Byt v pôvodnom stave ponúka 9,7 % inzerátov. V tej istej štvrti je lacnejší o 12 %

Formulácia „byt v pôvodnom stave“ je v inzerátoch jedným z najčistejších signálov nižšej ceny. V aktívnej ponuke kukera.sk k 12. 10. 2026 ju uvádza 1 233 z 12 776 inzerátov bytov na predaj, teda 9,7 %. Zarátali sme spojenia pôvodný stav a v pôvodnom stave. Na inzertnom portáli ich píše 11,2 % predajcov (953 bytov), na realitnom 6,6 % (280 bytov). Do výpočtu išli len byty s uvedenou cenou aj podlahovou plochou, bez duplicitných inzerátov.

Hrubý rozdiel je výrazný. Medián ceny metra bytu v pôvodnom stave je na inzertnom portáli 2 080 €/m² proti 2 585 €/m² pri ostatných bytoch (−19,5 %), na realitnom portáli 3 093 €/m² proti 3 833 €/m² (−19,3 %). Plocha je pritom takmer rovnaká: 64 m² proti 65 m², resp. 67 m² proti 66 m². Medián celkovej ceny je 129 999 € proti 164 000 € na inzertnom a 189 995 € proti 242 550 € na realitnom portáli.

Kde je pôvodných bytov v ponuke najviac

Podiel inzerátov so zmienkou o pôvodnom stave podľa kraja, zoradené zostupne:

• Banskobystrický: 14,2 % (164 bytov)
• Košický: 13,4 % (256)
• Prešovský: 11,3 % (129)
• Trenčiansky: 10,6 % (107)
• Nitriansky: 10,3 % (137)
• Žilinský: 9,3 % (113)
• Trnavský: 7,7 % (107)
• Bratislavský: 6,1 % (220)

Silná je aj väzba na cenu. V pásme do 150 000 € je v pôvodnom stave 15,6 % bytov, v pásme 150 000 – 250 000 € 8,3 %, v pásme 250 000 – 400 000 € 3,4 % a nad 400 000 € len 2,8 %. Podľa počtu izieb sú rozdiely menšie: 1-izbové 10,8 %, 2-izbové 9,3 %, 3-izbové 10,8 % a 4-izbové a väčšie 6,5 %.

Koľko z rozdielu ostane po očistení

Pôvodné byty sú častejšie v krajoch s lacnejším metrom, takže časť hrubej zľavy je len geografia. Preto sme porovnávali byty priamo vo vnútri skupín a vzali medián rozdielov:

• tá istá mestská časť a ten istý portál: −13,4 % (lacnejšie v 146 zo 170 porovnaní)
• + rovnaký počet izieb: −12,2 % (296 z 364)
• tá istá mestská časť, portál a pásmo plochy: −11,8 % (338 zo 401)
• + rovnaký status novostavby a zmienka o rekonštrukcii: −10,6 % (328 zo 431)

Rozdiel teda po očistení neklesá k nule, ako pri mnohých iných zmienkach. V tej istej štvrti a pri podobnej veľkosti je byt v pôvodnom stave lacnejší zhruba o desatinu. Pri byte so 65 m² a mediánovej cene 2 585 €/m² to pri −11,8 % robí asi 19 800 €.

Aké byty sa za pôvodným stavom skrývajú

Výbava ukazuje typický starší byt v bytovom dome (byty v pôvodnom stave / ostatné byty):

• pivnica: 66,1 % / 49,1 %
• výťah: 51,2 % / 42,6 %
• zateplený dom: 47,5 % / 33,3 %
• parkovanie: 38,1 % / 50,1 %
• klimatizácia: 3,2 % / 22,6 %
• podlahové kúrenie: 0,8 % / 7,9 %
• novostavba: 1,1 % / 16,8 %

Až 82,6 % týchto inzerátov zároveň spomína rekonštrukciu, väčšinou ako odporúčanie („vhodný na rekonštrukciu“). Dom býva často zateplený a s výťahom, no samotný byt ostal v stave z čias výstavby: pôvodné jadro, rozvody, podlahy a okná.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Zľavu porovnajte s rozpočtom na rekonštrukciu. Rozdiel okolo 20 000 € pri 65 m² nemusí pokryť výmenu elektroinštalácie, stúpačiek, jadra, podláh a okien naraz. Rozpočet si nechajte naceniť ešte pred podpisom zmluvy.
• Pýtajte sa na spoločné časti. Pri pôvodnom byte rozhoduje, či dom už prešiel obnovou stúpačiek a zateplením. Ak nie, čakajú vás aj vyššie príspevky do fondu opráv.
• Overte, čo smiete búrať. Zásah do nosných stien alebo jadra rieši stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. a súhlas správcu, nie len vaše rozhodnutie.
• Hypotéka a odhad. Banka vychádza z odhadu aktuálneho stavu. Ak plánujete rekonštrukciu financovať úverom, riešte to s bankou vopred.

Čo to znamená pre predávajúceho

Pôvodný stav otvorene napísaný v inzeráte nie je chyba. Kupujúci, ktorý hľadá byt na prerábku, ho podľa tejto formulácie hľadá. Pomôže uviesť, čo pôvodné je a čo už vymenené (okná, rozvody, kotol), a pridať pôdorys. Podľa toho kupujúci odhaduje rozpočet a cenu.

Takeaway

Byt v pôvodnom stave ponúka 9,7 % inzerátov a v tej istej mestskej časti pri podobnej veľkosti je meter lacnejší o 11 – 12 %. Pri bežnom byte to robí približne 20 000 €. Či ide o výhodnú kúpu, rozhodne až reálny rozpočet na rekonštrukciu a stav celého domu.

Metodika: aktívne inzeráty bytov na predaj v databáze kukera.sk k 12. 10. 2026, inzertný aj realitný portál vyhodnotené zvlášť, bez duplicít, cena metra 300 – 15 000 €/m². Ide o ponukové ceny, nie o ceny z uzavretých obchodov.