Byt s druhou kúpeľňou vyzerá o tretinu drahší. V rovnakom meste je to okolo 8 %

Druhá kúpeľňa patrí k vybaveniu, ktoré kupujúci pri väčších bytoch čoraz častejšie hľadajú. V aktívnej ponuke je však stále vzácna. Z 13 332 inzerátov bytov na predaj s uvedenou cenou aj plochou ju k 26. 9. 2026 spomína 302 inzerátov, teda 2,3 %. Hrubé porovnanie vyzerá dramaticky: na hlavnom inzertnom portáli má byt s dvoma kúpeľňami medián 3 345 €/m² proti 2 500 €/m², čo je o 33,8 % viac. Keď však porovnáme byty s rovnakým počtom izieb v tom istom meste a na tom istom portáli, prirážka sa scvrkne na medián +8,3 %.

Koľko bytov má druhú kúpeľňu

Za byt s druhou kúpeľňou považujeme inzerát, ktorý v názve alebo popise výslovne uvádza dve kúpeľne, druhú kúpeľňu alebo zápis typu „2× kúpeľňa“. Inzeráty, ktoré spomínajú len druhé WC, sme vyradili zo skupiny aj z porovnávacej vzorky (68 inzerátov).

• Hlavný inzertný portál: 198 bytov s druhou kúpeľňou z 8 970
• Realitný portál: 104 bytov z 4 362
• 1-izbové byty: 0,2 %
• 2-izbové byty: 0,6 %
• 3-izbové byty: 1,6 %
• 4-izbové byty: 8,4 %
• 5-izbové a väčšie: 24,9 %

Druhá kúpeľňa je teda takmer výlučne vlastnosťou veľkých bytov. Pri štvorizbových ju spomína každý dvanásty inzerát, pri päťizbových a väčších každý štvrtý.

Prečo hrubé číslo klame

Byty s dvoma kúpeľňami sa od zvyšku ponuky líšia vo viacerých veciach naraz. Sú väčšie, častejšie ide o novostavby a sústreďujú sa v drahších lokalitách. Porovnanie „všetko proti všetkému“ preto meria skôr tieto rozdiely než samotnú kúpeľňu.

• Mediánová plocha: 99 m² proti 65 m² (inzertný portál), 119,5 m² proti 64 m² (realitný portál)
• Mediánová cena: 301 950 € proti 157 000 € (inzertný), 475 225 € proti 230 257 € (realitný)
• Podiel novostavieb: 25,8 % proti 13,9 % (inzertný portál)
• Hrubý rozdiel ceny metra: +33,8 % na inzertnom portáli, len +3,2 % na realitnom (3 971 proti 3 848 €/m²)

Už samotný nesúlad dvoch portálov ukazuje, že hrubé číslo nie je spoľahlivé. Oba portály majú odlišnú cenovú hladinu a odlišnú skladbu ponuky, preto ich v ďalších krokoch nemiešame.

Rovnaký počet izieb, rovnaké mesto

Keď porovnáme len byty s rovnakým počtom izieb, rozdiel sa zmenší, no nezmizne:

• 3-izbové byty: +42,3 % na inzertnom portáli (3 389 proti 2 382 €/m²), +25,0 % na realitnom; byty s dvoma kúpeľňami sú však o 15 až 25 m² väčšie
• 4-izbové byty: +21,2 % na inzertnom portáli (3 000 proti 2 476 €/m²), +14,7 % na realitnom (3 989 proti 3 477 €/m²)

Najpresnejší obraz dáva porovnanie v rámci jedného mesta, jedného portálu a rovnakej kategórie izieb (troj-, štvor- a päťizbové byty). Takých porovnateľných skupín je 23. Byt s druhou kúpeľňou je v nich drahší na meter v 15 prípadoch, lacnejší v 8, a mediánový rozdiel je +8,3 %.

• Bratislava, 4-izbové (inzertný portál): +5,2 %
• Bratislava-Staré Mesto, 4-izbové (realitný portál): +11,6 %
• Bratislava-Ružinov, 4-izbové: +17,5 %
• Košice, 4-izbové: +27,3 %
• Trnava, 4-izbové: +1,0 %
• Poprad, 3-izbové: −36,3 % (malá vzorka)

Jednotlivé skupiny sú malé, často len 3 až 15 bytov s druhou kúpeľňou, preto berte konkrétne mestá ako orientačné. Smer v celku je však jasný: druhá kúpeľňa sa v cene prejaví, ale rádovo v jednotkách percent, nie v desiatkach.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Neplaťte za kúpeľňu tretinu navyše. Keď predávajúci argumentuje druhou kúpeľňou, porovnajte cenu metra s bytmi s rovnakým počtom izieb v tej istej štvrti, nie s celým mestom.
• Pozrite sa na plochu kúpeľne. Druhá kúpeľňa často vzniká zmenšením inej miestnosti. Pri rovnakej výmere bytu môže znamenať menšiu spálňu alebo úložný priestor.
• Overte stúpačky a odvetranie. Pri starších bytoch vzniká druhá kúpeľňa dodatočne. Pýtajte sa na napojenie na kanalizáciu, odvetranie a či zmena prešla cez správcu domu.
• Pri rodinách s deťmi je to praktická výhoda. Ranná prevádzka štyroch až piatich ľudí v jednej kúpeľni je reálny problém, a to sa v cene metra neukáže.

Čo to znamená pre predávajúcich a investorov

Pri predaji väčšieho bytu je druhá kúpeľňa dobrý argument, no sama o sebe cenu výrazne nezdvihne. Pri rekonštrukcii má zmysel ju zvážiť najmä v štvor- a päťizbových bytoch, kde ju kupujúci očakávajú. V menších bytoch je zriedkavá a jej prínos sa v inzercii takmer nedá zmerať. Pri prenájme po izbách, napríklad študentom, môže druhá kúpeľňa zvýšiť využiteľnosť bytu viac než jeho predajnú cenu.

Takeaway

Hrubé číslo „o tretinu drahší“ je hlavne efekt väčších bytov, novostavieb a drahších lokalít. V rovnakom meste a pri rovnakom počte izieb vychádza druhá kúpeľňa v mediáne približne na +8 % ceny metra, a v tretine porovnaní je takýto byt dokonca lacnejší. Pri vyjednávaní o cene je preto kľúčové porovnávať byty s rovnakou veľkosťou a lokalitou, nie výbavou.

Metodika: aktívne inzeráty bytov na predaj v databáze kukera.sk k 26. 9. 2026, bez duplicít, s cenou nad 20 000 € a plochou 15 až 300 m². Dva portály sa porovnávajú oddelene. Ide o ponukové, nie transakčné ceny.