Byt pri zjazdovke má o 25 % drahší meter. V Poprade stojí 7 781 €/m²

Sezóna sa ešte nezačala, ale ponuka bytov v horských strediskách už na trhu je. V aktívnej inzercii sme napočítali 548 nehnuteľností na predaj, ktoré sa v texte odvolávajú na lyžiarske stredisko, zjazdovku, vlek alebo lanovku. Najviac je medzi nimi bytov (205), nasledujú domy (161), pozemky (131) a komerčné priestory (51). Po očistení o ponuky bez ceny alebo bez uvedenej výmery zostáva 190 bytov — teda 1,2 % z 15 269 bytov, ktoré sú na Slovensku aktuálne na predaj.

Meter je drahší o štvrtinu, byt je pritom menší

Medián ceny za meter štvorcový vychádza pri bytoch so zmienkou o stredisku na 3 624 €/m², na zvyšku bytového trhu na 2 900 €/m². To je rozdiel 25,0 %. V celkovej cene je rozdiel menší — 209 000 € proti 177 000 € —, lebo byt pri zjazdovke je systematicky menší:

• medián plochy 55,0 m² proti 65,7 m² na zvyšku trhu
• 65,4 % ponuky tvoria jedno- a dvojizbové byty, kým typický byt na predaj má tri izby
• v Žilinskom kraji je medián plochy 49,0 m², v Prešovskom 49,1 m² — teda apartmánový formát, nie rodinné bývanie

Prirážka za meter a menšia výmera idú ruka v ruke. Kupujúci v stredisku neplatí za obytnú plochu, ale za polohu a za to, že jednotku vie prenajať cez sezónu.

Kraj po kraji: rozdiel sa nikde nestráca

Národný priemer by mohol byť len efektom toho, že strediská ležia v konkrétnych regiónoch. Preto sme rozdiel prepočítali zvlášť v každom kraji, kde je aspoň päť takých ponúk:

• Prešovský kraj — 7 138 €/m² proti krajskému mediánu 2 500 €/m² (50 ponúk), teda +185,6 %
• Banskobystrický kraj — 3 222 €/m² proti 2 043 €/m² (66 ponúk), +57,7 %
• Žilinský kraj — 3 773 €/m² proti 2 627 €/m² (61 ponúk), +43,6 %

Vo všetkých troch krajoch s dostatočnou vzorkou je prirážka kladná a nikde nie je malá. Prešovský kraj je extrém preto, že sa v ňom stretávajú Vysoké Tatry a Poprad — segment, ktorý cenovo nemá na Slovensku obdobu.

Mestá a obce: kde stojí meter najviac

• Poprad — 35 ponúk, medián 7 781 €/m²
• Vysoké Tatry — 10 ponúk, 7 379 €/m²
• Demänovská Dolina — 7 ponúk, 6 039 €/m²
• Brezno — 8 ponúk, 4 639 €/m²
• Liptovský Mikuláš — 23 ponúk, 3 824 €/m²
• Ružomberok — 14 ponúk, 3 332 €/m²
• Banská Bystrica — 34 ponúk, 3 266 €/m²
• Donovaly — 17 ponúk, 3 000 €/m²

Poprad a Vysoké Tatry sú v tomto rebríčku nad úrovňou bratislavského priemeru. Ide prevažne o apartmány v novších projektoch s recepciou a správou, ktoré sa predávajú ako hotová investičná jednotka vrátane zariadenia.

Dôležitá výhrada: na dvoch portáloch to vyzerá inak

Rozdiel nie je rovnaký všade, kde sa inzeruje. Na inzertnom portáli, kde prevažujú súkromní predávajúci, je medián bytu pri stredisku 3 618 €/m² proti 2 488 €/m² pri ostatných bytoch — teda +45,4 %. Na realitnom portáli, kde inzerujú najmä kancelárie, vychádza 3 750 €/m² proti 3 836 €/m², teda rozdiel −2,2 %, prakticky nulový.

Vysvetlenie nie je v tom, že by boli byty v strediskách inde lacnejšie. Realitné kancelárie inzerujú vo všeobecnosti drahší segment, takže ich vlastný základ na porovnanie je vysoko — 3 836 €/m². Ak teda budete porovnávať apartmán v stredisku s cenami, ktoré vidíte na jednom konkrétnom portáli, dostanete iné číslo než z celého trhu. Porovnávajte vždy v rámci rovnakého zdroja a rovnakého kraja.

Dom v stredisku je naopak lacnejší

Pri rodinných domoch sa vzťah otáča. Domy so zmienkou o lyžiarskom stredisku majú medián 745 €/m² proti 1 085 €/m² pri všetkých domoch na Slovensku — sú teda na metri o vyše 30 % lacnejšie. Vzorka je však malá (36 ponúk), takže z toho neurobíme pravidlo. Naznačuje to skôr, že v horských obciach sa predávajú staršie objekty s veľkou úžitkovou plochou, kým apartmánový segment je nová výstavba.

Nájomný trh v strediskách prakticky neexistuje

Ak by ste chceli žiť pri zjazdovke bez kúpy, dlhodobý nájom vám v tom nepomôže. So zmienkou o stredisku sme našli len 10 aktívnych inzerátov na dlhodobý prenájom bytu v celej krajine. Jednotky v strediskách idú do krátkodobého ubytovania, nie na klasický nájom — a to je aj hlavný dôvod, prečo ich majitelia kupujú.

Čo to znamená pre kupujúceho a investora

• Prirážka je reálna a platí v každom kraji s dostatočnou vzorkou. Ak si porovnávate apartmán v Tatrách s cenou bytu v okresnom meste, porovnávate dva rôzne produkty.
• Menšia výmera znižuje vstupnú cenu, nie cenu za meter. Apartmán za 209 000 € vyzerá dostupnejšie než trojizbový byt v krajskom meste, ale za meter platíte výrazne viac.
• Výnos počítajte zo sezóny, nie z dvanástich mesiacov. Krátkodobé ubytovanie má prázdne obdobia, náklady na správu, upratovanie a províziu platformy. Od roku 2027 pribudne aj povinná registrácia krátkodobých prenájmov.
• Overte si režim jednotky. Časť ponúk v strediskách nie sú byty, ale apartmány vedené ako nebytový priestor alebo ubytovacie zariadenie. Má to dôsledky na hypotéku, daň z nehnuteľností aj na to, čo môžete v jednotke robiť.
• Pýtajte si náklady na správu. Projekty s recepciou majú mesačné poplatky rádovo vyššie než bežný bytový dom a pri prázdnej jednotke bežia ďalej.

Meter pri zjazdovke je drahší preto, že jeho hodnota nestojí na bývaní, ale na dvoch stovkách dní, keď je stredisko v prevádzke. Kto to počíta ako druhé bývanie, dostane realistický obraz. Kto to počíta ako byt, zaplatí za meter o štvrtinu viac a nedostane oň väčší byt.