Byt s predzáhradkou visí v ponuke 40 dní namiesto 23. Príplatok je zdanlivý

Predzáhradka je jedna z mála vecí, ktoré sa dajú k bytu pridať, ale nedajú sa k nemu prisťahovať. Buď k danému vchodu patrí, alebo nie. Preto sme sa pozreli, ako často sa vôbec v inzercii objaví, čo za ňu predávajúci pýtajú a či sa taký byt predáva rýchlejšie.

Prešli sme 15 855 aktívnych ponúk bytov na predaj s popisom dlhším než 80 znakov (stav k 27. 8. 2026). Predzáhradku, záhradku pri byte alebo predzáhradku k prízemnému bytu spomína 420 inzerátov, teda 2,6 %. Je to teda parameter, ktorý má približne každý štyridsiaty byt v ponuke.

Ako vyzerá byt s predzáhradkou v číslach

• Cena: medián 199 250 € proti 174 000 € pri ostatných bytoch
• Plocha: 66,4 m² proti 65,3 m² — prakticky rovnaká
• Cena za meter: 2 978 €/m² proti 2 841 €/m², teda o 4,8 % viac
• Podiel novostavieb: 42,6 % proti 18,3 %
• Ako dlho inzerát visí: 40 dní proti 23 dňom
• Podiel ponúk so zníženou cenou: 1,9 % proti 4,6 %

Prvý riadok vyzerá ako jasný príplatok. Druhý až šiesty hovoria, že to také jednoduché nebude.

Príplatok, ktorý sa po rozdelení obráti

Byty s predzáhradkou sú viac než dvakrát častejšie novostavby — 42,6 % proti 18,3 % vo zvyšku ponuky. Novostavba má drahší meter sama osebe. Keď sa teda porovná celá skupina proti celej ponuke, výsledok meria najmä to, z čoho je skupina zložená.

Preto sme obe skupiny rozdelili na novostavby a staršie byty a porovnali ich zvlášť:

• Novostavby: s predzáhradkou 2 994 €/m² (179 ponúk) proti 3 341 €/m² bez nej (2 817 ponúk) — o 10,4 % menej
• Staršie byty: s predzáhradkou 2 962 €/m² (241 ponúk) proti 2 686 €/m² bez nej (12 618 ponúk) — o 10,3 % viac

Rozdiel teda nemá jeden smer. V staršej zástavbe je predzáhradka niečo navyše, čo si predávajúci pýta zaplatiť. V novostavbách je to naopak znak prízemného bytu v projekte na okraji mesta — a taký meter býva lacnejší než meter vyšších podlaží v centre projektu.

Ten istý test sme zopakovali len v rámci jedného inzertného portálu, aby výsledok nestál na rozdielnom zložení dvoch zdrojov. Smer ostal rovnaký: pri novostavbách −9,4 % (2 788 proti 3 078 €/m²), pri starších bytoch +17,1 % (2 800 proti 2 391 €/m²).

Kde predzáhradky sú a kde takmer nie sú

Podiel ponúk, ktoré predzáhradku spomínajú, sa medzi krajmi líši šesťnásobne:

• Trnavský 5,8 % (103 z 1 785 ponúk)
• Bratislavský 3,7 % (143 z 3 917)
• Trenčiansky 3,2 % (41 z 1 273)
• Nitriansky 2,7 % (45 z 1 698)
• Žilinský 1,8 % (26 z 1 407)
• Prešovský 1,6 % (21 z 1 325)
• Banskobystrický 1,0 % (14 z 1 339)
• Košický 0,9 % (18 z 2 117)

Najviac ponúk je v Bratislave (37), Bratislave-Ružinove (29), Trnave (26), Nitre (23), Galante (16) a Trenčíne (16). Ide teda o parameter západného Slovenska a novej výstavby okolo krajských miest, nie o celoslovenský štandard.

Podľa počtu izieb prevažujú trojizbové (169) a dvojizbové byty (160), jednoizbových je 45 a štvorizbových 28.

Prečo taký byt visí v ponuke dlhšie

Rozdiel 40 dní proti 23 je pomerne veľký — inzerát s predzáhradkou zostáva aktívny o 74 % dlhšie. Zároveň má nižší podiel ponúk so zníženou cenou (1,9 % proti 4,6 %), takže predávajúci nemá dôvod pýtanú sumu upravovať.

To sedí k tomu, čo predzáhradka je: záujem o ňu je úzky. Kto chce prízemie so záhradkou, hľadá práve to a nekúpi tretie poschodie. A kto prízemie nechce, toho predzáhradka nepresvedčí. Ponuka teda čaká na menšiu skupinu kupujúcich.

Čo si overiť skôr, než za predzáhradku zaplatíte

Predzáhradka nie je súčasťou bytu. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pozná byt, nebytový priestor, spoločné časti a spoločné zariadenia domu a pozemok, na ktorom dom stojí, prípadne priľahlý pozemok. Pás zelene pred oknami prízemného bytu býva časťou tohto pozemku alebo spoločnou časťou — a užíva sa výlučne na základe dohody vlastníkov, zmluvy o výkone správy alebo osobitného zápisu.

Prakticky to znamená štyri otázky pred podpisom rezervačnej zmluvy:

• Je pozemok pod domom a priľahlý pozemok na liste vlastníctva a v akom spoluvlastníckom podiele ho kupujete? Ak pozemok patrí niekomu inému než vlastníkom bytov, predzáhradka je len užívanie cudzej veci.
• Je výlučné užívanie zapísané, alebo len zvykové? Zvyk sa hlasovaním vlastníkov mení. Zápis v zmluve o výkone správy alebo dohoda vlastníkov nie.
• Je predzáhradka vymedzená? Ak sa má oddeliť ako samostatná parcela, robí sa to geometrickým plánom, nie plotom.
• Platí sa za jej užívanie? Niektoré domy za výlučné užívanie spoločnej časti účtujú príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Čo to znamená pre kupujúceho a pre predávajúceho

Pre kupujúceho: príplatok za predzáhradku pri staršom byte je reálny a pohybuje sa okolo desatiny ceny metra. Pri novostavbe je situácia opačná — prízemie so záhradkou býva v projekte lacnejšia položka. Ak teda predávajúci v novostavbe pýta za predzáhradku príplatok, je to obchodná požiadavka, nie trhový štandard.

Pre predávajúceho: byt s predzáhradkou má užší okruh záujemcov a v priemere dlhší čas na trhu. Ak ho ponúkate, oplatí sa mať pripravené doklady k pozemku a k výlučnému užívaniu už pri prvej obhliadke — práve tie sú najčastejším dôvodom, prečo záujemca cúvne.

Pre investora: predzáhradka nájomcu spravidla neosloví natoľko, aby platil viac, no zvyšuje nároky na údržbu. Pri prenájme je preto rozumné dohodnúť v zmluve, kto ju udržiava.

Ako sme počítali

Ide o ponukové ceny aktívnych inzerátov, nie o realizované predaje. Predzáhradku sme čítali z textu inzerátu, takže hovoríme o tom, čo predávajúci uvádza — nie o tom, čo je zapísané v katastri. Vylúčili sme dopytové inzeráty typu „hľadám byt“ a ponuky bez plochy alebo s cenou pod 10 000 €. Kontrolný prepočet v rámci jedného portálu ukázal rovnaký smer ako celá vzorka, takže nejde o artefakt zloženia zdrojov.