Byt zmizol z inzercie za deväť dní. O týždeň je späť pod novým inzerátom

Ak sledujete konkrétny byt a on z inzercie zmizne, prirodzene si poviete, že sa predal. Dáta hovoria niečo iné. Za obdobie od 20. mája do 10. augusta 2026 pripadlo na jednom inzertnom portáli na 35 050 rôznych bytov na predaj spolu 51 416 inzerátov. Ponuka sa v čase nafukuje o 46,7 % — nie preto, že by pribúdali byty, ale preto, že tie isté byty sa inzerujú znova a znova.

Koľko z aktívnej ponuky sú opakované inzeráty

Z inzerátov, ktoré sú práve teraz aktívne, je opakovaným zverejnením už raz inzerovanej nehnuteľnosti:

• pozemky 34,4 %
• komerčné priestory na prenájom 29,6 %
• domy na predaj 28,5 %
• byty na predaj 24,2 %
• byty na prenájom 14,6 %

Na realitnom portáli sú tie isté podiely výrazne nižšie (byty na predaj 9,8 %, domy 9,2 %), pretože inzeráty tam nemajú rovnakú dobu platnosti. Rozdiel medzi portálmi nie je rozdiel medzi trhmi, je to rozdiel medzi pravidlami zverejňovania.

Dnešná ponuka nie je zdvojená

Tu treba byť presný. Súbežných duplicít — teda prípadov, keď je ten istý byt práve teraz inzerovaný dvakrát naraz — je zo 75 279 aktívnych inzerátov iba 352, teda 0,5 %. Keď dnes prezeráte ponuku, nepozeráte sa na dva razy ten istý byt. Nafúknutie vzniká v čase: inzerát skončí, po pauze sa objaví nový a v štatistike sú to dve rôzne položky.

Skoro štvrtina inzerátov sa vracia

Z bytových inzerátov, ktoré po 1. máji zmizli z ponuky, sa 23,8 % vrátilo ako nový inzerát. Medián pauzy medzi zmiznutím a návratom je osem dní, pri domoch 6,2 dňa, pri nájmoch 4,1 dňa. Inými slovami: keď inzerát zmizne, s pravdepodobnosťou takmer jedna ku štyrom to neznamená predaj, ale koniec platnosti inzerátu.

Ako dlho sa byt naozaj predáva

Naivný medián času v inzercii vychádza na 9 dní na inzertnom portáli a 5 dní na realitnom portáli. Takéto číslo by znamenalo trh, na akom sa všetko predá za týždeň. Skutočnosť vyzerá takto:

• Byty, ktoré nikdy neboli preinzerované a už zmizli: medián 18,6 dňa.
• Byty s aspoň jedným opakovaným inzerátom, ktoré už zmizli: od prvého zverejnenia po definitívne zmiznutie 30 dní, priemerne 3,28 inzerátu na jeden byt.
• Byty s opakovaným inzerátom, ktoré sú stále v ponuke: medián 79 dní od prvého zverejnenia — pri okne dát dlhom 82 dní je to hodnota narazená na hranicu merania, skutočný čas je teda dlhší.

Reťazce inzerátov nekončia pri dvoch. Z 6 004 opakovane inzerovaných bytov malo 3 694 dva inzeráty, 951 tri, 431 štyri, 226 päť a 45 bytov až desať inzerátov za necelé tri mesiace.

Pri opakovaní sa cena nemení

Toto je najzaujímavejšie číslo celého merania. Porovnali sme cenu v pôvodnom a v opakovanom inzeráte pri 3 148 bytoch:

• 95,8 % opakovaných inzerátov má presne rovnakú cenu ako predchádzajúci
• 3,1 % má nižšiu cenu, medián zníženia je 4,0 %
• 1,1 % má dokonca vyššiu cenu

Predávajúci teda na neúspech reagujú opakovaním, nie prehodnotením ceny. Byt, ktorý sa nepredal za tri mesiace pri jednej cene, ide do štvrtého kola s tou istou cenou.

Kde sa preinzerúva najviac

Pomer počtu inzerátov k počtu rôznych bytov podľa mesta: Martin +126 %, Liptovský Mikuláš +118 %, Trnava +73 %, Komárno +71 %, Poprad +66 %, Nitra +58 %, Prešov +53 %, Bratislava +47 %, Žilina +46 %, Košice +45 %, Nové Zámky +43 %, Michalovce +40 %, Trenčín +35 %, Banská Bystrica +34 %. V Martine teda na 834 bytov pripadlo 1 888 inzerátov.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Zmiznutý inzerát nie je predaný byt. Ak vás byt zaujíma, o týždeň sa oplatí pozrieť znova — a ak sa vráti s rovnakou cenou, viete, že o neho nebol záujem.
• Tlak na rýchle rozhodnutie stojí na skreslenom čísle. Argument „byty sa predávajú za týždeň“ vychádza z dĺžky inzerátu, nie z dĺžky predaja.
• Počet ponúk v obľúbenej lokalite je menší, než sa zdá. Pri prezeraní histórie mesiacov dozadu vidíte ten istý byt viackrát.

Čo to znamená pre predávajúceho

• Opakované zverejnenie s rovnakou cenou je štatisticky najčastejšia a zároveň najmenej účinná reakcia na to, že sa byt nepredáva.
• Kupujúci, ktorí trh sledujú dlhšie, si všimnú, že ide o ten istý byt. Reťazec inzerátov je verejná informácia o tom, ako dlho je byt na trhu.
• Ak byt neoslovil nikoho za dva mesiace pri jednej cene, tretí inzerát na tom sám nič nezmení.

Trh vyzerá rýchlejší, než je. Deväť dní je životnosť inzerátu, nie životnosť ponuky — a rozdiel medzi tými dvomi číslami je celý priestor, v ktorom sa dá vyjednávať.