Byt predávaný s nájomníkom tvorí 0,7 % ponuky. V tej istej lokalite prirážku nemá

Niektorí predávajúci ponúkajú byt aj s existujúcim nájomným vzťahom, teda ako hotovú investíciu. V aktívnej ponuke kukera.sk k 23. 10. 2026 uvádza, že byt je aktuálne prenajatý alebo sa predáva s nájomníkom, 91 z 13 087 inzerátov bytov na predaj, teda 0,7 %. Na realitnom portáli je to 0,9 % (42 bytov), na inzertnom 0,6 % (49 bytov).

Na prvý pohľad sú takéto byty drahšie. Medián ceny metra je na inzertnom portáli 3 182 €/m² proti 2 565 €/m² pri ostatných bytoch (+24,1 %), na realitnom 4 038 €/m² proti 3 756 €/m² (+7,5 %). Celková cena je však na inzertnom portáli nižšia, 145 000 € proti 159 990 €, lebo prenajaté byty sú menšie: medián 54 m² proti 65 m², na realitnom portáli 64 m² proti 66 m².

Kde a aké byty sa predávajú s nájomníkom

Podiel inzerátov s prenajatým bytom podľa kraja, zoradené zostupne:

• Bratislavský: 1,0 % (39 bytov)
• Žilinský: 1,0 % (12)
• Nitriansky: 0,7 % (10)
• Košický: 0,6 % (11)
• Trnavský a Trenčiansky: po 0,5 % (7 a 5)
• Banskobystrický: 0,4 % (5)
• Prešovský: 0,2 % (2)

Podľa počtu izieb je podiel najvyšší pri jednoizbových bytoch (1,3 %), pri dvojizbových je 0,7 %, pri trojizbových 0,6 % a pri štvor- a viacizbových 0,4 %. To zodpovedá tomu, že menšie byty sa kupujú na prenájom najčastejšie. Prenajaté byty majú častejšie výťah (57,1 % proti 44,2 %) a menej často terasu (7,7 % proti 15,6 %), čo ukazuje skôr na mestské bytové domy.

Je nájomník dôvod na vyššiu cenu?

Naivný rozdiel 24 % na metri vzniká hlavne tým, že menšie byty majú drahší meter a že sú sústredené v Bratislave. Pri porovnaní s bytmi v tej istej mestskej časti alebo obci a na tom istom portáli vyzerá výsledok inak:

• Rovnaká lokalita a portál: +5,7 % (drahšie v 33 z 51 porovnaní)
• + rovnaký počet izieb: +2,9 %
• + podobná plocha: −0,8 %
• Kraj a podobná plocha: +2,6 %
• Lokalita, plocha, novostavba a rekonštrukcia: −3,4 % (drahšie v 29 zo 63 porovnaní)

Pri podobne veľkom byte v podobnom stave a tej istej lokalite sa rozdiel pohybuje okolo nuly. Existujúci nájomník teda v ponuke cenu metra systematicky nezvyšuje ani neznižuje. Vzorka je menšia, preto ide o orientačný výsledok.

Čo to znamená pre investora

• Nájom prechádza na vás: podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa. Nájomnú zmluvu teda preberáte so všetkými podmienkami.
• Vyžiadajte si zmluvu pred podpisom: overte výšku nájomného, dobu nájmu, výpovedné lehoty a kto platí ktoré náklady.
• Zábezpeka: dohodnite v kúpnej zmluve, ako prejde zložená zábezpeka nájomcu na nového vlastníka.
• Platobná disciplína: pýtajte sa na históriu platieb a nedoplatky na službách spojených s užívaním bytu.
• Obhliadka: s nájomníkom v byte býva obhliadka obmedzená. Stav bytu si overte čo najdôkladnejšie.
• Hypotéka a vlastné bývanie: ak chcete byt neskôr užívať sami, nájom vás môže obmedzovať až do jeho skončenia.

Zhrnutie: s nájomníkom sa predáva 0,7 % bytov, najčastejšie jednoizbových a v Bratislavskom kraji. Ich meter je naivne drahší o 8 až 24 %, no pri podobnom byte v tej istej lokalite je rozdiel okolo nuly. Dáta kukera.sk k 23. 10. 2026, mediány z aktívnych inzerátov bytov na predaj. Orientačné informácie, nejde o investičné poradenstvo.