projekty pribúdajú pomaly.

Prečo výstavba viazne

Za útlmom nestojí jediná príčina, ale kombinácia faktorov, ktoré na seba nadväzujú:

• Drahé financovanie. Vyššie úrokové sadzby predražujú developerské úvery aj hypotéky konečných kupujúcich, čím sa znižuje počet ľudí schopných kúpiť novostavbu.
• Náklady na výstavbu. Ceny materiálov aj práce zostávajú vysoké, takže marže projektov sú tenšie a rizikovejšie.
• Zdĺhavé povoľovanie. Príprava projektu od zámeru po stavebné povolenie trvá roky, čo odďaľuje reálny začiatok výstavby.
• Opatrnosť developerov. Pri neistote v dopyte firmy radšej odkladajú štart nových etáp, kým nemajú predpredané dostatočné percento bytov.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

Nízka výstavba nie je len štatistika — priamo ovplyvňuje ceny a dostupnosť bývania:

• Tlak na ceny zostáva. Podľa Národnej banky Slovenska rástli ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku 2026 medziročne o 11,3 %. Ak dopyt rastie a ponuka nových bytov stagnuje, cenový tlak sa len tak neuvoľní.
• Menší výber novostavieb. Kupujúci, ktorí chcú nový byt, budú mať v najbližších rokoch užší výber a slabšiu vyjednávaciu pozíciu.
• Silnejší sekundárny trh. Nedostatok noviniek presúva časť dopytu na staršie byty, čo dvíha aj ich ceny.
• Príležitosť pre investorov do prenájmu. Ak sa stavia málo a ľudia potrebujú bývať, dopyt po nájomnom bývaní ostáva silný a podporuje výnos z prenájmu.

Na čo si dať pozor

Rozostavaných 77 605 bytov predstavuje zásobu, ktorá na trh príde postupne — no s oneskorením niekoľkých rokov a nerovnomerne podľa regiónov. Krátkodobo teda platí, že málo nových bytov v kombinácii s pevným dopytom drží ceny vysoko. Kto plánuje kúpu novostavby, mal by počítať s obmedzenou ponukou a dlhšími dodacími termínmi projektov. Pre trh ako celok je útlm výstavby varovným signálom: bez zrýchlenia povoľovania a stabilnejšieho financovania sa nožnice medzi dopytom a ponukou budú roztvárať ďalej.