Byt s terasou má o 23 % drahší meter. Prirážka platí v 17 z 18 miest

Terasu spomína necelá desatina bytov v ponuke. Aj po vylúčení novostavieb má taký byt o 11 až 23 percent drahší meter — a to napriek tomu, že je o dvadsať metrov väčší, čo cenu metra bežne stláča nadol.

Balkón má väčšina bytov, terasu málokto. Práve preto je terasa jeden z mála prvkov výbavy, ktorý sa dá v cene skutočne zmerať — na rozdiel od pivnice, klimatizácie alebo orientácie na svetovú stranu, kde sa rozdiely strácajú v šume.

Pozreli sme sa na 15 858 aktívnych ponúk bytov na predaj (21. augusta 2026, ponuky s cenou aj plochou, bez segmentu Zahraničie). Terasu z nich uvádza 1 010 z 10 676 (9,5 %) na dominantnom inzertnom portáli a 699 z 5 182 (13,5 %) na druhom.

Základné porovnanie

Dominantný portál: s terasou 235 000 € pri 87 m² a 2 774 €/m², bez terasy 152 990 € pri 65 m² a 2 403 €/m² — meter o 15,4 % drahší.
Druhý portál: 299 200 € pri 84 m² a 3 964 €/m² proti 216 900 € pri 65 m² a 3 612 €/m² — o 9,7 % drahší.

Prvá vec, ktorú treba odrátať, sú novostavby. Terasy sa dnes projektujú takmer automaticky, takže medzi bytmi s terasou je novostavieb 44,9 % proti 13,0 % vo zvyšku ponuky (na druhom portáli 37,3 % proti 19,8 %). Keby sme to nechali tak, merali by sme vek domu, nie terasu.

Po vylúčení novostavieb prirážka rastie

Prekvapivo sa odstup nezmenší, ale zväčší:

Dominantný portál (557 bytov s terasou proti 8 409 bez nej): 2 841 proti 2 315 €/m² = +22,7 %. V celkovej cene 233 000 proti 148 500 €.
Druhý portál (438 proti 3 596): 3 965 proti 3 557 €/m² = +11,5 %.

Rozdiel je pritom podhodnotený, nie nadhodnotený. Byt s terasou má medián plochy 86 m² proti 65 m², a cena za meter s rastúcou plochou spravidla klesá. Terasa tento pokles nielen vyrovná, ale otočí.

Kontrola na počet izieb

Aby veľkosť nerobila celý efekt, porovnali sme byty s rovnakým počtom izieb (staršie stavby, dominantný portál):

1-izbové: 2 877 proti 2 908 €/m² = −1,1 % (34 ponúk s terasou),
2-izbové: 3 023 proti 2 346 €/m² = +28,9 % (133 ponúk),
3-izbové: 2 996 proti 2 206 €/m² = +35,8 % (206 ponúk),
4-izbové: 2 641 proti 2 267 €/m² = +16,5 % (128 ponúk).

Na druhom portáli je smer rovnaký a rovnomernejší: +12,5 %, +13,3 %, +11,9 % a +19,0 %. Jediná kategória bez prirážky je jednoizbový byt na dominantnom portáli — pri garsónkach je terasa spravidla malá a stojí v paneláku na najvyššom poschodí, nie v nadstavbe s výhľadom.

Mesto po meste

V 18 mestách, kde je aspoň 15 ponúk v oboch skupinách, je byt s terasou drahší v 17. Odstup je ale veľmi nerovnomerný:

Menšie mestá s tenkou ponukou: Brezno 3 090 proti 1 638 €/m² (+88,7 %), Prievidza +50,4 %, Komárno 2 282 proti 1 821 €/m² (+25,3 %), Nové Zámky +15,8 %.
Stredné mestá: Liptovský Mikuláš +11,2 %, Galanta +10,8 %, Trenčín +8,2 %, Prešov +8,0 %, Banská Bystrica +7,8 %.
Veľké mestá: Bratislava 4 603 proti 4 317 €/m² (+6,6 %), Košice +3,7 %, Trnava +4,0 %, Žilina +2,7 %.
Jediná výnimka: Nitra 2 318 proti 2 485 €/m² (−6,7 %).

Vzorec je logický: čím tenšia ponuka, tým väčší podiel má na výsledku niekoľko výnimočných bytov. V Brezne alebo Prievidzi je „byt s terasou“ takmer synonymum pre jeden konkrétny nový alebo nadštandardný projekt, kým v Bratislave ide o bežnú súčasť ponuky, ktorá sa rozpustí do priemeru.

V prenájme je rozdiel ešte viditeľnejší

Pri nájomných bytoch je medián nájmu s terasou 800 € proti 600 € bez nej na dominantnom portáli (310 proti 5 177 ponukám) pri ploche 65 proti 55 m². Na druhom portáli 1 050 € proti 790 € pri ploche 90 proti 58 m². Časť rozdielu je opäť veľkosť, no smer je jednoznačný — terasa je pri prenájme argument.

Čo si z toho odniesť

Terasa je jeden z mála prvkov výbavy s merateľnou cenou. Pri dvoj- a trojizbovom byte v staršom dome je prirážka najvyššia, lebo tam je terasa najvzácnejšia.
Ak terasu predávate, uveďte jej výmeru. Rozdiel medzi šesťmetrovou lodžiou nazvanou terasou a dvadsaťmetrovou strešnou terasou je v cene zásadný a z inzerátu ho spravidla nevidno.
Ak kupujete, overte si právny stav. Terasa býva často spoločnou časťou domu s výlučným užívaním, nie súčasťou bytu — to má dopad na podiel, na fond opráv aj na to, kto platí opravu izolácie.

Metodická poznámka

Terasa sa parsuje z textu a parametrov inzerátu, takže „bez terasy“ v skutočnosti znamená „terasa nie je uvedená“ — časť bytov s terasou ju neuvádza. Skutočná prirážka je preto skôr vyššia než nižšia. Rozdiel medzi oboma portálmi (+22,7 % proti +11,5 %) vzniká odlišným zložením ponuky: druhý portál má drahšiu a novšiu ponuku aj v skupine bez terasy. Všetko sú mediány inzerovaných cien, nie cien realizovaných.