Byt z 90. rokov má najlacnejší meter. Krivka podľa roku výstavby má tvar U

Byty postavené v deväťdesiatych rokoch majú na slovenskom realitnom portáli najlacnejší meter zo všetkých dekád — 3 287 €/m². Byt z tridsiatych rokov stojí 4 692 €/m² a byt dokončený po roku 2020 v Bratislave dokonca 5 280 €/m². Cena podľa roku výstavby teda neklesá s vekom domu rovnomerne. Kreslí písmeno U.

Ako sme počítali

Rok výstavby je v inzercii nepovinný údaj. Z 5 502 aktívnych ponúk bytov na predaj na realitnom portáli ho má vyplnených 2 218, teda 40,3 %. Na inzertnom portáli je to len 490 z 11 951 ponúk (4,1 %), preto celá analýza stojí na prvom zdroji — a jeho cenová hladina je vyššia než na inzertnom portáli. Čítajte teda pomery medzi dekádami, nie absolútne čísla ako celoslovenský priemer. Údaje sú k 22. augustu 2026.

Krivka podľa dekády výstavby

Medián ceny za meter podľa desaťročia, v ktorom bol dom dokončený:

• do roku 1910 — 4 493 €/m² (24 ponúk)
• 20. roky — 4 080 €/m² (19)
• 30. roky — 4 692 €/m² (24)
• 50. roky — 3 905 €/m² (48)
• 60. roky — 3 818 €/m² (114)
• 70. roky — 3 536 €/m² (218)
• 80. roky — 3 518 €/m² (265)
• 90. roky — 3 287 €/m² (82) — najlacnejšia dekáda
• 2000 – 2009 — 3 884 €/m² (157)
• 2010 – 2019 — 4 356 €/m² (237)
• 2020 a novšie — 3 829 €/m² (756)

Od tridsiatych rokov cena za meter klesá až po deväťdesiate a potom sa otáča nahor. Medzi dnom (90. roky) a vrcholom (30. roky) je rozdiel 1 405 €/m², čo je pri byte s výmerou 65 m² okolo 91 000 €.

Prečo posledná dekáda vyzerá lacnejšie než tá pred ňou

Číslo, ktoré na prvý pohľad nesedí, je rok 2020 a novšie: 3 829 €/m² proti 4 356 €/m² v rokoch 2010 – 2019. Novostavba predsa nemôže byť lacnejšia než desaťročný byt. A ani nie je — mení sa vzorka. Podiel bratislavských ponúk je v jednotlivých dekádach veľmi odlišný:

• 30. roky — 92 % ponúk je z Bratislavy
• 2000 – 2009 — 67 %
• 2010 – 2019 — 65 %
• 2020 a novšie — len 39 %

Stará meštianska zástavba stojí prakticky iba v Bratislave a v centrách krajských miest. Nová výstavba je rozptýlená po celej krajine. Celoslovenská krivka preto meria aj to, kde sa v ktorej dekáde stavalo.

Vnútri Bratislavy je krivka čistá

Keď sa pozrieme len na bratislavské ponuky, U-krivka je zreteľná a bez výnimky:

• 30. roky — 4 761 €/m² (22 ponúk)
• 50. roky — 4 533 €/m² (31)
• 60. roky — 4 242 €/m² (63)
• 70. roky — 4 056 €/m² (104)
• 80. roky — 3 993 €/m² (131)
• 90. roky — 3 725 €/m² (37) — dno
• 2000 – 2009 — 4 190 €/m² (105)
• 2010 – 2019 — 4 724 €/m² (154)
• 2020 a novšie — 5 280 €/m² (293)

Od dna deväťdesiatych rokov po dnešnú novostavbu je to rozdiel 41,7 % na metri. A prvorepubliková tehla z 30. rokov je stále drahšia než čokoľvek postavené medzi rokmi 1950 a 2009.

Mimo Bratislavy krivka U nie je

Vo zvyšku Slovenska sa cena s dekádou skôr rovnomerne zvyšuje: 50. roky 1 784 €/m², 60. roky 2 362 €/m², 70. roky 2 570 €/m², 80. roky 2 611 €/m², 90. roky 2 579 €/m², 2000 – 2009 2 963 €/m², 2010 – 2019 3 385 €/m² a 2020 a novšie 3 026 €/m². Prémia za historickú budovu tu prakticky neexistuje — mimo hlavného mesta je stará stavba jednoducho stará stavba.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Rok výstavby nie je to isté ako stav bytu. Dom z 30. rokov s vysokými stropmi v centre a panelák z 90. rokov na okraji sídliska sú dve rôzne lokality, nie dva rôzne veky. Prémia za historickú tehlu je v skutočnosti prémia za adresu.
• Deväťdesiate roky sú v ponuke slabo zastúpené — 82 ponúk proti 265 z osemdesiatych. Je to dôsledok toho, že sa vtedy stavalo najmenej. Kupujúci má z tejto dekády najmenší výber, ale aj najnižšiu cenu na meter.
• Pri novostavbe porovnávajte v rámci mesta, nie s celoslovenským číslom. Celoslovenský medián novostavieb ťahá nadol to, že sa dnes stavia aj v okresných mestách, kde je hladina cien úplne inde.
• Pýtajte sa na obnovu, nie na rok. Zateplenie, výmena stúpačiek, nové rozvody a stav strechy povedia o nákladoch nasledujúcich desiatich rokov viac než letopočet na liste vlastníctva.

Vek domu je v cene započítaný — ale nie tak, ako by človek čakal. Trh neplatí za mladosť budovy, platí za lokalitu a za to, v akom stave ju posledná rekonštrukcia zanechala. Deväťdesiate roky sú lacné práve preto, že sú príliš mladé na historickú prémiu a už príliš staré na to, aby ich niekto považoval za novostavbu.